[비즈한국] 政府が総合不動産税の公定市場価格比率を60%から80%に引き上げる検討が大詰めを迎えているというニュースが伝わってきた。「税金で不動産市場を安定化させることはしない」と言っていた大統領の言葉が嘘であったという現実が明らかになっている。
私たちはすでにこのような場面を何度も目撃してきた。文在寅（ムン・ジェイン）政権は政権発足当初「税金で住宅価格を抑制しない」と言ったが、結局26回に及ぶ不動産対策を打ち出し、総合不動産税の最高税率を6%まで引き上げた。尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権は「税金規制の緩和」を掲げたが、住宅価格が上昇すると規制強化に舵を切った。李在明（イ・ジェミョン）政権も全く同じ手順を踏んでいる。
20年間繰り返された政策失敗の悪循環
歴代政府の不動産政策を振り返ってみると、政権が変わるたびに真逆の政策が繰り返される悪循環が続いている。金大中（キム・デジュン）政権はIMF危機克服のために規制緩和政策を打ち出し、盧武鉉（ノ・ムヒョン）政権は総合不動産税の導入と強力な規制へと方向転換した。李明博（イ・ミョンバク）政権は再び規制緩和へ、朴槿惠（パク・クネ）政権は消極的な政策へ、文在寅政権は強力な規制へとシフトした。尹錫悦政権は緩和へ、李在明政権は強化へと戻ろうとしている。
このような政策変化のパターンにおける真の被害者は、実需者と一般国民である。政治家は選挙のたびに「庶民のための政策」と包装するが、実際には不動産市場の不確実性を高めるだけで、本当に家を必要としている人々にさらなる負担を強いている。総合不動産税の緩和で恩恵を受けたのは3戸以上保有者が84.6%であり、税制変更の受益者は常に高所得層と多住宅所有者であった。
パニックバイの真の原因は政策不信
現在、ソウルを中心に再びパニックバイ（Panic Buying）現象が現れている。韓国銀行は住宅市場リスク指数が過去3年で最高水準にあると警告しており、住宅価格展望指数は2021年のパニックバイ当時と同水準にまで急騰した。この現象の根本的な原因は何だろうか。それはまさに、政府政策に対する国民の根深い不信である。
国民はすでに学んでいる。政治家たちが「税金で住宅価格を抑制しない」と言えばすぐに税金爆弾が投下され、「供給拡大」を叫べばすぐに規制が強化されるという事実をだ。このような不信は合理的な市場判断を不可能にし、恐怖による非合理的な購入（パニックバイ）を煽る主要な原因となっている。
文在寅政権時代に住宅価格が2倍近く急騰したことも、尹錫悦政権で再び住宅価格が上昇し始めたことも、すべて政策の一貫性の欠如と信頼性不足に起因する。政治家は政治的生存のために不動産政策を道具として利用しており、その被害を丸ごと国民が被っている。
税金対応戦略の限界と現実
このような状況下で、不動産所有者が取りうる対応策は何だろうか。専門家は多様な節税戦略を提示する。長期保有による税金削減、賃貸事業者登録による恩恵、家族間での資産分散などが代表的だ。しかし、こうした戦略も政府の政策変化の前では無力である。
一般国民は、政策変化が予測できない状況下で、高まった税負担をそのまま抱え込まざるを得ない構造に閉じ込められている。専門家の助けを借りたとしても、政策が一夜にして変われば、すべての準備は水の泡となる。
結局、税負担増加の直撃弾を受けるのは中産層と庶民である。1戸の住宅を保有する実居住者も公示価格の上昇によって総合不動産税の対象者となり、多住宅所有者だからといって全員が富裕層というわけでもない。多くの場合、老後の備えや子どもの教育のために苦労して手に入れた家を1戸余分に持っているだけなのに、彼らまでが「投機勢力」として売られるのが現実だ。
政策の非一貫性がもたらす経済的コスト
政策の非一貫性は、単なる個人の問題ではなく、国家全体の経済的コストを増大させる。企業は不確実な政策環境において投資を先送りしたり海外に移転したりするようになり、個人は合理的な経済判断よりも政治的変数に依存した短期的な対応に埋没してしまう。
不動産市場において、この現象はより深刻である。予測不可能な税制変更は市場の効率性を損ない、資源配分の歪みをもたらす。政策変化を予測せねばならない不確実性プレミアムが住宅価格に反映され、結局すべてのコストを消費者が負担することになる。
より深刻な問題は、政策の信頼性が崩壊し、正常な市場メカニズムそのものが機能していない点である。供給と需要による価格決定よりも、政治的変数や政策予測による投機的取引が増加している。これは健全な市場経済の基盤を毀損する重大な問題だ。
このような絶望的な現実を前に、私たちは何をすべきか。まず、政治家たちの不動産政策公約について正確に認識しなければならない。選挙のたびに繰り返される「庶民のための政策」「住宅価格安定化」といった甘い言葉にもはや騙されてはならない。
政策の一貫性と信頼性を求める声を高めるべきだ。政治家が軽々しく政策を変更できないように牽制し、政策変更時にはそれに対する責任を負わせなければならない。不動産政策は政治的道具ではなく、国民生活に直結する重大な問題であるという認識を広めるべきである。
個人的には、政策変化に振り回されない長期的な観点からの資産管理戦略を立てる必要がある。短期的な税金回避よりも、政策が変わっても揺らがない強固な財務構造を構築することが重要だ。何よりも政治的変数に依存した投機的取引は避けるべきである。
不動産政策の政治的中立化の必要性
結局、これらすべての問題の根本的な解決策は、不動産政策の政治的中立化である。政権が変わるたびに政策が180度変わる現システムでは、どのような問題も解決できない。不動産政策は独立した専門機関が長期的な観点で策定し、政治的介入を最小限に抑えるシステムを構築すべきだ。
また、税制の予測可能性を高め、急激な変化を防止する制度的装置が必要である。税法改正時には一定の猶予期間を設け、遡及適用を禁止し、重大な変更時には国民投票や公聴会などを通じた社会的合意プロセスを経るようにすべきである。
不動産市場の透明性も大幅に高めなければならない。実取引価格の公開、公示価格算定の透明性確保、政策効果に関する正確なデータの公開などを通じ、政治的包装ではない客観的事実に基づいた政策論議が可能になるようにしなければならない。
政治家の不動産政策は国民から票を得るための道具に過ぎず、真の解決策は私たち自身が作り上げていかなければならない。これ以上彼らの嘘に騙されず、私たち自身の未来を私たちが責任を持つ、覚醒した市民になるべき時である。
「パション（Pachong）」というペンネームで有名なキム・ハクリョル「スマートチューブ不動産調査研究所」所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『今からは上がる場所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。