[비즈한국] 6月3日の大統領選挙と、それに伴う新政権の発足を見据え、不動産市場は様子見ムードが続いている。初の文民政権である金泳三政権発足以降、各種不動産緩和策を打ち出した保守政権下では全国のマンション価格が小幅な上昇、あるいは下落にとどまったのに対し、価格抑制のために強力な規制を敷いた進歩政権下では、逆に価格が30%以上も跳ね上がるなど、相反する結果となってきたためだ。進歩政権下では政策効果が正反対に現れた格好だが、これを意識してか、共に民主党の李在明大統領候補は10大公約に不動産関連の政策を含めていない。
一方、国民の力の金文洙大統領候補は10大公約に、青年・新婚・育児世帯向けの住宅を毎年20万戸供給するという内容を盛り込んだ。第20代大統領選当時の各党の不動産公約と比較すると大幅に後退した水準だ。そのため、新政権が発足し、不動産政策の全容が明らかになって初めて市場が動き出すだろうという見方が強い。
韓国不動産院によると、5月第3週の全国週間マンション売買価格変動率は前週比0.00%で変化はなかった。ソウルのマンション売買価格は0.13%上昇したが、5大広域市が下落（-0.06%）したことで、全国的には横ばいとなった。こうした様子見ムードは昨年末から続いている。昨年8月、全国のマンション売買価格は前月比0.24%上昇し、上げ幅を広げたものの、9月には上昇率が0.17%、10月には0.07%へと縮小し、11月には0.01%にまで低下した。
その後、尹錫悦前大統領の戒厳事態の影響で不動産市場が凍りつき、12月には-0.07%と下落に転じ、今年1月には-0.10%、2月には-0.6%を記録した。3月には0.01%上昇したものの、4月には0.02%下落するなど、市場は大統領選を意識して様子見の姿勢を示している。
このような様子見ムードは、不動産政策によって市場の変動が大きかったためである。NH投資証券やKB不動産などによると、文民政権発足以来、不動産市場は進歩政権か保守政権かによって正反対の動きを見せてきた。金泳三政権では首都圏の住宅供給や分譲価格の自律化など、不動産市場の規制緩和策を推進したが、この期間のマンション売買価格は、全国で3%、ソウルで2%の上昇にとどまった。
その後、進歩政権である金大中政権と文在寅政権は、住宅担保認定比率（LTV）・総負債償還比率（DTI）の導入、総合不動産税の導入、実取引申告の義務化、再建築超過利益還収制度の導入など、不動産価格を抑制するための規制中心の政策を敷いた。しかし、規制政策にもかかわらず不動産価格はかえって急騰し、金大中政権ではマンション売買価格が全国で38%、ソウルで60%上昇した。盧武鉉政権でもこの流れは続き、全国で34%、ソウルで57%上昇した。
続いて発足した李明博政権と朴槿恵政権は、規制地域解除、融資規制の緩和、譲渡所得税・取得税の減免といった規制緩和策とともに、ポグムジャリ住宅（マイホーム）やニューステイなどの供給政策を打ち出した。これにより、マンション売買価格は李明博政権下では全国で16%の上昇にとどまり、ソウルでは3%下落した。朴槿恵政権では、全国およびソウルのマンション売買価格はそれぞれ10%ずつの上昇にとどまった。
文在寅政権では、この上昇率さえも抑え込もうと、多住宅者への税重課、総負債元利金償還比率（DSR）の導入などの規制を強化したが、マンション売買価格はかえって急騰し、全国で38%、ソウルでは62%も上昇した。尹錫悦政権では、再び再建築・再開発の規制緩和に乗り出し、マンション売買価格は全国で11%、ソウルで5%下落した。
このように不動産価格は政権によって乱高下を繰り返し、特に盧武鉉・文在寅政権での不動産価格急騰は、選挙敗北の要因に挙げられるほど選挙に大きな影響を与えてきた。そのためか、今回の大統領選では不動産公約を見つけるのが難しい状況だ。李在明候補の場合、前回の第20代大統領選では10大公約の4番目に311万戸の住宅供給を掲げたが、今回の第21代大統領選では10大公約に不動産政策を入れていない。第20代大統領選で言及した国土保有税の導入意向も、今回の大統領選では撤回するなど、規制に関する言及も控えている。
金文洙候補は10大公約の3番目に、毎年、青年・新婚・育児世帯向けに住宅20万戸を供給する内容を入れたが、これも第20代大統領選当時の尹前大統領の住宅250万戸以上供給という公約に比べれば縮小されたものだ。