[비즈한국] 不動産市場が深い霧の中に閉じ込められている。買主と売主との間の張り詰めた綱引きにより、取引量は過去最低水準まで急落した。市場参加者は不安を感じている。昨日は最高値を更新したというニュースが聞こえたかと思えば、今日は急な売り物件が積み上がっているという知らせが届く。一体、市場はどこへ向かっているのか？
多くの人が習慣のように「売買価格」の推移を注視する。KB相場や韓国不動産院の週間動向を見て、「今週は0.05%上がったから上昇相場だ」、あるいは「0.03%下がったから下落相場だ」と一喜一憂する。しかし断言するが、今のように取引量が枯渇した状況で売買価格の騰落を論じることは、無意味であるだけでなく危険ですらある。
今私たちが目にしている売買価格の平均値は、「統計的錯覚」である可能性が高い。母集団（取引量）が十分ではない状態で算出された平均値は、たった一つの極端な外れ値（outlier）にも左右されてしまう。事情が急な家主が投げた一つの急な売り物件が、その団地の相場を代弁できるだろうか？反対に、ロイヤル棟・ロイヤル階の最高値取引一件が、市場全体の反発を意味するだろうか？違う。それは単なる個別の「事件」に過ぎず、市場の「トレンド」ではない。
では、何を見るべきか？霧の中で道に迷わないためには、揺るがない羅針盤が必要だ。不動産市場における羅針盤、それはまさに「全税（チョンセ）価格」である。投機的な仮需用が完全に排除され、純粋に「居住」という実使用価値のみで決定される全税価格こそ、今の市場の底と天井を計る唯一の尺度だ。
なぜ今「全税」なのか？虚数と実数の違い
不動産価格は大きく分けて二つの価値の合計で成り立っている。一つはその家に住むことで得られる効用価値である「使用価値」、もう一つは将来価格が上がるだろうという期待が反映された「投資価値」だ。
※売買価格=使用価値（全税）+投資価値（プレミアム）
上昇相場では投資価値（プレミアム）が肥大化する。「今買えばもっと上がる」という期待感が価格を押し上げる。しかし下落相場や調整相場、あるいは今のような様子見が強い時期には、このバブルが弾ける。投資心理が萎縮すれば、売買価格は空に浮かんだ凧のように方向を失う。買主がいなくなれば、呼値（提示価格）は意味をなさなくなる。
一方、全税価格は徹底的に「実数」の領域である。全税付きでギャップ投資を行うことはできても、全税自体を投機目的で借りる人はいない。全税は、今日という夜に自分の体を横たえる空間を必要とする人々の需要と供給が、熾烈に交差する地点だ。どれほど景気が悪くても、人々には家が必要だ。家を買うのが怖い時期であるほど、大衆は売買ではなく全税や月税（ウォルセ）を選択する。
この時点で逆説が生じる。売買市場が凍りついて人々が家を買いたがらない時、その需要はそのまま賃貸借市場へと流れ込む。売買取引が止まった瞬間にも、全税取引は着実に行われる。つまり、データの信頼性という側面で見れば、今は売買価格よりも全税価格の方がはるかに豊富なサンプルと正確な方向性を持っている。
したがって、今市場を判断する大前提はこれだ。「売買価格が下がっても全税価格が持ちこたえているか上昇しているなら、その市場は崩れない。逆に、売買価格が持ちこたえていても全税価格が崩れているなら、その市場はまもなく崩壊する」。
全税が送るシグナル―「下方硬直性」と「押し上げ」
全税価格が市場を判断する基準となる具体的なメカニズムを理解しなければならない。鍵となるのは全税家率（売買価格に対する全税価格の比率）の変化だ。
第一に、下方硬直性の確保、すなわち底堅さだ。
不動産下落期においても全税価格がしっかりと支えてくれる団地は、価格防衛力が高い。売買価格が下落して全税価格に接近すれば、それ以上下がりようのない「底」が形成される。家主の立場から考えてみてほしい。5億ウォンのマンションの全税価格が4億5000万ウォンだ。急いで売らなければならないとしても、全税保証金を返済してしまえば手元に残る金はほとんどない。それなら持ちこたえることを選ぶ。また、実需者の立場からも売買価格と全税価格の差（ギャップ）がわずか5000万ウォンであれば、「この額なら買った方がマシだ」という買い替え需要が発生する。全税価格が売買価格の下落を防ぐ防波堤の役割を果たすのだ。
第二に、売買価格を押し上げる力、すなわち上昇エネルギーの蓄積だ。
さらに、全税価格の上昇は売買価格上昇の先行指標である。全税物件が不足して全税価格が上がり続ければ、借主は疲労感を感じる。2年ごとに値上げされる保証金や引越し費用、住居不安のストレスが臨界点に達すれば、借主は買主に転じる。また、ギャップが縮まれば投資家の参入障壁も低くなる。全税価格が売買価格を下から上へと押し上げる構図になるのだ。
今のように取引量が枯渇した時期に私たちが注目すべきデータは明確だ。取引量は少ないが、全税の呼値が着実に上がっているか？全税物件が積み上がらずに早く消化されているか？月税への転換率が高まり、全税の希少性が浮き彫りになっているか？これらの条件を満たす地域は、見かけ上は売買価格が停滞しているように見えても、水面下ではエネルギーが沸き立っている場所だ。
恐怖を克服するのは「データ」だ。
市場の雰囲気が殺伐としている時、大衆は動かない。取引がないということは、皆が周囲の出方をうかがっているという意味だ。しかし歴史は繰り返される。全員が立ち止まっている時、他人より半歩先んじて動いた人々が富の梯子を登った。
今あなたがすべきことは、スマートフォンを開いてネイバー不動産やホゲンノノを開くことだ。そして、関心のある団地の「売買価格」ではなく「全税価格の推移」グラフをクリックせよ。売買グラフが横ばいか折れ曲がっているのに、全税グラフが右肩上がりでギャップを埋めてはいないか？全税物件の数が一桁に減ってはいないか？
そここそがチャンスの地だ。平均の罠に惑わされて市場全体を悲観してはならない。売買価格は嘘をついても、全税価格は嘘をつかない。今は華やかな呼値の裏に隠された、強固な全税の岩盤を見つけ出し、訪れる上昇の波に備えるべき時だ。取引量が爆発して売買価格が高騰し始めたら、その時はもう遅い。
揺れる市場で中心を保ちたいなら、覚えておいてほしい。全税が上がる場所に道がある。
筆名「パション」として有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書(2025)』『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』などがある。