[비즈한국] 政府の10.15不動産対策発表からわずか2週間で、世論は急速に悪化した。表面的には「投機抑制」と「庶民の住居安定」を掲げたが、現実は正反対の結果を生んでいる。最大の問題は、政策立案者たちの偽善的な振る舞いが露見したことで、政策そのものに対する国民の信頼が根本から崩れたという点だ。
今回の対策を陣頭指揮した、いわゆる「不動産5人衆」であるキム・ヨンボム大統領室政策室長、ク・ユンチョル経済副首相、イ・オグォン金融委員長、イ・チャンジン金融監督院長、イ・サンギョン前国土交通部第1次官は、全員がソウルの江南（カンナム）や京畿道の盆唐（ブンダン）など、規制の中核地域に数十億ウォン台の高価なマンションを保有していることが確認された。
特にイ・サンギョン前次官の場合、2024年7月に京畿道城南市栢峴洞（ペクヒョンドン）で33億5000万ウォンのマンションを購入する際、14億8000万ウォンのチョンセ（伝貰）貸出を活用したいわゆる「ギャップ投資」を行ったとの疑惑が浮上した。約29億ウォンの現金を保有していながら、チョンセを抱えて住宅を購入したのだ。1年余りで6億ウォンの相場差益を得たと言われている。
さらに呆れるのは、イ次官がYouTube番組に出演した際、「住宅価格が下がったらその時買えばいい」と、無住宅の庶民を嘲笑うかのような発言をした点だ。国民には「貸出は投機だ」と説教しながら、自分自身は貸出とギャップ投資で富を膨らませてきたわけだ。
キム・ヨンボム政策室長は2000年に再建築の組合員入居権を購入してソウル盤浦洞（パンポドン）のマンションを取得し、ク・ユンチョル副首相は文在寅（ムン・ジェイン）政府時代に再建築マンションの売買で数十億ウォンの相場差益を得た。イ・オグォン金融委員長もまた、ギャップ投資でソウル開浦洞（ケポドン）のマンションを購入した。彼らは皆、規制対象地域に貸出やチョンセを抱えて住宅を買っておきながら、今になって貸出を制限することで一般国民が住宅を購入できないようにしていると批判されている。
野党の国民の力は彼らを「不動産災難4人衆」あるいは「偽善の5人衆」と規定し、「国民に対して『自分は良いが国民はダメだ』という露骨な『ネロナムブル（私がやればロマンス、他人がやれば不倫＝ダブルスタンダード）』だ」と猛非難した。政策を作る人々が、その政策の適用を受けない特権階級であるという認識が拡散し、政策そのものに対する信頼はすでに地に落ちた状態だ。
さらに深刻なのは、政策発表後に副作用が急増したことを受け、共に民主党が既存の政策に対して同調せず、トカゲの尻尾切りに乗り出した点だ。再建築超過利益還付制（再還収）の緩和や廃止を検討し、「3.3.3賃借政策」などを「検討したことはない」と線を引くなど、政策の一貫性が完全に崩壊している。
復帰旺（ポク・ギワン）民主党国土交通委員会幹事は「再還収を大幅に緩和、または廃止して住宅市場が安定化できるなら、いくらでも決定できる」と発言した。ムン・ジンソク院内運営首席副代表も「党政で議論したことはないが、国土委レベルで猶予期間の拡大または廃止の二つの案を検討中だ」とし、事実上の政策後退を示唆した。
これは、民主党がこれまで再還収廃止に反対してきた立場と真っ向から矛盾するものだ。前回の選挙公約にも再還収廃止は含まれておらず、チン・ソンジュン議員は2025年7月の記者懇談会で「再還収は基本的に維持されるべきだ」との立場を明らかにしていた。わずか3カ月で180度立場を変えたのだ。
韓貞愛（ハン・ジョンエ）政策委員会議長は「今のところ後続税制は全く考慮または検討していない」と述べ、保有税引き上げの議論そのものに線を引いた。政府高官らが保有税強化の必要性に言及したにもかかわらず、党としてはこれを否定する姿勢を見せた。これは来年6月の地方選挙を控え、高価住宅保有者たちの票離れを恐れたものと解釈される。
鄭清来（チョン・チョンレ）代表は議員総会で「不動産政策は非常に敏感で国民が注視しているため、個々の議員の突飛な発言は可能な限り控えてほしい」と要請した。これは復帰旺議員の「15億ウォン程度なら庶民のマンション」という発言を念頭に置いたものであり、政策に対する党内の混乱と国民との乖離を示す部分だ。
このように、政策発表直後に副作用が露呈するや否や立場を覆して後退する姿は、政策設計の段階から深刻な問題があったことを裏付けている。政策の一貫性と持続性がなければ、市場は政府を信頼しなくなり、結果としてどのような政策も効果を発揮できない。
ソウル全域と京畿道の12地域を投機過熱地区、調整対象地域、土地取引許可区域に同時指定し、住宅担保貸出比率（LTV）を40%に縮小した。15億ウォン超25億ウォン以下の住宅は貸出限度4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンに制限した。チョンセ貸出を保有したまま規制地域内の3億ウォン超のマンションを取得するとチョンセ貸出が回収され、1億ウォン超の信用貸出保有者は1年間、投機過熱地区内の住宅購入が禁止される。
また、規制地域でマンションを購入すると必ず2年間実居住しなければならず、チョンセを抱えた購入は不可能だ。このため、住宅を売ろうとする人は既存のチョンセ入居者を追い出さなければならない事態が発生した。
問題は、このような強力な需要抑制策にもかかわらず、実質的な供給拡大策が皆無である点だ。9月7日に発表した供給対策は今後5年間で135万戸を供給するというものだが、全体の80%を公的機関が主導するため、需要者が求める品質の住宅は期待しにくいという評価だ。再建築・再開発は通常7〜10年、新規マンションの着工も最低3〜4年以上かかるため、短期間で供給効果を生むことは難しい。
さらに深刻なのは、需要を抑制しつつ同時に供給さえも遮断してしまった構造的矛盾だ。今回の対策で再建築・再開発事業の資金調達が困難になり、民間賃貸事業者による非マンションの供給も事実上不可能になった。LTV規制強化により、再建築組合員が初期投資金を準備することが難しくなり、事業そのものが遅延したり、頓挫したりする可能性が高まった。
今回の対策が最も批判されている点は、「投機抑制」を名目に掲げながら、実際には実需者や無住宅の庶民をさらに圧迫している点だ。チョンセ貸出規制が強化され、チョンセ供給が急激に減っている。KB不動産統計によると、10月23日時点でソウルのマンションのチョンセ物件数は2万4759件で、年初比22%減少した。6月27日以降、チョンセ保証金貸出の限度が大幅に減り、家主が直接入居することを好むようになった。加えて、10.15対策によりチョンセを含む「ギャップ投資」売買が事実上禁止されたことで、チョンセ市場の供給そのものが萎縮している。
今回の10.15対策は、文在寅政府の不動産政策の失敗をそのまま踏襲している。文在寅政府は28回の不動産対策を発表したが、ソウルのマンション価格はほぼ2倍近く上昇し、結局、不動産政策の失敗が政権交代の主な原因となった。
専門家たちは、今回の対策が不十分な根本原因として「政治的計算」を指摘する。李在明（イ・ジェミョン）大統領と民主党が、住宅市場の安定や庶民の住居生活よりも、来年の地方選挙を政策決定の優先順位に置いているためだ。
増税や既築物件の供給拡大など、長期的な投資収益率を低下させるための根本的な処方を行う場合、高価住宅保有者たちの票離れにより、来年の地方選挙で苦戦することを恐れているという分析だ。実際に民主党は、保有税引き上げの議論を来年の選挙以降に先送りしようとしている。
不動産政策は経済的合理性と市場原理に基づかなければならず、政治的利害関係に左右されてはならない。現政府は選挙を意識したポピュリズムに陥り、原則のない政策を乱発している。その代償は、そっくりそのまま庶民と無住宅者が払うことになるだろう。
10.15不動産対策が批判される理由は明確だ。第一に、政策立案者たちの偽善的な振る舞いにより、政策への信頼が根本から崩壊したこと。第二に、政策発表直後に副作用が出ると立場を覆して後退するなど、政策に一貫性が全くないこと。第三に、供給拡大のない需要抑制は構造的に失敗せざるを得ないこと。第四に、実需者や庶民をさらに圧迫して取引停止を招いていること。第五に、保有税引き上げという処方を政治的負担から避けていること。第六に、文在寅政府の失敗を教訓とせず、同じ過ちを繰り返していること。
最も深刻な問題は、政策を作る人々が「自分は良いが国民はダメだ」という二重基準を適用している点だ。数十億ウォン台の高価マンションをギャップ投資で購入しておきながら、国民には「貸出は投機」と説教する姿に、国民は怒りを超えて虚脱感を感じている。
市場に勝てる政府はない。牛を殺すための刃を庶民や中産階級に向けてはならない。政府は規制緩和による供給拡大や市場機能の正常化など、長い目で見た一貫した政策シグナルを送るべきだ。何よりも政策を作る人々から道徳的正当性を備えなければならない。そうでなければ、どのような政策も国民の信頼を得ることはできず、結局は失敗に終わるだろう。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「ステューTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。