[비즈한국] 李在明政権がソウル全域と京畿道の一部地域を規制地域および土地取引許可区域に指定し、強力な需要抑制対策を打ち出した。住宅ローン上限を6億ウォンに制限した「6・27対策」、5年間で135万戸を供給する「9・7対策」に続く、李在明政権による3度目の不動産対策となる。強力な融資規制と実居住義務が適用される地域が大幅に拡大されたことで、当該地域の住宅取引量と価格変動は抑制されると予測される。
政府は15日、政府ソウル庁舎で不動産関係長官会議を開き、「住宅市場安定化対策」を発表した。これは最近、ソウルや京畿道の一部地域を中心に住宅価格の上昇と売買取引量の増加が激しくなり、市場の不安が広がったことを受けた措置である。金潤徳国土交通部長官は「住宅市場安定のゴールデンタイムを逃せば、国民のマイホーム購入と住居安定がさらに困難になる」とし、「住宅市場の安定を政府政策の優先順位に置き、関係省庁が総力戦で対応していく」と明かした。
今回の対策の核心は、強力な融資規制が適用される規制地域の拡大だ。政府は現在、ソウルの江南・瑞草・松坡・龍山区に限定されている調整対象地域および投機過熱地区を、ソウル全域と京畿道12地域（果川、光明、水原の霊通・長安・八達区、城南の盆唐・寿井・中原区、安養の東安区、龍仁の寿枝区、義王、河南）に拡大する。規制地域に指定されると、無住宅者と既存住宅を処分予定の1住宅者の住宅ローン比率（LTV）が従来の70%から40%に縮小され、総負債償還比率（DTI）も40%に強化される。ローンを組み込んでの住宅購入が困難になるということだ。このほか、取得税・譲渡所得税の重課、再当選制限、分譲権の転売制限などの規制も適用される。
実居住義務を課す土地取引許可区域も拡大される。政府は現在、江南・瑞草・松坡・龍山区のマンションと、狎鴎亭・汝矣島・木洞・聖水洞、迅速統合企画団地、公共宅地開発地区など、ソウル市面積の27%（165㎢）にとどまっていた土地取引許可区域を、同じくソウル全域と京畿道12地域に拡大した。許可対象にはマンションだけでなく、同一団地内にマンションが1棟以上ある連立住宅・多世帯住宅も含まれた。土地取引許可区域では、一定規模以上の土地を取引する際に許可を受けなければならない。住宅は2年以上の実居住目的の売買のみが許可されるため、賃貸やチョンセ（保証金預け入れ方式）を絡めた「ギャップ投資」は事実上不可能となる。
追加の融資規制も導入された。政府は15億ウォンを超える首都圏および規制地域の住宅に対する住宅ローン上限も縮小することにした。首都圏・規制地域で時価15億ウォン以下の住宅のローン上限は現行通り6億ウォンだが、△時価15億ウォン超25億ウォン以下の住宅は4億ウォン △時価25億ウォン超の住宅は2億ウォンと、ローン上限を段階的に適用する。このほか、首都圏および規制地域の住宅ローンストレスト金利を1.5%から3%に引き上げ、1住宅者が首都圏や規制地域で賃借人としてチョンセローンを受ける場合、チョンセローンの利子償還分を総負債元利金償還比率（DSR）に反映することにした。
一方、市場が予測していた不動産税制改正案は、今回の対策からは除外された。政府は、資金を生産的な部門へ誘導しつつ、公平課税の原則と国民の受容性などを総合的に考慮して、不動産税制の合理化案を策定すると明かした。具体的な税制改正の方向性と時期は、不動産市場に与える影響や課税の公平性などを勘案して検討する計画だ。また政府は、国土交通部と国税庁などの関係省庁間で連携体制を構築して不動産市場の不法行為に対応し、9・7供給対策で発表された「不動産取引監督機構」を今後国務総理傘下に設置し、能力を結集することにした。
大韓建設政策研究院の李銀亨（イ・ウンヒョン）研究委員は、「今回の発表で最も大きな点は、融資規制が強化される規制地域の拡大だ。規制地域が広範囲に拡大すれば売買取引が萎縮し、価格変動は抑えられる。しかし、人為的に抑制した効果をいつまで維持するのか、過去の事例のように取引量は急減しても新規取引物件で価格変動が起きた際にどう対処するのかといった論争は避けられないだろう」と評価した。
コネクテッドグラウンドの蔡相旭（チェ・サンウク）代表は、「土地取引許可制度の広域指定とローン、チョンセDSR規制の短期的な威力は十分だろう」とし、「（税制改正案を予告したことから見ても）何より政府が不動産の安定を越えて下落させるために勇気を出したことを市場は理解するはずだ。短期的には早急な安定化、中長期的には結局のところ取引規制後の保有税増加という形で現れるだろう」と予測した。