[비즈한국] 責任竣工型土地信託（責任竣工信託）事業場で竣工期限を守れなかった不動産信託会社が、事業場のリスクを丸ごと背負う危機に直面している。これまで責任竣工信託は、信託会社が自社資金を投入する代わりにプロジェクトファイナンス（PF）事業場の信用を補強する形態をとっていたため、リスクが低いと評価されてきた。しかし最近、施工会社が予定通りに工事を完了できない現場が増えており、信託会社が事業場のPFローンだけでなく、分譲購入者の違約金や未分譲リスクまで背負うケースが相次いでいる。
責任竣工確約とは、建設事業の施工会社が天災地変など不可抗力がない限り、定められた期間内に工事を完了し、未履行時には施行会社の債務を引き受けるという約束を指す。通常、信用や担保物が不足しているプロジェクトファイナンス（PF）事業の施行会社がPFローンを起こす際、信用を補強する方法として使われる。責任竣工信託は、施工会社が前述の責任竣工確約を履行できない場合、信託会社が代わってこれを履行する信託商品である。施工会社の信用さえ不安定なPF事業場に対し、信託会社が再度信用を補強する構造となっている。
分譲購入者は分譲契約解除、違約金を請求
信託業界によると、教保資産信託は今月3日、釜山機張郡の「機張駅ユリムノルウェーの森セントラル」アパートの分譲購入者18人が提起した違約金請求訴訟で敗訴した。分譲購入者らは、責任竣工信託の受託者として事業に参加した教保資産信託がアパートの責任竣工期限を守れなかったとし、昨年6月に契約解除を通告して違約金訴訟を起こした。彼らが契約したアパートは計16世帯で、分譲代金は67億4000万ウォン、違約金は6億7000万ウォン（1世帯あたり4000万ウォン）規模だ。現在このアパートでは、責任竣工の不履行を理由に50余世帯が分譲契約を解除しており、30億ウォン相当の違約金が発生していると把握される。
機張駅ユリムノルウェーの森セントラルは、釜山機張郡の機張駅近くに地上最高26階、2棟（219世帯）で建てられたアパートだ。アパート建設事業の施行会社であるウギョン開発は、受託者である教保資産信託、施工会社である大宇造船海洋建設、貸出金融機関らと共に責任竣工信託契約を結び、PFローンを受けて事業を推進した。この契約で施工会社は貸出実行日から31ヶ月以内にアパートを竣工すると約束したが、これを守れなかった。責任竣工義務を背負った教保資産信託も6ヶ月延長された責任竣工期限を守れなかった。結局、責任竣工期限を約1年4ヶ月過ぎてから、最近になってようやくアパートが竣工した。
教保資産信託の関係者は「従来の施工会社が追加工事費を継続的に要求したが、会社がこれを受け入れなかったため工事が中断された。結局、責任竣工期限を守れなかったが、その後施工会社を変更して工事を完了させた」とし、「責任竣工確約の不履行に伴い契約を解除した分譲購入者には、分譲契約で定めた遅延利息を返還する計画」と述べた。残りのPFローンは170億ウォン規模で、今年11月に満期が到来するという。信託会社が分譲購入者の違約金はもちろん、貸出団のPFローンと今後の未分譲物件まで背負う危険にさらされているわけだ。
貸出団は貸出元利金と遅延利息の返済を要求
不動産信託会社が、施工会社の責任竣工不履行により責任竣工信託現場の負債を抱え込むケースも現れている。先にソウル中央地裁は5月、責任竣工信託方式で進行された京畿道平沢市の物流センター新築事業のPF貸出団が新韓資産信託を相手に起こした損害賠償請求訴訟で、原告勝訴の判決を下した。裁判所は、責任竣工期限を守れなかった新韓資産信託が、セマウル金庫に対しPFローン元利金256億ウォンの全額と延滞利息を支払うべきだと判断した。責任竣工義務を履行できなかった信託会社の損害賠償責任を認めた判決は今回が初めてだ。
この事業は、京畿道平沢市青北邑魚淵里に地上3階（延べ面積1万8589㎡）規模の倉庫施設を建てる内容だ。施行会社は受託者である新韓資産信託と施工会社、貸出団と責任竣工信託契約を結び、総額300億ウォン規模のPFローンを実行した。施工会社は貸出実行日から16ヶ月以内に建物を竣工すると契約した。新韓資産信託は、施工会社が期限内に竣工できない場合、従来の責任竣工期限から6ヶ月延長された期限までに工事を完了させるとした。この期限さえ過ぎた場合には貸出団に損害を賠償すると約束したが、両社とも責任竣工期限を守れなかった。
新韓資産信託の関係者は「工事費増額をめぐる従来の施工会社との紛争で工事が遅延し、責任竣工期限を守れなかった。現在は代替施工会社を投入して工事を完了した状態だ」とし、「PFローンは利息が積み重なる状況であるため、まずは代位弁済として返済した。現在進行中の貸出団との訴訟結果によって、支払った代金の一部または全部を取り戻せるものと見ている。現在関連訴訟は1審で主張した内容と同じ趣旨で控訴している」と伝えた。
最近、責任竣工信託の事業場で信託会社が責任竣工義務を履行できないケースが相次いでいる。前述の事例のように、工事費引き上げ問題で施工会社が施行会社と対立し、工事が遅延する場合がほとんどだ。韓国信用評価によると、昨年12月末基準でKB不動産信託、教保資産信託、韓国投資不動産信託、大信資産信託、大韓土地信託など5社の責任竣工信託事業場43ヶ所が責任竣工期限を守れなかった。これらの事業場のPF残高は1兆6128億ウォンと推定される。
信託業界の関係者は「責任竣工信託は不動産好況期だった2020年代初頭から、金融系信託会社を中心に規模を拡大してきた。リスク管理の観点から自社資金の投入を避けていた信託会社が、PF事業場に信用のみを提供する責任竣工型に飛びついた」とし、「アパートであれ何であれ分譲さえすれば完売した時期は過ぎ去り、金利と原材料価格が上昇したことで、工事費の対立による竣工遅延現場が相次いでいる。信託会社が責任竣工を履行できずリスクを背負う現場も爆発的に増加している」と伝えた。