[비즈한국] 2025年6月27日、政府は再び不動産市場の構図を揺るがす強力な対策を打ち出した。首都圏および規制地域内の住宅担保融資限度額を6億ウォンに制限し、融資を活用して住宅を購入する場合、6ヶ月以内の実居住（転入）を義務付けることが骨子だ。市場では、今回の対策が最近過熱の様相を見せていた江南（カンナム）圏や漢江ベルトのアパート市場をピンポイントで狙ったものだという評価が支配的だ。
政府の不動産政策は常に市場の流れを変える。今回の対策の本質は明確だ。
・第一に、首都圏と規制地域での住宅担保融資限度額を6億ウォンに制限する。
・第二に、融資を受けて家を買うなら6ヶ月以内に実居住しなければならない。
この二つの措置は、単に融資の総量を減らすという意図を超え、最近の住宅価格急騰を主導した江南・漢江ベルトの高額アパート市場の投機的需要をターゲットにしたものだ。実際、江南圏のアパート購入の大部分は、融資を積極的に活用した上位地への買い替え、ギャップ投資、「賢い一軒」戦略から始まっていた。政府は今回の対策を通じて、このような需要を根本から遮断しようとしているのだ。
江南3区と漢江ベルト（麻浦・龍山・城東など）は、ここ数年、最高値更新が続いてきた。一部では「現金持ちだけが家を買う」と言うが、実際には融資を積極的に活用して上位地に買い替える需要が相当数存在した。
今回の対策で6億ウォンを超える融資が事実上封鎖されたため、これら地域の取引は短期的には急激に萎縮する可能性が高い。高額アパートほど融資依存度が高いという点で、規制の直接的な影響を避けられないからだ。実需者であっても無理な追いかけ買いは自制すべきであり、価格がある程度調整された後に安値拾いを狙う戦略が必要だ。
もちろん、ソウル郊外や首都圏の中低価格アパートは、融資限度内で購入可能な6億〜8億ウォン台の物件へ需要が一部移動する可能性がある。しかし、融資を受ける場合は6ヶ月以内の居住義務が同時に適用されるため、投資目的の購入は制限的にならざるを得ない。過去のような明確なバルーン効果が現れることは難しいと予想される。
ここで重要なのは、単に融資規制が緩和された地域へ需要が移動するのではなく、実居住義務と資金調達の現実的な限界が市場のさらなる過熱を防ぐという点だ。
地方の場合は今回の融資制限から除外され、相対的に影響は小さいと見込まれる。政府は地方の売れ残り物件を解消するため、譲渡所得税の緩和や公企業の移転など、多様な「温もり」政策を併行している。
これに伴い、地方不動産市場は売れ残り物件を消化しながら底堅く推移する様相が続く可能性が高い。この時期には、供給不足が予想される地域、つまり今後2〜3年以内に新規入居物量が減る場所に選別的に注目する必要がある。
今回の対策で中道金融資は6億ウォンの限度適用対象ではないが、入居時の残金融資に切り替える際には6億ウォンの制限が適用される。分譲（チョンヤク）を準備する需要者は、入居時点での資金調達計画をあらかじめ立てておかなければ、窮地に陥る可能性がある。単に当選だけを望んで無理に分譲に挑むのは危険だ。特に、6ヶ月以内の実居住義務が課されるため、投資目的の分譲参加はさらに難しくなる見通しだ。
6ヶ月以内の実居住義務は、賃貸住宅市場にも影響を及ぼす。住宅を購入した後すぐに賃貸に出すことができないため、賃貸用の流通物件は減らざるを得ない。最近のアパート入居物量の減少と多世帯住宅（ヴィラ）の全税詐欺の影響でアパートの全税需要が集中している状況下で、全税価格の不安定性がさらに高まる恐れがある。月払い（ウォルセ）への転換現象も加速する見通しだ。政府と地方自治体、市場参加者は皆、賃貸市場の不安定性に対するモニタリングを強化する必要がある。
実需者の場合、短期的には人気地域の取引が大きく鈍化し、価格が調整される可能性が高いため、無理な追いかけ買いは避けるべきだ。規制の影響で急ぎの売り物件が出れば、慎重に選別してアプローチする戦略が求められる。
また、融資可能額を事前に確認することが不可欠だ。融資の門戸が狭くなった分、住宅契約前に銀行で融資可能額を確認しておくことが望ましい。1住宅所有者の買い替えなら、必ず既存の住宅を先に売却してから新しい家を購入する「先売却・後購入」の原則を守るのが安全だ。人気地域への「先購入・後売却」は、既存の住宅が売れずに困る可能性があるため注意が必要だ。分譲および購入時には、中道金・残金融資の限度額、入居時期、実居住義務などの詳細規定を細かく点検しなければならない。特に残金融資への切り替え時に6億ウォンの限度が適用される点を必ず念頭に置くべきだ。
不動産投資で最も重要なのは立地と未来価値だ。短期的な騰落に一喜一憂せず、データと政策、そして地域別の未来需要を冷静に分析すべきだ。京畿道の場合、果川、城南、華城、平澤など、雇用が増え、人口が流入する地域の未来価値は高い。
ソウルはいつの時代もマイホーム確保の有効な戦略地であり、下落局面であるほど多くの需要が安全なソウルへ集まる。収益型不動産、再開発・再建築、GTX開発地域など、未来価値の上昇が期待される地域を中心に投資することが重要だ。
過度なレバレッジ投資は避け、安定的な資金運用戦略を樹立すべきだ。固定金利融資を活用して金利上昇リスクを最小化し、予備資金を確保して予想外の市場変動に対応できるようにする。
今回の対策は、短期的には過熱したソウル・首都圏市場に「息継ぎ」の短期効果を与えるものと見られる。江南3区、漢江ベルトなどの高額アパート市場での買い意欲の萎縮が目立つだろう。しかし、融資余力が不足している青年層・新婚夫婦など実需者のマイホーム確保がより困難になり、中低価格アパートへ需要が集中することで市場の二極化が深まる可能性がある。また、賃貸物件の減少と価格不安定、月払い転換の加速など、賃貸市場の副作用も懸念される。政府による追加の供給対策と賃貸市場安定化策の策定が切実だ。
6・27対策は明らかに現在の市場構図を揺るがすだろう。しかし、不動産市場は常に変化と機会の連続だった。今回の対策が短期的には取引を萎縮させ、息継ぎの局面を招くとしても、その中にも機会は存在する。
実需者は慎重なアプローチと資金計画、融資可否の事前確認など、リスク管理に集中すべきだ。投資家は立地と未来価値、そして政策変化に注目して戦略を立てる必要がある。政府もまた、実需者の保護と賃貸市場の安定化、そして供給拡大のための努力を併行すべきだろう。
不動産市場が停滞期に入ったからといって、機会がないわけではない。調整期であるほど価値ある資産を先取りする機会が多いということを認識し、徹底した分析と戦略に基づき、不動産市場での生存戦略を模索すべきだ。
筆名「パション（Pashong）」で有名なキム・ハクリョル「スマートチューブ不動産調査研究所」所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『今からは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。