[비즈한국] イ・ジェミョン政権の不動産市場を論じる時、私たちは単に政策の変化だけを眺めるのではなく、韓国不動産市場が直面する構造的現実と、それに伴う市場参加者の心理、そして今後の流れまで立体的かつ包括的に捉える必要がある。
ここ数年間の韓国不動産市場は、極度の変動性、政策の疲弊、二極化という3つのキーワードで要約できる。イ・ジェミョン政権の発足は、これまでの規制一辺倒の政策から脱却し、実用主義的で供給中心の新しいパラダイムを予感させている。本コラムでは、イ・ジェミョン政権の不動産政策の方向性とそれに伴う市場の変化、そして実需者と投資家が取るべき戦略について深掘りしていく。
まず、大統領選挙の結果が不動産市場に与える影響について、多くの人が関心を抱いているだろう。一部には「民主党が政権を握れば住宅価格が上がる」という認識もあるが、実際には不動産市場の流れを決定するのは政権のカラーではなく、金利、供給、景気などの経済変数である。過去の李明博政権時代には規制緩和への期待から住宅価格が一時上昇したが、世界金融危機で急落した。朴槿恵政権時代には、再開発・再建築の規制緩和への期待から下落幅が鈍化した。
文在寅政権時代には保有税の強化などの規制により上昇幅が抑えられたものの、超低金利と豊富な流動性によって住宅価格はさらに上昇した。尹錫悦政権時代には、規制緩和への期待から上昇基調を見せたものの、高金利の影響で下落局面へと転じた。結局、大統領選挙は市場の転換点にはなり得るが、住宅価格の最終的な流れを決めるのは経済が描き出す結末である。
イ・ジェミョン政権の不動産政策は、前の政権とは明確に異ならねばならない。今回の政権は「税金で住宅価格を抑制しない」という点を明確にしている。これは税金を通じた需要抑制ではなく、実質的な供給拡大と実需者の支援に重点を置いた実用主義的なアプローチである。イ・ジェミョン大統領は盆唐（ブンダン）、一山（イルサン）などの第1期ニュータウン再整備を国家レベルの都市改造プロジェクトへと引き上げ、高品質な公的賃貸住宅の拡大を公約に掲げた。
核心は、需要が集中している場所に供給を増やし、ソウル江南圏に集中する価格上昇圧力を緩衝地帯へと分散させるという意志である。また、DSR（総負債元利金返済比率）を中心としたピンポイントの規制調整を行い、若年層に対しては将来所得を反映した柔軟な融資規制の適用を予告した。税制面では保有税の現状維持を約束しており、政策の不安定性を最小化しようとする学習効果が反映されている。
イ・ジェミョン政権の政策方向は、大きく3つに要約できる。
第一に、再建築・再開発の規制緩和と迅速な許認可、容積率・建ぺい率の上昇を通じて民間再整備事業を活性化させること。第二に、都心内での職住近接型公的賃貸住宅、「スルセクォン」（スリッパのような楽な服装で各種レジャー・利便施設を利用できる住居圏域）の住居複合プラットフォーム、未利用地（鉄道車両基地、GTX乗り換え駅、公共庁舎など）の複合開発など、実質的な供給拡大を推進すること。第三に、高分譲価格の問題解消と工事費の透明性確保を通じて、分譲価格の引き下げと事業費削減を誘導することである。
こうした政策の変化は、単なる供給量の拡大を超え、住居の質と実需者中心の市場安定に焦点を当てているという点で大きな意味がある。特にイ・ジェミョン政権は、税金規制の代わりに中間層・低所得層を中心とした供給拡大を通じて不動産市場を安定させるという、実用主義的なアプローチを強調している。
2025年現在、不動産市場は「超二極化」という言葉で要約できる。ソウルおよび首都圏の核心地域、特に江南3区、龍山（ヨンサン）、麻浦（マポ）、城東（ソンドン）などは住宅価格が高騰を続けており、物件の希少性と実需・投資需要の集中現象が顕著である。第1期ニュータウンは再整備への期待感と、ソウルの代替地としての価値が浮き彫りになっている。その一方で、首都圏の外郭地域や地方は、未分譲の積み上がり、人口減少、取引の低迷、価格下落といった複合的な沈滞局面にある。このように二極化は、単なる価格差を超えて、将来価値と資産防衛力の格差へとつながっている。
供給の崖（供給不足）は市場不安の核心要因として作用している。2025年の全国マンション入居物量は約28万世帯で前年比23.3％減少し、2026年には約21万世帯でさらに24.3％の減少が見込まれる。ソウルの場合、今年の約4万6000世帯から来年には約2万4000世帯へと急減する見通しだ。これは中長期的に売買・賃貸（チョンセ）市場の双方で、不安定性を増大させざるを得ない。
金利と融資規制も市場に大きな影響を与えている。2025年5月、韓国銀行が基準金利を2.75％から2.5％に引き下げたことで、資金流入と住宅需要増加のシグナルとなっている。しかし、7月から施行されるDSR第3段階は、すべての家計融資にストレス金利を適用し、融資限度を縮小させる。これは中低価格帯の実需者や若年層の住宅購入余力を大きく削ぎ、核心地域の高級物件と外郭・地方の実需市場の二極化をさらに深めるだろう。
実需者にとっても投資家にとっても、「賢い一軒（똘똘한 한 채）」と「長期保有」が核心戦略である。政府の多住宅者規制、供給不足、金利引き下げへの期待、融資規制の強化が絡み合い、立地と将来価値が検証されたマンションだけが生き残る構造が一層強固になっている。江南、龍山、第1期ニュータウンなど、開発の好材料と実需が結びついた地域が注目されており、短期的な売却益よりも10年以上の長期保有戦略が有効だろう。実需者はDSR第3段階の施行前に融資を活用して立地プレミアムを確保し、キャッシュフローを綿密に管理すべきであり、投資家は長期保有の体力を備え、政策変化や市場の変動性に揺るがない資産構造を作る必要がある。
住宅業界はイ・ジェミョン政権に対し、過度な規制の解消と供給拡大、流動性支援を促している。商業地域内の住商複合建築比率の改善、標準建築費の引き上げ、民間建設賃貸の早期分譲転換許可、税制支援の拡大、融資規制の緩和などが緊急の課題として挙げられている。特に地方の未分譲解消とプロジェクトファイナンス（PF）正常化支援が切実だという声が高い。
短期的には、DSR第3段階の施行前後で取引量の変動が予想される。ソウル・首都圏の人気地域は、基準金利の引き下げと供給不足の構造により、価格下落の可能性は低く、取引量が減っても売り手優位が続くと見込まれる。地方や外郭地域は、未分譲や人口減少、需要基盤の不在により沈滞が長期化する可能性がある。中長期的にはPFの破綻リスク、政策実行力、チョンセの月払い化（ウォルセ化）など、多様なリスクが共存している。
結論として、2025年の韓国不動産市場は、政策の疲弊感、二極化、供給の崖という3つのキーワードで要約できる。イ・ジェミョン政権の実用主義的な政策転換は市場にポジティブなシグナルを与えているが、具体的な実行力と市場の信頼回復が何よりも重要である。このような時こそ不動産の本質、すなわち立地、将来価値、実需基盤に集中すべきであり、短期的な売却益に執着するよりも、長期保有と持久戦の構えで「賢い一軒」戦略を貫くことが、2025年以降の韓国不動産市場で生き残る道である。
不動産は予測ではなく対応である。市場は自分の思い通りには動かないが、自分の資産の流れはコントロールできる。立地、構造、資金計画、この3つを備えた「賢い一軒」だけが未来を守ることができるだろう。
筆名の「パション（빠숑）」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチューTV」を運営・配信している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産の絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『韓国不動産の未来地図（2021）』『今からは上がる場所だけが上がる（2020）』『韓国不動産使用説明書（2020）』などがある。