[비즈한국] 最近、ソウル江南3区で起きている現象が不動産業界の注目を集めている。韓国不動産院のアパート取引状況によると、江南区・瑞草区・松坡区の2025年1月〜5月の贈与件数は計898件を記録した。これは昨年の同時期（428件）と比較して2倍以上増加した数値だ。さらに驚くべきは、2023年の同時期（279件）と比較すると3.2倍も増えているという点である。
こうした変化の背景には、「確かな一軒（トルトルハン・ハンチェ）」を売却せず、家族に贈与するというトレンドが定着しつつある。江南圏の不動産所有者の間では「値上がりすればするほど売らない」という学習効果が広まっており、今後、高強度の融資規制などで買い希望者が減れば、江南の家主たちは安値でアパートを売るよりも長期保有戦略を強化するだろうという観測が出ている。
地域別に見てみると、瑞草区の贈与増加が最も顕著だ。2024年1月〜5月の157件から、2025年の同時期には603件へと、なんと284%も急増した。これは漢江沿いに新築アパートが多い瑞草区の特性上、高額不動産の所有者たちが贈与を通じた節税戦略を積極的に活用していることを示している。一方、江南区は127件から155件への22%増にとどまり、松坡区は144件から140件へとむしろ小幅に減少した。
融資規制強化が引き起こしたバタフライエフェクト
6月27日の融資規制後も贈与の増加傾向は止まっていない。2025年7月1日から25日までに江南3区で行われた贈与件数は119件で、今年上半期の月平均111.7件を上回っており、前年同期比で36.8%増加した。これは、強化された融資規制により一般的な不動産売買が困難になる中、資産家たちが「親のチャンス（援助）」による贈与を代替案として選択していることを意味する。
特にDSR（総負債元利金返済比率）規制の強化で若い世代の住宅購入がより一層難しくなっており、親世代の直接的な支援がなければ江南圏のアパート購入は事実上不可能になった。このため、事業者名義の融資、チョンセ（伝貰）継承取引、P2P融資、家族間の贈与など、脱法的な需要が増加し、一種の風船効果につながっている。
総合不動産税節税のための夫婦間贈与の広がり
江南圏の住宅価格が大幅に上昇するにつれ、節税のための夫婦間贈与も増えている。総合不動産税は夫婦共同名義の場合、それぞれ9億ウォンずつ控除を受けて計18億ウォンまで非課税特典を受けられる。農協銀行の不動産専門委員であるユン・スミン氏は「江南のアパートの価値が非常に高くなったため、資産配分の次元で夫婦が共同名義に変えている」とし、「公示価格が上がる分だけ保有税も増加するため、圧迫を感じている」と分析した。
実際にソウル江南区大峙洞の銀馬アパートの場合、公示価格が2024年の20億4200万ウォンから2025年には15億5600万ウォンへと下落したことで、夫婦共同名義所有者の総合不動産税の負担が大幅に減った。2024年に226万ウォンの総合不動産税を納めた同アパートの所有者は、2025年には納付しなくてもよい状況となった。
贈与税節税の基本原理と核心戦略
不動産贈与において最も重要なのは、贈与税の負担を最小限に抑えることだ。現行の相続税及び贈与税法上、贈与財産控除は受贈者基準で10年以内合算して適用される。配偶者の場合10年間で6億ウォンまで、成人した子供は5000万ウォンまで、未成年の子供は2000万ウォンまで、贈与税なしで受け取ることができる。
贈与税節税の第一原則は分割だ。贈与税は10%から50%までの累進税率構造となっているため、贈与を受ける人が複数人いるほど、それぞれ低い税率が適用される。例えば、息子だけに2億5000万ウォンを贈与すれば控除額を除いても2億ウォンに20%の課税区間が適用されるが、息子に1億5000万ウォン、嫁に1億ウォンと分けて贈与すれば、それぞれ10%の課税区間が適用される。
第二の原則は10年周期の贈与計画だ。贈与財産控除は10年ごとにリセットされるため、長期的な観点で贈与計画を立てることが重要だ。特に不動産のような高額資産の場合、10年単位で分けて贈与したり、不動産を一部の持分に分けて段階的に贈与する戦略を検討できる。
負担付贈与—高度な節税戦略の核心
不動産贈与の節税において最も注目される方法の一つが「負担付贈与」だ。これは不動産を贈与する際、その不動産に設定されたチョンセ保証金や融資などの債務を一緒に引き継ぐ方式だ。負担付贈与の核心は、債務部分は贈与ではなく譲渡として処理されるため、全体の贈与税負担を減らせる点にある。
具体的な節税効果を見てみると、時価6億ウォンのアパートにチョンセ保証金2億ウォンが設定されている場合を想定しよう。一般贈与では子供が負担すべき贈与税は約1億ウォンだが、負担付贈与を活用すれば親が約1500万ウォンの譲渡所得税を負担し、子供は約6000万ウォンの贈与税のみを負担すれば済む。税金の総額が約7500万ウォンに減り、約2500万ウォンの節税効果が得られる。
ただし、負担付贈与で最も重要な条件は、贈与を受ける子供が必ず自力で継承した債務を返済しなければならないという点だ。もし後日、親が代わりに債務を返済した場合、その金額は再び贈与とみなされ、追加の贈与税と加算税が課される。また、親が1世帯1住宅の非課税要件を満たしている場合、債務に対する譲渡所得税が発生しないため、負担付贈与の節税効果がさらに大きくなる。
「親のチャンス」活用時の税務リスク管理
国税庁は継続して脱法的な贈与に対する取り締まりを強化している。2022年だけでも227人に対して脱法贈与の疑いで税務調査を実施した。主な摘発事例には、子供を病院に偽装就職させて虚偽の給与を支払ったケース、子供の不動産担保融資を親が肩代わりして返済したケース、借用証は作成したが実際には利息や元金を返済しなかったケースなどがある。
家族間の資金取引を借用として処理するには、正式な借用証の作成、現在適用されている法定利息率年4.6%の適用、口座振替を通じた元金と利息の実際の返済などの要件を満たす必要がある。無利子で貸し付ける場合、年間1000万ウォンを超える利益に対しては贈与税が課されるため注意が必要だ。
また、贈与税は贈与日から3ヶ月以内に申告しなければならず、期限内に申告すれば申告税額控除3%が適用される。申告を漏らすと加算税が課されるため、徹底した準備が必要だ。
変化する不動産市場における戦略的対応
江南3区を中心とした不動産贈与急増現象は、単なる節税目的を超え、変化する不動産市場環境における資産家たちの戦略的な対応を示す重要な指標だ。融資規制の強化、政策の不確実性の増大、税制の変化など、複合的な要因が「親のチャンス」を通じた贈与の拡大を導いている。
政府が直ちに不動産税制改革に着手しなくとも、長期的に高額アパートの保有税が増加する可能性が高いため、贈与トレンドは続くものと見られる。このような環境下で成功的な不動産贈与を実現するには、基本控除枠の最適活用、10年周期の長期計画、負担付贈与や低価格譲渡といった高度な戦略の活用、税務リスクの徹底した管理などが核心となる。
何よりも不動産贈与は個別の状況によって最適戦略が異なるため、必ず不動産税務の専門家との十分な相談を経て、総合的かつ長期的な観点からアプローチすべきだ。正しい戦略と徹底した準備を通じて、合法的かつ効果的な節税を実現できるだろう。変化する不動産市場において「親のチャンス」は今や選択ではなく必須の戦略となっており、これを賢明に活用することが家族の財産を守り、増やすための重要な鍵となるだろう。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世界踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『今からは上がる所だけが上がる（2020）』『大韓民国不動産使用説明書（2020）』などがある。