[비즈한국] 去る2月、ソウル陽川区のアパート売買契約を結んだ30代後半のAさんは、残金の支払いを控えて銀行にローン金利を再確認した。先月ローンを申請した時は利率が3.7%台だったが、最近韓国銀行が利下げを行ったため、ローン金利も少し下がっていることを期待したからだ。しかし銀行側からは、債券価格がむしろ上昇しているためローン金利は上がったとして、3.8%台の金利を案内された。
最近、不動産売買の増加とともにローン申請も急増しており、すでに主要5行（KB国民・新韓・ハナ・ウリ・NH農協銀行）の家計ローン残高は、今月に入って13日までの8営業日間で計2兆7609億ウォン増加した。このうち住宅ローンが2兆1665億ウォンを占め、信用貸出も6397億ウォンに達した。
変動型の方が固定型より金利が高いとは…
銀行連合会によると、16日基準の5月新規取扱額基準コピックス（COFIX・資金調達コスト指数）は2.63%で、前月の2.70%より0.07%P（ポイント）下落した。当然、銀行界の変動型住宅ローン（住宅ローン）金利は下落したが、大多数の借り手が5年固定型ローン商品を利用しているため、体感金利はなかなか下がらない。特に「固定型ローン商品への誘導」を通じて家計負債をコントロールしようとする政府の立場が反映されており、銀行側も「顔色をうかがっている」との説明もある。
実際、Aさんは今後2～3年以内の韓国銀行の利下げの可能性を予測して銀行に変動型ローン金利を問い合わせたが、固定型よりも0.3%p以上高いという回答を聞いた。リスクを考えれば低くなければならないはずの変動型金利が、固定型ローン商品の金利より高くなるという構造になったのだ。
その結果、固定型ローン商品を利用する借り手の割合は90%に達している。特に、最近の住宅価格上昇への期待感に加え、高い金利でもストレストDSR（総負債元利金返済比率）第3段階の施行前にローンを組もうとする需要が殺到し、固定型ローン商品の金利がむしろ上昇したというのが銀行界の説明だ。
実際に銀行の固定型商品の金利は上昇している。4大銀行（KB国民・新韓・ハナ・ウリ）の固定型住宅ローン金利は、4月に3.32%～4.78%まで下がったが、その後ローン申請が急増したため、6月16日基準で3.49%～5.01%水準まで上昇した。その間に韓国銀行の基準金利は引き下げられたが、借り手は利下げによる効果を実感できていないのだ。
金融当局の「取り締まり」で不安心理を鎮められるか
これを受けて金融当局が取り締まりに乗り出した。首都圏を中心とした住宅価格の上昇と利下げ期待が重なったため、金融監督院は16日、主要銀行を招集した。銀行ごとに月別・四半期別の供給計画を超過してローンを無分別に取り扱った事例がないか点検し、もし違反行為があれば来年のローン供給計画を縮小するペナルティを科す計画だ。
銀行は高DSR比率を全ローンのそれぞれ5%、3%以内に管理しなければならないが、こうした目標が適切に守られているか把握する狙いだ。このように家計ローンが大幅に増加した一部の銀行を点検する一方、ローンの増加傾向が収まらない場合は追加の対応カードも切る計画だ。
特に、不動産の買い手が殺到する首都圏には、加算金利をより高く設定する案も取り沙汰されている。このため銀行界で自主的に行っていた日々のローン受付制限やローン条件の強化なども、当分の間続くだろうという観測が出ている。
ある銀行関係者は「基準金利の引き下げによりローン金利も下がるのが道理だが、金融当局が『なりふり構わぬ借入（ヨングル）』を防ぐために金利を中心に様々な措置を講じているため、5年住宅ローン金利はむしろ下がらない状況であり、銀行も当局の顔色をうかがっている」としつつも、「住宅ローンや金利引き下げの制限などで不動産価格を抑えるのは力不足のようだ」と懸念を示した。