[비즈한국] 最近出会ったソウル江南（カンナム）圏の30代会社員A氏は、最近心に決めたことがあるという。生涯の目標としていた25億ウォン台のマンション購入を諦めたのだ。「融資がほとんどできないと言われました。いくら銀行を回っても2億ウォン以上は不可能だそうです」。彼が投げた言葉の中には、単なる挫折だけでなく、今の韓国高額住宅市場の現実が溶け込んでいる。
融資の断崖、「25億ウォンの壁」が市場を分かつ
最近、政府の金融規制が強化され、時価25億ウォン以上のマンションは実質的に住宅担保融資が不可能だ。規制地域内の高額住宅は「投機的需要」と見なされ、融資の敷居は10cmではなく、完全に「壁」に変わった。現行制度は15億ウォン超の住宅から住宅担保融資を原則として禁じているが、市中銀行は内部審査基準をより厳格に適用しており、実質的に25億ウォン台以上の住宅はほとんど融資が遮断された状態だ。
政府の意図は明確だ。ギャップ投資の遮断、高額資産への偏重防止、家計負債の抑制。しかし、この措置は単なる「過熱防止策」を超え、市場二極化の狼煙となっている。融資が可能な10億〜15億ウォン台のマンションは依然として取引が維持される一方、現金が必須の超高額市場は上位5%だけがアクセス可能な閉鎖的な領域となりつつある。
融資が塞がれば、「市場」ではなく「人」が変わる
高額マンションの購入層は大きく分けて3つのグループだ。第一に、現金資産家。すでに不動産や株式、事業を通じて莫大な流動性を保有している人々だ。第二に、資産構造を乗り換えようとする1住宅所有者。既存住宅を売却した資金で上位圏の地域に移動しようとする実需層だ。第三に、借入を通じて「レバレッジ投資」を夢見る中産階級。問題は、3番目のグループが完全に市場から離脱しているという点だ。
今や25億ウォン以上のマンションは、融資ではなく「現金の世の中」になった。かつて「霊魂までかき集める（ヨンクル）」という言葉が時代を象徴したならば、今は「永現（ヨンヒョン）」、すなわち「永遠に現金だけが通用する市場」になってしまったわけだ。融資を通じた投資拡大は封鎖され、資産移転や現金保有者だけが生き残る。これは市場の流動性を縮小させ、取引の断崖を固定化させる悪循環を招く。
では、融資がほとんど受けられない時代に、私たちは何をすべきか
現実を認めることから出発しなければならない。「テコ戦略の終焉」は、すなわち「現金戦略の始まり」だ。
融資ではなく自己資本で、そしてキャッシュフローで勝負する時代が開かれた。
①資産リバランシング戦略–「売って買え」から「変えて減らせ」へ
25億ウォン台の高額マンションを一気に購入するのが難しければ、既存の資産を再配置する戦略が必要だ。1住宅所有者であれば、既存住宅を売却して上位圏の地域に乗り換えるのが現実的だ。ただし、現在の市場では売却は容易ではない。取引の断崖の中では「適正価格での迅速な売却」が核心だ。つまり、「高く売る」ことよりも「売れる価格」を見つけることが先決だ。
一方、多住宅所有者は不要な不動産を売却し、高額住宅1軒に資産を圧縮する「スマート・ダウンサイジング」戦略が有効だ。高額住宅の保有税負担は大きいが、市場安定期には価値保存力が優れている。現金が残るなら、一部を高金利預金や債券型資産に分散させてリスクを管理できる。
②金融代替戦略–「銀行融資」の代わりに「資本パートナー」
融資が塞がれたなら、金融を変えなければならない。最近、高額資産家は代替金融チャネルを積極的に活用している。代表的に△私募融資（PF、ブリッジローン） △家族法人設立後の留保金活用 △持分投資（Equity Sharing）などがある。
例えば、家族間での共同名義の代わりに法人を作って資金を融通したり、不動産開発型ファンドに出資した後にその収益を基盤として資産を移転する構造だ。金融当局の規制網を避けるための脱法行為ではなく、資産構造の合法的な再設計である。
また、富裕層の間では海外口座やオフショアファンドの活用を通じてドル資産を運用した後、為替差益を国内の不動産投資に再投入するケースも増えている。金利差と為替の流れを読む見識が、新しいレバレッジになったわけだ。
③不動産ポートフォリオの多様化–「1軒」への執着から脱却せよ
25億ウォン台のマンションが唯一の目標なら、現実的な制約はあまりに大きい。融資が塞がれた今は、リスク分散の時期だ。25億ウォンの1軒より、10億ウォン以下の準高級マンション2軒のほうが、より高い流動性と収益性をもたらしてくれる可能性がある。特にソウル郊外や首都圏第2世代ニュータウンの新築、入居5年以内の準新築団地は価格調整が最終段階にある。実需と賃貸（チョンセ）需要が安定的に維持され、将来の交通網改善時に上昇余力がある。また、中大型よりも専有面積84㎡以下の国民向け平型が賃貸価格比率が高く、投資安定性が良い。
④リファイナンシング戦略–「今は現金、後で融資」
融資が当面は塞がれていても、政策は循環する。金融緩和局面が再び訪れれば、融資の敷居が一部下がる可能性はある。したがって、資金に余裕がある人は現金で買い付け後、一定期間を経て借り換え（リファイナンシング）を狙う戦略が可能だ。
ただし、この戦略の核心は時間と利率のリスク管理だ。金利が安定するまで耐えられるキャッシュフローを必ず確保しなければならない。また、将来的に融資規制が緩和される可能性が高い時点（例：景気鈍化期、選挙前後）をあらかじめ予想し、その時点に合わせて資金構造を設計することも重要だ。
⑤交渉力戦略–「現金は武器だ」
融資が塞がれば、現金が交渉力となる。売却者側からすれば、残金リスクのない現金購入者が最もありがたい。したがって、現金比率が高いほど価格交渉の余地が大きくなる。例えば、取引の断崖が深刻化した市場では、現金購入者への3〜5%割引が一般的だ。これは25億ウォン基準で7000万〜1億ウォン以上の差だ。つまり、融資の代わりに現金を活用することが単なる不便ではなく、価格節約の機会になり得る。
25億ウォンの敷居、恐れずに計算せよ
25億ウォン以上のマンションは、韓国社会の資産ピラミッドの最上段だ。その敷居は高いが、決して越えられない断崖ではない。核心は「感情」ではなく「計算」だ。
①現実を冷静に認めよ。融資ができないなら、キャッシュフローを基盤に構造を再設計せよ。
②資産を圧縮せよ。不要な不動産や金融資産を減らし、核心資産に集中せよ。
③代替金融と節税戦略を組み合わせよ。規制の隙間は常に存在する。
④市場を読め。金利と政策の方向は、結局のところ需給に勝つ。
⑤タイムテーブルを作れ。今ではなく、「いつ」が重要だ。
25億ウォンは単なる値札ではない。それは大韓民国の資産階級を分かつ心理的な基準線だ。その線を越えるために必要なのは、より多くのお金ではなく、より精巧な戦略だ。「融資が塞がれた」という事実の前に挫折する必要はない。真の富裕層とは、お金を借りなくても買う人ではなく、借りずとも機会を計算できる人だからだ。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「ステュTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。