[비즈한국] ネットフリックスの『イカゲーム』シーズン3が公開され、再び極限の競争を描いた物語に世界中の注目が集まっている。たった一人だけが生き残るというゲームのルールは刺激的だが、近年の韓国の不動産市場を見て『イカゲーム』を連想する人は少なくない。首都圏の住宅価格は高騰し、ある者は家を買うために無理をして借金を背負い、またある者は価格が上がりすぎて市場に参入すらできない。誰かが機会を掴めば、別の誰かが機会を失うという構造は、まさにイカゲームの中の生存ゲームさながらだ。
こうした状況の中、先日金融当局は、首都圏や規制地域で住宅を購入する際に利用できる住宅担保ローン（住担代）の最大融資額を6億ウォンに制限する新たな規制を発表した。ソウルのマンション価格は直近1週間で0.43%も上昇し、6年9ヶ月ぶりの最大上昇幅を記録した。これに加え、住宅価格がさらに上がるという期待感と利下げの可能性まで重なり、借金をしてでも家を買おうとする需要が再び高まっていた。政府がこれを放置すれば、家計が過度な負債を抱え、金融システムまで揺るがしかねないという警告灯が灯ったのだ。
金融委員会によると、実際に住宅担保ローンのうち6億ウォンを超えて借り入れる人は全体の10%にも満たない。つまり、今回の対策は過半数の実需者に直接的な影響を与えるというよりは、投機目的の高額住宅購入需要をピンポイントで狙ったものだ。金融委員会は「規制対象はごく一部に過ぎず、無理な融資で市場を不安定にする需要を遮断するためのものだ」と強調した。
今回の規制の核心は、単に「融資を受けにくくする」ことではなく、「住宅購入のために過度な借金をすることを防ぐ」ことにある。住宅担保ローンを6億ウォン以上借りられないようになれば、高額マンションを購入する際に過度な融資に頼る需要は減少する。このように投機を狙った無理な借り入れを防げば、住宅価格が過熱する速度を遅らせ、不動産市場を安定させることができるというのが金融当局の構想だ。
実際、多くの人が無理な融資を承知で家を買おうとする理由は、単に「家が必要だから」だけではない。「住宅価格は今後も必ず上がる」という信念のためだ。この信念が強いほど、ローン利子を含む月々の返済額が数百万ウォン単位であっても、喜んで借金をする。政府が市場を安定させるために最も重要な仕事は、まさにこの「住宅価格不敗神話」を打ち砕くことである。人々が「今買わなければ大変なことになる」と思わないようにすること、それこそが政策の核心だ。
金融委員会は今回の規制により、投機目的の住宅購入を阻止し、家を本当に必要とする実需者中心の市場に戻せるものと期待している。実際に規制発表後、一部の不動産仲介店では購入希望者の問い合わせが減り、様子見の姿勢に転じているという話も出ている。家を急いで買おうとする雰囲気が落ち着けば、住宅価格の上昇速度も鈍化する可能性が高い。
しかし、規制だけでは不十分だ。住宅価格が急騰する最大の理由の一つは、ソウルや首都圏に住みたいという人が多いにもかかわらず、供給が不足しているからだ。供給が伴わなければ、規制を強化しても風船効果で他地域の住宅価格が上がったり、規制を緩和した瞬間に再び投機需要が押し寄せたりする可能性がある。政府は今回の規制を皮切りに、供給拡大、公共賃貸住宅の拡充、無住宅者のための住居支援など、総合的な対策を並行して講じるべきだ。椅子取りゲームにおいて椅子が十分に用意されていれば、誰も無理をして先に座ろうとする必要がないのと同じことだ。
不動産市場は、一部だけが勝利し、残りは脱落するゲームになってはならない。家は生活の基本であり、誰もが安全に住む空間を持てなければならない。不動産市場が『イカゲーム』のように少数だけが勝者となり、残りは脱落する構造になってはならないのだ。今回の融資規制が「借金をしてでも家を買わなければならない」という不安感を和らげ、投機需要を沈めて実需者中心の市場へ向かう出発点となることを期待する。