[비즈한국] 李相京（イ・サンギョン）国土交通部第1次官が先週、不動産専門家5名との非公式諮問会議を主宰したことは、極めて異例な動きだ。通常、国土交通部の非公式会議は課長級で進められてきたが、住宅政策を総括する第1次官が直接乗り出したのは初めてのことである。さらに注目すべきは、この会議には市場で「暴落論者」と呼ばれる専門家も含まれており、現政権の政策に反する内容も加減なく議論された点だ。
これは8月末から9月初めに発表予定の不動産供給対策が、単なる量的な供給を超えた政策パラダイムの転換点となる可能性を示唆している。金容範（キム・ヨンボム）大統領室政策室長が「住宅価格を抑えるために税金を使わないというのは誤算だ」と明言したことも、李在明政権が必要に応じてあらゆる政策手段を動員するという意志を示している。
金允徳（キム・ユンドク）国土交通部長官が6・27対策を「部分治療薬」と評価したことは意味深長だ。実際に、対策施行後に不動産市場は急速に冷え込んだ。ソウルのマンション価格上昇率は0.43%から0.16%へと62.8%鈍化し、取引量は75.5%、取引金額は78.3%急減した。江南（カンナム）3区の取引量も59.6%減少し、過熱感は沈静化した。
しかし、これは需要抑制による一時的な現象である可能性が高い。朴合洙（パク・ハプス）建国大学教授は「そもそも10億〜20億ウォン台のマンションを買う際、住宅担保融資を6億ウォン以上受ける必要のない現金資産家は、今回の融資規制の影響圏外にある」とし、「価格が下がるのか様子見をしながら、時期が来たと判断すればいつでも動き出すだろう」と指摘した。
現在、市場の潜在的な需要は様子見の状態にある。供給対策が実効性を持って打ち出されなければ、下半期に住宅価格が再び上昇基調に戻る可能性が高い。これこそが政府が供給対策に命を懸ける理由だ。
文在寅（ムン・ジェイン）政権が2018年に発表した第3期新都市は、計6地区で180万戸の供給を目標としていたが、7年が経過した現在も計画通りに進んでいない。金允徳長官が「第3期新都市をスピード感を持って、きめ細かく進めることが重要だ」と強調したことは、李在明政権が既存計画を全面的に再点検するという意味と解釈される。
特に南楊州（ナムヤンジュ）旺宿（ワンスク）地区（6万6000戸）、河南（ハナム）喬山（キョサン）地区（3万2000戸）など、大規模開発事業の推進速度を上げ、遅延している果川（クァチョン）地区（7000戸）の問題を解決することが核心課題になると見られる。
企画財政部が発表した計画によると、聖水洞（ソンスドン）の警察騎馬隊敷地、光明（クァンミョン）税務署、ソウル出入国管理事務所など、都心の遊休地を活用して新規公共住宅1万5000戸を供給し、2035年まで計画されていた2万戸を前倒しして計3万5000戸を供給する予定だ。
これは、都心内に安価な住宅を供給することで、実需者の住居負担を減らすという戦略である。ソウル都心で公共住宅を確保できれば、通勤費用と時間を節約できるため、実質的な住居費削減効果が大きいと期待される。
李在明大統領が国務会議で「公共宅地の価格に一定の利益を上乗せして民間に売ることをあまりに当然視している」「いい加減な偽の建設会社をたくさん作らせ、入札倍率を数百倍にしている」と指摘したことは、LH（韓国土地住宅公社）の事業構造の全面改編を予告している。
現在、LHは公共宅地を造成した後に民間建設会社に売却する構造を維持してきた。この過程で「ハチの群れ入札（バルテ入札）」や「ロト分譲」問題が発生した。建設業者が系列会社やペーパーカンパニーを総動員して土地を確保した後、主力建設会社に事業権を譲渡する行為が繰り返され、これが結局は分譲価格の上昇につながった。
LHが今後は宅地造成、開発、施行をすべて担当し、民間建設会社には単純な施工のみを任せる方式に転換される可能性が高い。これは公共分譲と、公共分譲への民間参加事業を中心に事業を再編することを意味する。
こうした変化は分譲価格の安定化には役立つが、LHの財政負担増加という副作用も予想される。現在LHは、宅地売却で得た収益で公共住宅造成の赤字を相殺する「交叉補填」構造を維持しているが、この構造が変更されれば、政府の財政支援拡大が不可避となる。
李相京第1次官は、「開発利益還収」を一貫して主張してきた人物だ。李在明大統領も「再建築を通じて過度な利益を享受することは、社会公共のために還元されるべきだ」と述べており、これは再建築超過利益還収制度（再超還）が実際に課税される可能性が高まったことを意味する。
現在、再超還の課税対象は全国58カ所の団地で、組合員1人当たりの平均予想負担金は1億328万ウォンに達する。江南圏の一部団地では4億5000万ウォンに上る場所もあり、再建築組合の懸念は大きい。
金允徳長官が「再建築事業において容積率の上限引き上げを通じ、供給量を増やす案を積極的に検討している」と明らかにしたことはポジティブな兆候だ。しかし、容積率インセンティブを提供する代わりに公共賃貸の割合を高めたり、公共性強化の条件を付けたりする可能性が高い。
これは事業性の確保と公共性の強化という二兎を追う試みだが、民間の参加意欲を低下させる恐れもある。容積率を緩和しても、その利益の大部分を公共が持っていくのであれば、民間の積極的な参加は期待しにくいからだ。
李在明政権は、長期公共賃貸住宅の割合を現在の8%から2030年までに10%へ拡大すると発表した。このために公的住宅110万戸を供給する計画だが、現実的な制約は少なくない。
公共賃貸住宅は構造的に損失が避けられない事業だ。LHの損失補填事業の売上は11兆ウォンで全売上の70.7%を占めるが、営業利益率は–6.9%と3年連続で赤字を記録している。公共賃貸の拡大は、この赤字規模をさらに拡大させる可能性が高い。
こうした限界を克服するため、政府は公共支援型民間賃貸住宅を積極的に活用している。最近の第2次公募では全国14地域で1万842戸が選定されたが、これは第1次公募（4102戸）の2倍以上に増加した規模である。
民間が土地を確保し、リート（REITs）が事業費を支援する方式であり、高金利状況下でも建設会社は低い金利で事業費を調達できるため、民間参加が増加している。
金容範政策室長が「住宅価格を抑えるために税金を使わないというのは誤算だ」と明言したことは、李在明政権の不動産政策における重要な変曲点だ。李大統領の「税金で住宅価格を抑えない」という公約が事実上修正されたことになる。
供給対策だけでは短期間で住宅価格を安定させるのは困難だという現実的な判断が反映されたものと見られる。第3期新都市や遊休地の開発は実際の供給までに数年かかる一方、市場の期待心理や投機需要は即座に現れるためだ。
特に供給対策が効果を発揮しない場合、保有税の強化、譲渡所得税の重課、取得税の調整といった税制カードを切る可能性があるというシグナルを市場に送ったのである。
8月末から9月初めに発表される不動産対策は、李在明政権の政策哲学と実用主義が交差する地点になると予想される。「税金で住宅価格を抑えない」という原則的な立場を維持しながらも、必要時にはあらゆる政策手段を動員するという実用的なアプローチを見せている。
核心は供給拡大を通じた根本的な解決だ。第3期新都市のスピードアップ、遊休国有地の活用、LHの事業構造改編などを通じて実質的な住宅供給を増やすことが第1の目標だ。しかし、こうした供給対策が効果を発揮するには時間がかかるため、短期的には税制政策などの補完策も準備しているものと見られる。
李相京第1次官の異例の専門家諮問会議は、政府がバランスの取れた政策決定のために多様な意見を収集しているという前向きなサインだ。「暴落論者」まで含めた専門家たちの率直な意見を聞いたことは、政策の現実性と実効性を高めようとする努力と解釈される。
結局、今回の供給対策は李在明政権の不動産政策の誠実さを示す試金石となるだろう。供給拡大という根本的解決策を提示しつつも、市場状況に応じて柔軟に対応できる政策的余地を残したことは、現実的かつバランスの取れたアプローチと評価できる。
数週間後に発表される政策の具体的な内容によって、不動産市場の勢力図が大きく変わる見通しだ。特に第3期新都市の推進方式の変更、再建築規制緩和の範囲と条件、公共賃貸拡大案の現実性などが、市場の主要な関心事になるだろう。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「スチュTV」を運営・出演している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。