[비즈한국] 2026年は首都圏住宅市場にとって歴史的な転換点として記録されるだろう。韓国不動産院、不動産R114、KB不動産などの総合統計によると、ソウルのマンション入居予定数は2025年の4万6710戸から2026年には2万4462戸へと47.6%急減すると予想されており、これは統計開始以来、最低水準である。京畿道は同期間に12万9449戸から7万3575戸へ43.2%、仁川は36.9%の同時減少が見込まれている。首都圏全体の供給が前例のない急減を見せる中、専門家はこれを単なる周期的な減少ではなく「構造的な供給の崖」と定義している。
このような現象は、単に建設会社の分譲縮小や民間による住宅敬遠から生じるものではない。むしろ、過去数年間にわたって積み重なった政府の規制、高金利による資金難、不動産政策の方向性の混乱、そして許認可手続きの遅延などが複合的に作用した結果である。
供給減少の本質的な原因
まずは着工量の急減とPF危機だ。住宅供給を論じる際に最も先に言及すべき指標は「着工量」である。実際に2022年のPF（プロジェクト・ファイナンス）市場の冷え込みは、建設会社の資金循環構造を崩壊させ、これにより着工を控えていた数多くのプロジェクトが停止した。2022年の首都圏マンション着工量は42万8000戸だったが、2023年には33万戸へと23%も減少した。住宅建設の平均所要期間が約2〜3年であることを考慮すれば、この衝撃波は2025年から本格的に市場に反映され始め、2026年には最大ピークに達することになる。
再開発・再建築事業のボトルネックも問題だ。ソウルを中心に整備事業が活気を取り戻したように見えたが、現実は厳しい。再建築安全診断を通過した団地数は2019〜2022年の年平均2カ所程度から2023年には71カ所へと急増したが、実際の着工まで平均4.6年を要する。行政手続き、住民同意、組合設立、施工会社選定などのプロセスが複雑に絡み合っており、着工までに長い時間がかかる。これは入居物件へと切り替わる時期が遅れることを意味する。2024年上半期基準で、ソウルの再開発整備事業地のうち実際に着工に入った割合はわずか23%に過ぎない。
分譲市場の不確実性と高分譲価格のリスクも存在する。建設会社が分譲を控えるもう一つの理由は、高分譲価格規制と未分譲の懸念のためだ。分譲価格上限制度が存在する中で、資材費と人件費は上昇を続けており、必然的に分譲価格が高騰せざるを得ない。しかし、消費者の購買力は停滞しているため、高分譲価格は直ちに未分譲につながる。このようなリスクを負うよりも、分譲を延期したり事業自体を保留したりする選択が増えている。
2026年、「価格上昇の分岐点」となるか？
新築マンションの希少性プレミアムが拡大するだろう。需要者の選好は依然として「新築」に集中している。しかし、2026年の首都圏全体の新築マンション入居量は2025年対比で半分程度に減少すると予想され、それに伴い新築マンションのプレミアムが急騰する可能性がある。実際に「盆唐クムホオウルリム・グリーンパーク」は2024年に45対1の申し込み倍率を記録し、江南圏の一部の団地では分譲価格が3.3㎡（1坪）あたり1億ウォンを突破するなど、市場の期待値を上回っている。
伝貰（チョンセ）市場の構造的不安定性が拡大するだろう。2026年のソウルの伝貰需要は約23万5000戸に達すると予想されるが、入居量は8万9000戸にとどまる見込みだ。これは約14万戸の需給不均衡を意味し、伝貰価格の急騰を招く可能性がある。特に伝貰需要は毎年一定に維持されるか、多住宅者の伝貰供給縮小などによりむしろ増加傾向にある一方、供給は減少する傾向にある。これにより2024年から続く伝貰価格の上昇傾向は、2026年に入るとさらに急激になる可能性がある。
中低価格住宅の需要の歪みが発生する。首都圏外郭および中低価格マンションに対する需要も連動して上昇する可能性がある。2023年に芦原区の「上渓住公6団地」の伝貰価格は一時2億4500万ウォンまで下落したが、2024年に入って反発しており、需要者が再び中低価格住宅に押し寄せている。供給不足が深刻化すれば、伝貰と売買の同時上昇が起こる可能性が高い。
政府・民間の対応戦略は果たしてどれほど有効か
公的主導の供給拡大には限界がある。LH（韓国土地住宅公社）は2025年までに11万戸の新築買い取りを推進しており、特に駅周辺を中心に80%以上を集中配置する計画だ。分譲転換型買い取り賃貸は、着工直後に募集公告を実施し、期間を18カ月短縮すると明らかにした。しかし、2024年の民間分譲量18万7000戸のうち、76.5%にあたる14万3000戸がLH買い取り対象であるという点は、市場の自律性を阻害するという議論を避けにくい。公的主導の一方的な供給拡大は短期的には効果があるかもしれないが、中長期的には市場の歪みをもたらす可能性がある。
民間参加を誘導するための制度改編が必要だ。政府は再開発負担金の減免、許認可手続きの簡素化、PF支援拡大などを通じて民間の参加を促している。整備計画策定期間を24カ月から18カ月に短縮し、統合審議項目を15個に増やしたこともポジティブな変化だ。しかし、依然として再建築超過利益回収制度、分譲価格上限制度などの主要規制は維持されており、民間が感じる参入障壁は依然として高い。
長期的な解決策は質的転換であるべきだ
単純な供給拡大よりも、老朽化した低層住宅地を高密度複合開発に転換する「都市再生2.0」戦略が必要だ。例えば容積率を500%以上許可し、交通・教育・雇用インフラを集積した団地を中心に開発しなければならない。ソウルの「高徳国際化地区」のような事例は、今後の政策の羅針盤となり得る。
デジタル基盤の需給整合性の確保が必要だ。入居予定量と需要をデジタルツイン技術によってリアルタイムで予測・管理する体系が必要である。ソウル市が2024年から開始した「入居量公開システム」を全国へ拡大し、これを国土交通部主導のデータ連携システムに統合しなければならない。地域別に過剰または過少供給現象をリアルタイムで調整できなければならない。
危機と機会が交差する2026年
2026年は首都圏住宅市場の構造的危機と政策転換が同時に起こる分岐点となるだろう。入居量の急減は、短期的な価格上昇と伝貰の不安定に帰結する可能性が高く、これは実需者の住居不安を深める恐れがある。しかし同時に、これは韓国の住宅政策が単純な「量的供給」から「質的革新」へ転換できる機会の年でもある。
政府は市場の自律性と公的介入のバランスを維持しつつ、デジタル技術を活用した予測中心の政策と中長期計画を立てなければならない。首都圏はもちろん、地方広域圏まで含めた統合住宅需給戦略を策定すべき時だ。需要者中心の、実効性のある政策だけが2026年の衝撃を緩和し、韓国の不動産市場の次世代を切り拓くことができるだろう。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。