[비즈한국] ソウルの地図が今日のように多彩な色彩を帯びるようになった背景には、江南（カンナム）開発という巨大な出来事があった。しかし、江南という名が本格的にソウルの経済と文化を牽引する中心地として浮上する前、すでに漢江の南側で産業化の起爆剤の役割を果たした地域があった。それがまさに永登浦（ヨンドゥンポ）だ。
産業地帯の記憶とソウル西南圏の心臓
日本統治時代の1930年代、京城工業地区に指定された永登浦は、紡績・製粉・食品工場が密集し、「ソウルの工場地帯」として成長した。漢江を通じた水運と京仁線鉄道という天恵の物流条件は産業の集積を促し、光復（解放）と戦争を経た1960〜70年代には大韓民国の製造業の心臓と呼ばれた。
この時代の永登浦は、経済成長の象徴であり、庶民の生活を支える基盤だった。永登浦市場一帯は全国各地から押し寄せた商人たちで昼夜を問わず賑わい、印刷・製粉・金属加工など様々な工場が煙と騒音を撒き散らした。人々は「永登浦の工場の煙突から出る煙が、ソウルの明日を照らす」という言葉で、ここの活力を表現したものだ。
しかし、産業構造が急速に高度化した1980〜1990年代、この煙突も徐々に消えていった。工場は仁川（インチョン）や京畿（キョンギ）の新工業地帯へ移転し、取り残された準工業地域には老朽化した倉庫と小規模工場が点在するようになった。産業都市としての華やかだった時代は過ぎ去ったが、工業地帯の痕跡だけが都心の真ん中に残っている奇妙な風景が、永登浦の日常だった。
この時期、永登浦の住居環境は古い工場地帯と絡み合い、荒廃せざるを得なかった。汝矣島という金融中心地がすぐそばにあるにもかかわらず、漢江を挟んで住居・産業の格差が極めて鮮明だった。江南の高級住宅地、麻浦（マポ）や聖水（ソンス）の文化的な復活と比較すると、永登浦は過去の栄光と現在の衰退が共存する場所だった。
これは、裏を返せば新たな変化のための潜在力でもあった。ソウルの空間が限られ、旧都心が再開発のサイクルを繰り返す中、永登浦の潜在的価値は時が経つにつれてますます浮き彫りになり始めた。
現在の永登浦–複合開発と住居再生の分岐点
今日、永登浦を歩くと、過去の工場地帯のイメージとは全く異なる風景に出会う。最も目を引く場所は間違いなく汝矣島だ。国会議事堂を中心に金融監督院、主要証券会社や資産運用会社、ハンファ00088063ビル、IFCやパークワンなど超高層業務・商業施設が立ち並ぶこの場所は、すでに「大韓民国金融1番地」というタイトルを超え、グローバル資本が集う国際金融ハブへと成長した。江南のテヘラン路と肩を並べ、住居と業務が高度に絡み合う汝矣島は、ソウルの東西南北どこから見ても独歩的な立地にある。
汝矣島の住宅市場もまた、長期的な上昇圧力を秘めている。築30〜40年を超えた大規模マンション団地が再建築可能な年数を満たし、一つまた一つとリフォームあるいは再建築を推進している。木洞（モクトン）や盤浦（パンポ）と同様に、大規模団地という希少価値が強力な魅力として作用している。規制の刃が届いたとしても、供給の不確実性が解消されるまで、汝矣島の住宅需要は容易には衰えないだろう。
汝矣島から一駅移動するだけでも雰囲気は変わる。堂山洞（タンサンドン）は2号線と9号線が交差するダブル駅圏で、オリンピック大路と西部幹線道路が貫通している。ソウル西南圏の交通ハブと呼ばれるこの地は、かつては流通・商業の中心地としか見なされていなかったが、老朽化した多世帯・多世帯住宅密集地が再開発・再建築の波に乗り、高級住宅地へと変貌している。特に堂山駅一帯の大規模再開発プロジェクトは「第2の聖水洞」と呼ばれ、投資家の注目を集めている。聖水戦略整備区域が見せた価格上昇の事例は、堂山にとっても有効なリファレンスだ。
楊平洞（ヤンピョンドン）と文来洞（ムンレドン）の変身はさらに劇的だ。かつて製鉄・機械・印刷工場が立ち並んでいたこの場所は、2000年代以降急速に文化芸術地帯へと姿を変えた。文来創作村にはカフェ、ギャラリー、デザインスタジオが入り、「ソウルのブルックリン」という別称を得た。楊平洞一帯も複合開発がスピードを上げている。工業地域の解除を通じた住居・商業複合団地の造成が具体化すれば、都心の中で希少な大規模開発の余地を持つ土地であるだけに、価値上昇の潜在力は莫大だ。
これらすべての変化の根底には「交通網の革新」がある。既存の2・9号線に加え、GTX-B路線、新安山線、そして軽電鉄連携計画まで重なり、ソウル全域と首都圏をつなぐアクセス性は過去と比較できないほど強化されている。交通網の革新は住宅需要の拡大につながり、それが再開発・再建築のスピードをさらに引き上げるという好循環を生んでいる。
未来に向けた視線–永登浦、ソウル不動産の次の主役
永登浦が注目される理由は、単なる価格上昇の問題ではない。ソウルという都市が持つ空間的な制約と、不動産市場を取り巻く政策的・経済的環境が作り出した「次の成長軸」という象徴性があるからだ。
第一に、風船効果だ。江南3区（江南・瑞草・松坡）、龍山（ヨンサン）、麻浦、城東（ソンドン）などソウルの核心地が規制地域に指定されたため、投資需要は自然と、比較的注目されていなかった永登浦へと移動している。規制の圧力は短期的には市場を沈静化させるが、中長期的には需要を周辺に分散させる結果を生む。永登浦はまさにその恩恵を受けている。
第二に、整備事業の加速化だ。再開発・再建築は単に古い家を新しい家に変える次元を超え、地域の生活インフラを再編し、人口構造を変える都市再生プロジェクトだ。特に準工業地域の解除と複合開発は、ソウル都心圏で希少な大規模住居・商業空間を供給できるほぼ唯一の機会と評価されている。
第三に、漢江ベルトの価値の再評価だ。汝矣島・堂山・楊花（ヤンファ）・合井（ハプチョン）へと続く漢江沿いの開発は、すでにソウルの高級住宅需要を吸収している。江北（カンブク）の漢江沿いが麻浦・聖水・龍山へと再編されたなら、江南の漢江沿いは盤浦・蚕院（チャムウォン）・狎鴎亭（アックジョン）が代表的だ。永登浦はこれら両軸をつなぐ新たなプレミアム住宅地として浮上する条件を十分に備えている。
投資家が注目すべきポイントは明確だ。汝矣島の再建築団地は、長期的にソウルの核心となる在庫マンションの価値上昇を主導するだろう。堂山・楊平の再開発は、準工業地解除と複合開発を通じて中大型マンションや高級住宅団地が新たに供給される可能性が高い。文来創作村一帯は文化・芸術・商業機能が結合したライフスタイル複合地であり、需要層の多角化に伴い商業・住居価値が同時に上昇する可能性が大きい。
もちろんリスクも明確だ。価格急騰時には強力な規制地域の指定が続く可能性があり、再開発・再建築の過程で許認可の遅延や組合内の対立が発生する可能性がある。また、グローバル景気や金利の変動は資金調達コストを高め、投資収益率を圧迫するだろう。しかし、こうした変動性はむしろ長期的な投資家の体力を試す舞台でもある。
ソウルの不動産市場は常に周期的だ。江南から始まった火種が麻浦と聖水、そして龍山へと飛び火したように、投資需要の波は再び新たな海岸を探している。その海岸こそが永登浦だ。かつて産業化の心臓から、現在では金融・文化・住居の三拍子を兼ね備えた複合都市へと進化したこの場所は、ソウル不動産地図の「最後のパズル」になる可能性が高い。
「ソウル西南圏の心臓が再び鼓動を始める。かつての工業地帯が、明日のプライムシティとなる。」
この一文は単なるレトリックではない。永登浦の未来はすでに始まっている。変化を読み取る者にとって、この都市は単なる投資対象ではなく、ソウルの未来を予見するバロメーターとなるだろう。
筆名の「パション（Pashon）」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『今からは上がる場所だけが上がる(2020)』『大韓民国不動産使用説明書(2020)』などがある。