[비즈한국] 6月27日、政府は高騰する住宅価格と家計債務の抑制を名目に、突如として不動産対策を発表した。その核心は、首都圏および規制地域の住宅担保貸出の上限を一律6億ウォンに制限すること、住宅購入時に6カ月以内の実居住義務を課すこと、多住宅者に対する住宅担保貸出の全面禁止など、史上類を見ない超強力な規制だった。
予告なしに打ち出された対策に市場は衝撃を受け、「もう本当に家を買えないのではないか」という実需者たちの嘆きが広がっている。数日のうちに住宅取引を諦めるケースが続出し、銀行は規制適応のために貸出商品を急いで調整するなど、混乱が拡大している。政府の意図通りであれば、今回の貸出規制によって投機需要を抑え、過熱した住宅価格を沈静化できるだろう。実際、ソウルなどの高級マンション密集地域は、今回の措置により需要の萎縮とともに短期的な「息継ぎ」に入るという展望もある。
しかし、副作用への懸念はそれ以上に大きい。突然の規制という名の爆弾は、他でもない庶民や実需者に直撃しており、市場全体に風船効果や取引断絶といった後遺症をもたらしている。さらに、再開発・再建築事業の移住費貸出まで締め付けることで、都心の住宅供給すら萎縮する兆しを見せている。
貸出規制の逆風…実需者に致命打、現金保有者だけが笑う
政府は今回の対策が「江南（カンナム）3区などの住宅価格過熱地域を正確に狙い撃ちした」と説明するが、その余波は全ての実需者に広範な負担として跳ね返っている。何より、住宅価格に対する現金の比率が高くない中・低所得層や、20〜30代の若年層にとってマイホーム購入のハードルが大幅に高まった。
例えば、住宅価格に関係なく貸出は最大6億ウォンまでしか受けられなくなったため、ソウルで平均分譲価格が15億ウォン台のマンションを買うには、9億ウォンを超える現金を自前で用意しなければならない状況となった。国民平均サイズと呼ばれる専有面積84㎡の新規マンションの場合、平均分譲価格が15億7800万ウォンだとすると、実需者は6億ウォンの貸出を受けても約9億7800万ウォンの現金を別途調達する必要がある。
中小型面積の専有59㎡ですら分譲価格は平均11億8000万ウォン水準であり、6億ウォン近い自己資金がなければ、抽選に申し込むことすらままならない状況だ。首都圏の人気団地ほどこのハードルはさらに高い。例えば、間もなく分譲予定の松坡区の再建築団地「蚕室ルエル」の専有84㎡の分譲価格は約20億ウォンと予想されるが、当選者に要求される自己資金が14億ウォンを超えることになり、「現金持ちでなければ耐えられない」とまで言われている。
政府の貸出限度6億ウォン制限措置により、ソウルのマンションの約74%が直接的・間接的な影響を受けるとの分析が出た。以前は所得と住宅価格に応じて数億ウォン台の貸出が可能だった江南区や瑞草区などの需要者も、これからは6億ウォンを超える分は全て現金で賄わなければならないため、資金力が不足している実需層の購入自体が事実上不可能となった。
生涯最初の購入者や無住宅の庶民に向けた優遇措置まで縮小された点も問題だ。今回の対策により、首都圏の無住宅者が受けていたLTV（住宅担保貸出比率）の優遇限度は80%から70%に引き下げられ、ディディムドル貸出やポグムジャリローンなどの政策住宅ローンでさえ、一律6億ウォンの制限を適用されることになった。これを受け、貸出依存度の高い若者や庶民のマイホーム購入の梯子が事実上蹴り飛ばされたとの指摘が出ている。
かつての文在寅（ムン・ジェイン）政権時代も15億ウォンを超える住宅への貸出を封じたが、価格はむしろ上昇した。結局、資金力のない人だけが捕まり、現金を持つ富裕層は影響を受けない。実際、資産に余裕のある上流層は現金の動員力で規制をすり抜けることができるが、資産の少ない実需者は住宅購入の機会そのものが減るという逆風を受けている。
今回の規制が既存住宅所有者の買い替えまで阻み、実需者の被害を大きくする可能性も高い。3段階のストレスDSR（総負債返済比率）規制が7月1日から追加施行され、借入者の返済能力をより保守的に算出することになるため、今後は6億ウォンという「上限値」ですら満額借りることは難しい状況が展開されている。
金利上昇リスクを反映して計算するストレスDSR3段階の適用で、貸出可能額は以前より約15〜20%さらに縮小する見通しであり、これは貸出に頼って住宅を購入しようとしていた平凡な家長たちの計画を狂わせている。DSR規制発表の直前、6月の1カ月間で家計貸出が7兆ウォン以上も急増するほど「駆け込み需要」が殺到したのも、こうした切迫感の表れだった。
駆け込みのタイミングを逃した多くの予備購入者は、今や一段と高くなった貸出のハードルを前に挫折している。「こうなるなら、先に家を買っておけばよかった」という自嘲とともに、一部ではすでに締結した売買契約を資金不足で放棄するケースも現れている。実需者を助けるはずの政策が、むしろ実需者を最も強く締め付ける皮肉な状況だ。
規制により供給まで凍りつくか…移住費・中間金貸出制限の副作用
今回の6・27対策の余波は、不動産市場の需給構造全体にわたってネガティブな波及効果をもたらしている。特に住宅供給面での副作用が懸念される。政府は家計債務管理の名目で、分譲市場における中間金貸出と残金貸出にも6億ウォンの上限を適用した。その結果、今後は分譲価格が高い団地では当選者が入居時までに用意しなければならない現金負担が幾何級数的に増えることとなり、資金動員力が不足している申込者は当選しても入居を放棄せざるを得ない状況だ。
実際の例として、6月27日に分譲公告を出したソウル城東区の再建築団地「オーティエール・フォレ」は、幸運にも既存の規定が適用されて中間金貸出を受けることができたが、84㎡の分譲価格24億ウォンのうち、中間金として借りた14億ウォンのうち8億ウォンを残金時までに返済しなければ入居できないという問題が発生した。残金貸出へは6億ウォンまでしか切り替えられず、残りの中間金貸出額は入居前に返済しなければならないからだ。
まだ分譲が始まっていない団地は、当初から中間金貸出の段階で6億ウォンの制限が適用されるため、分譲価格が数十億ウォンに達する高価な団地ほど、実質的に現金を持つ富裕層しか分譲を受けられない構造に再編されつつある。これは今後の新規分譲市場の萎縮と未分譲増加につながりかねない要素だ。
建設会社側としては一般の実需者を対象に分譲することが難しくなり、万が一分譲に失敗すれば供給スケジュールを遅らせたり、キャンセルしたりする可能性も高まる。実際に「規制以降、申し込み競争率はひと段落するだろう」という展望が業界に広まり、一部で予定されていた「宝くじ（高騰が期待される）申し込み」団地の日程が遅れるなど、建設会社の間で極度の緊張状態が走っている。
再開発・再建築の整備事業現場でも非常事態が発生した。政府は6・27対策で整備事業の組合員に対する移住費貸出規制も同時に強化した。具体的には、管理処分計画認可以前の段階にある再建築・再開発組合員のうち、2住宅以上を保有している場合は移住費貸出を全面的に禁止し、無住宅の組合員（組合員の資格はあるが別で住宅を所有していない場合）に対しても移住費貸出限度を6億ウォンまでしか認めないことにしたのである。
組合員にとっては、既存の家を取り壊して移住する際に必要な資金調達に大きな制約ができたことになる。特にソウルなどの都心再開発地域は既存の住宅価格が高く、6億ウォンの移住費では到底足りないことが多く、多住宅保有者の組合員は貸出が塞がれて事業への参加自体が困難になる可能性がある。移住費の貸出が円滑に行われなければ、組合員の移住同意が遅れ、結局事業も遅延するという懸念が現実味を帯びている。
これは直ちに都心の住宅供給萎縮に直結する。再建築・再開発はソウルなどにおける重要な新規住宅供給源だが、事業スピードが鈍化したり無産になったりすれば、今後の住宅供給不足現象は深刻化せざるを得ない。入居物件の減少などで新しいマンション供給に赤信号が灯った。実際にソウルのマンション入居物件は今年の約4万6700戸から来年は2万4000戸台に半減する見通しであり、全国的にも2025年の入居予定物件が前年比で10万戸以上減少すると予測されている。こうした状況で整備事業の移住費まで封じれば、住宅難の長期化につながる可能性が高い。チョンセ（伝貰）市場への副作用も看過できない。
今回の対策で「所有権移転条件付きチョンセ貸出」が全面禁止されたことで、分譲された新しいマンションに借家人を入れて、その保証金で残金を賄うという慣行が遮断された。貸出時には6カ月以内の転入義務があるため、マイホーム購入後はひとまず入居しなければならず、チョンセ・月世の物件が減る可能性がある。
さらには、チョンセ貸出保証の限度も90%から80%に縮小され、借家人が貸出を受けて用意できる保証金の規模も減った。これは高いチョンセ価格を負担しにくい無住宅庶民の住居負担を増大させる恐れがある。
一部では、チョンセ資金の貸出が難しくなった借家人たちが月世（月払い家賃）へと目を向けることで「チョンセの月世化」が加速し、金利引き下げの期待と相まってチョンセ価格が再び上昇傾向に転じる可能性も指摘されている。結局、実需者の庶民層は家を買うことも難しく、チョンセ物件を探すことも厳しいという二重苦に直面しかねないということだ。
規制一辺倒には限界…根本的な解決策は供給拡大
政府は貸出規制の強化を通じて不動産市場を沈静化させると公言したが、専門家は今回の政策が構造的な解決策にはならず、副作用を育てるリスクが高いと指摘する。まずは、あまりに一律的かつ突発的な規制であった。
規制だけで需要を抑え込むことには明確な限界があり、その負担は全て庶民に返ってくるということだ。したがって住宅価格の安定には、需要抑制策と供給拡充という両面の戦略が必要だ。一時的な取引の沈滞を超えて、長期的に健全な住宅市場の秩序を築くには、需要に見合う十分な住宅供給と実需者のためのきめ細やかな支援策が並行されなければならない。
規制一辺倒の不動産政策は、風船効果、取引断絶、供給萎縮、チョンセ難など多くの後遺症を生み、結局は善意の被害者だけを量産するという教訓を、我々はすでに何度も経験している。今回も例外ではない。家計債務の管理と住宅価格の安定という二兎を追う意図は理解できるが、「過ぎたるは及ばざるが如し」である。
今こそ政策の基調を根本的に再検討すべきだ。実需者の保護と住宅供給の拡大を中心軸に据えた、バランスの取れた代替案が急務だ。政府は住宅供給を増やせる実効性のある措置を並行しなければならない。民間の再建築・再開発事業がスピードを上げられるよう不合理な規制を緩和し、公的住宅の供給計画も早急に具体化すべきである。
若者や新婚夫婦など、実需者のための金融支援装置をしっかりと構築する必要がある。生涯最初の購入者に対してはLTVの優遇幅を再び拡大し、地域別の住宅価格の現実に合わせた貸出限度の柔軟化など、緻密な政策調整が求められる。多住宅による投機需要を抑制するという目標は税金や保有規制など他の手段で達成するとしても、無住宅の実需者に対してだけは、マイホーム購入の梯子を蹴り飛ばしてはならない。
「貸出規制は味見に過ぎない。需要抑制策と供給対策はいくらでもある」という政府の自信が現実的な効果を上げるには、今からでも規制一辺倒から脱却し、実需者と供給の側面を網羅する総合対策へ旋回しなければならない。市場と国民が体感できる持続可能な解決策は、過度な貸出の足枷ではなく、安定的な住宅供給と庶民の住居の梯子の復元にあることを心に留めるべきである。
「パション（Pachong）」の筆名で有名なキム・ハクリョル「スマートチューブ不動産調査研究所」所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。NAVERブログ『パションの世の中探訪記』とYouTube『スチューTV』を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所しか上がらない（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。