[비즈한국] ソウル江南区開浦地区の最後のパズルと呼ばれる「開浦ウソン7次アパート」再建築事業の施工権を巡り、施工能力1位のサムスン物産028260と3位の大宇建設047040がぶつかった。両社が競合する整備事業の受注戦は、ソウル瑞草区盤浦住公1団地3地区の再建築事業以来、5年ぶりとなる。サムスン物産は強固な信用を基盤とした資金調達能力と短い工期を、大宇建設は責任竣工の確約と貸付金利条件を強みとして掲げ、受注戦の熱気を高めている。
整備業界によると、先月19日に締め切られたソウル江南区「開浦ウソン7次アパート」再建築事業の施工者選定入札に、サムスン物産と大宇建設が参加した。両社はこの日までに300億ウォンの入札保証金を納付し、受注戦を成立させた。サムスン物産は「ラミアン・ルミウォン」、大宇建設は「サミット・プラニティ」を団地名として提示した。両社が整備事業の施工権を巡って競合するのは、2020年5月のソウル瑞草区盤浦住公1団地3地区再建築事業以来、5年ぶりである。当時はサムスン物産が大宇建設を退け、施工権を獲得した。
開浦ウソン7次アパート再建築事業は、ソウル江南区逸院洞615番地一帯の老朽アパート（802世帯）を取り壊し、地上最高35階建ての新しいアパート（1122世帯）を建設する整備事業である。団地が地下鉄3号線大庁駅、水仁・盆唐線の大母山入口駅に隣接している上、容積率が157%と低く、事業性が高いと評価されている。開浦ウソン7次アパート再建築組合は、来る8月23日に組合員総会を開き、施工者を選定する計画だ。予定工事費は6779億ウォンに達する。
開浦ウソン7次側に提示した工期と工事費については、サムスン物産が優位に立っている。実着工日を基準とした工期は、サムスン物産が43カ月で、大宇建設（47カ月）より4カ月短い。代替設計を基準とした工事費もサムスン物産が6757億ウォン（3.3㎡あたり869万ウォン）で、大宇建設より21億ウォン（3.3㎡あたり11万ウォン）ほど安い。これに先立ち開浦ウソン7次組合が提示した原案設計の予定工事費は6779億ウォン（3.3㎡あたり880万ウォン）であったが、原案設計を基準とした両社の工事費は組合の予定工事費と同額である。
サムスン物産は、強固な信用を基盤とした資金調達能力をアピールしている。現在のサムスン物産の信用格付けは、韓国企業評価でAA+、住宅都市保証公社でAAAであり、大宇建設（A/安定的、AA）を1段階以上上回っている。サムスン物産は業界最高水準の信用格付けを基に、必須事業費はもちろん、追加移住費（LTV 100%以上）や賃借保証金返還費用などを含む事業促進費を、上限なく最低金利で調達すると提案した。一方、大宇建設は今回の入札で追加移住費をLTV 50%、事業促進費を1兆ウォンに制限した。
対する大宇建設は、責任竣工の確約で対抗する。今回の施工者選定入札で、大宇建設は入札提案書と共に「責任竣工確約書」を組合に提出したが、サムスン物産は提出しなかった。責任竣工確約とは、不可抗力な事由がない限り、施工会社が定められた期間内に工事を完了するという約束を指す。通常、信用や担保が不足するプロジェクトファイナンス（PF）事業場でPF融資を受ける際、建設会社が信用補完の手段として提供するが、最近では一部の整備事業場で、工事費紛争による工事中断を懸念し、責任竣工確約を求めるケースが増えている。
さらに、事業費貸付金利と分担金納付方式でも強みを見せている。大宇建設が提示した事業費貸付金利はCD（譲渡性預金証書）金利＋0%で、整備事業としては最低水準だ。これに対しサムスン物産は、業界最高水準の信用格付けを基に、自社の信用供与を通じて市中最低金利で事業費を調達すると対抗した。加えて大宇建設は今回の入札で、清算時の分担金納付時期を最大6年間猶予できる特典も提案した。サムスン物産が提案した分担金納付猶予期間は最大4年で、大宇建設より2年短い。
最近の整備事業で争点となる物価上昇に伴う工事費調整の問題も観戦ポイントだ。今回の入札でサムスン物産は、実着工前まで建設工事費指数と消費者物価指数の上昇分を工事費に反映させる一方、上昇分100億ウォンは自社で負担するとした。大宇建設は、実着工前まで建設工事費指数と消費者物価指数の低い方の値を基準に工事費に反映し、入札締め切り日から18カ月間は上昇を猶予すると提案した。両社はこれらの提案により、組合側はそれぞれ約19カ月分、あるいは約364億ウォンの工事費を節減できると主張している。
組合関係者は「大庁駅を抱えた江南の駅近団地として優秀な事業性が認められ、大手建設会社による受注戦が実現した。来る20日に施工者選定のための第1回合同説明会を、施工者選定総会当日に第2回合同説明会を開き、施工会社を選定する計画だ」と伝えた。