[비즈한국] 2025年夏、不動産市場の空気は妙に重苦しい。ここ数ヶ月間、ソウル市のマンション価格は少しずつ回復する様子を見せていたが、確実な上昇基調として定着するのか、それとも一時の輝きですぐに沈静化するのか、誰も確信を持って言えない。取引量は依然として多くなく、買い手と売り手の双方が互いに様子を伺いながら時間を過ごしている。
このような不透明な相場の中で、投資家が強く感じているプレッシャーは価格変動ではなく税金だ。家を複数所有している人ならなおさらである。多住宅者に対する規制が市場の底流を揺さぶっており、簡単に変わる気配はない。
多住宅者規制は、韓国の不動産市場において一過性の政策ではなく、構造的な環境となってしまった。政権が交代し政治情勢が変化しても、多住宅者に対する増税基調は揺らぐことがなかった。総合不動産税の重課や譲渡所得税の重課といった制度的装置は一部緩和された時期もあったが、緩和幅は限定的であり、根本的な撤廃には至らなかった。
その背景には、単なる税収確保を超えた政治経済学が存在する。韓国において住宅価格問題は、直ちに政治問題へと発展する。特に首都圏の有権者の居住に対する不満は、選挙の行方を左右しうる敏感な変数だ。「多住宅者への減税＝住宅価格の暴騰」という公式は、政界で強く機能している。多住宅者を規制する政策は票を失う可能性がほとんどない一方、緩和政策は国民からの批判を招きかねない。こうした政治的な計算の中で、多住宅者規制は政権交代に関係なく生き残ったのだ。
このような状況下で、マンションを中心に投資してきた多住宅者は苦しい立場にある。物件を売ろうとすれば譲渡税の重課が足かせとなり、保有し続ければ総合不動産税の通知が重くのしかかる。税金を回避する手段は限定的であり、単に売買を繰り返す過去の戦略はもはや通用しない。かといって手をこまねいているわけにもいかない。不動産市場は常に循環している。今が規制の波であるならば、いつかはチャンスをもたらす波もやってくるだろう。問題は、その時まで持ちこたえられる構造を作れるかどうかである。
結局、この時期に必要なのは「多く」所有することではなく、「良く」所有することだ。2010年代の初・中盤、レバレッジを積極的に活用して複数物件を確保し、売却益を合算する手法が有効だった頃は、保有数こそが力だった。しかし今は、保有数が増えるほど税負担が指数関数的に増え、利益を食いつぶしてしまう。
質の良い保有とは、単に立地やブランドが良い家を指すのではない。税効率が高く、長期的に価格上昇の可能性が大きく、保有期間中に安定的なキャッシュフローを生み出せる資産を意味する。
税効率とは、制度の許容範囲内で税負担を最小限に抑えることを指す。例えば、一時的な2住宅者に対する非課税規定は、現在も有効な節税手段である。既存住宅を所有したままより良い立地のマンションを購入し、2年以内に既存住宅を売却すれば、譲渡所得税を支払う必要がない。
この規定を活用すれば、数億ウォンの利益を無税で確保できる。ただし、条件は厳しい。購入日、居住期間、売却時期のすべてが法で定められた基準に合致していなければならない。たった一日でも過ぎれば非課税の恩恵は消滅する。したがって、住み替え戦略をとる場合は、引越し計画と資金計画を綿密に立てる必要がある。
家族への贈与を通じた総合不動産税の分散も一つの方法だ。夫婦共同名義にしたり、子供へ贈与したりして世帯ごとの所有数を分散させれば、総合不動産税の負担を軽減できる。しかし、贈与税と取得税を必ず考慮しなければならない。最近、国税庁は脱法的な贈与に対する調査を強化しており、単に名義を移すだけの安易なアプローチは、想定外の「税金爆弾」を食らう可能性がある。
法人への切り替えも、一部の投資家が検討する方法だ。法人名義で住宅を所有すれば総合不動産税の負担を軽減でき、賃貸事業を拡大する上でも有利になる。しかし、法人税、配当所得税、設立および維持コストなどを計算に入れないと、かえって不利になることもある。
税負担を減らすことと同じくらい重要なのが、市場のモメンタム（勢い）を読み解くことだ。税金がどれほど高くても、相場の上昇幅がそれを上回れば投資は依然として有効である。問題は、上昇が確実な地域を選ぶ鑑識眼である。GTX（首都圏広域急行鉄道）の開通予定地や大規模開発が予定されている地域、規制や地理的制約で新規供給が難しい地域などがこれに該当する。
こうした地域は短期的には調整局面を迎えても、長期的には需要が途絶えない。例えば、GTX-A路線の開通前後に一部の駅周辺の物件は、数年間で30%から50%以上の高い上昇率を記録した。税金を加味しても十分な利益が出る取引だ。しかし、こうしたチャンスはすぐに消えてしまい、競争も激しい。結局、タイミングがすべてだ。
次に重要なのはキャッシュフローだ。不動産投資の最大のリスクは、保有期間中に耐えられないことである。耐えられなければ、市場が反騰する前に損切りすることになる。月々の家賃収入は、持ちこたえるための重要な燃料だ。チョンセ（保証金）から月払い賃貸への転換は、もはや時代の流れでもある。「空っぽチョンセ（保証金が物件価格を上回る）」問題やチョンセ詐欺の多発で、借り手が月払いを好むようになり、首都圏では月払いの割合がすでに半分を超えている。
投資家の立場としては、安定的な家賃収入が保有税と利息を補うのに大いに役立つ。特に小型マンション、オフィステル、知識産業センターなどは相対的に管理負担が少なく、空室リスクが低い。店舗併用住宅のように、1階で店舗賃貸、上階で住居賃貸を同時に行うモデルもキャッシュフローの安定に効果的だ。
マンションだけに集中するのは危険だ。規制が集中する資産群にのみ投資していると、政策の変化によって収益構造が揺らいでしまう。したがって、資産の一部はマンション以外の不動産に分散させるのが良い。小型店舗、物流センターへの持分投資、REITs（不動産投資信託）のような間接投資は、比較的少額で商業用不動産市場に参加でき、マンション市場の変動性や税負担を和らげる役割を果たす。
市場を読む目も重要だ。不動産市場は、政治、金利、政策が複雑に絡み合って動く。大統領選や総選挙といった政治イベントが近づくと、票を意識した供給拡大や規制緩和措置が出る可能性がある。金利引き下げの兆しが見えれば買い意欲が蘇る。政策発表や金利変化を総合的に考慮すれば、安値で買い高値で売るタイミングをつかむことができる。だが、このプロセスで重要なのは性急に動かないことだ。過去にも「いよいよ規制が緩和される」という噂に飛びついて性急に購入し、予想よりも緩和幅が小さく期待外れとなり、売り物件が殺到した事例は少なくない。
結局、これらすべての戦略の核心は「より少なく、長く、キャッシュフロー」という言葉に集約される。保有数を減らして税負担を軽減し、価値ある資産を長く保有して上昇分を最大化し、その期間中にキャッシュフローを安定的に確保することだ。「より少なく」というのは、無条件に売れという意味ではない。税負担が大きく価格上昇の可能性が低い物件から整理せよという意味だ。「長く」というのは、短期的な相場変動に惑わされず、市場サイクルの高値を待てということだ。キャッシュフローは、その待ち時間を可能にする支えとなる。
多住宅者に対する規制が消えることはない。しかし、規制があるからといってチャンスがないわけではない。市場は常に動いており、変化の中でも収益を上げる方法は存在する。税金を避けることではなく、税金を負担しながらも利益を残せる構造を作ること、それこそが今のマンション投資家に求められる新たな能力だ。
「パション」というペンネームで有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『今からは上がる場所だけ上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。