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「PF不良債権現場を直接開発へ」セマウル金庫中央会、襄陽（ヤンヤン）朝鮮ホテル建設用地を取得

【Biz Hankook】セマウル金庫中央会がプロジェクトファイナンス（PF）融資を実行し、不良債権化した江原道襄陽郡の朝鮮ホテル開発事業用地を、最近652億ウォンで直接取得したことが確認された。この事業地は、セマウル金庫中央会と地域セマウル金庫などからブリッジローンとして845億ウォンを借り入れ開発事業を進めていたが、本PFへ移行できず座礁した。同地は結局、2024年12月に公売にかけられたが、応札者が現れず6回の流札を経て随意契約の手続きを踏むこととなった。

業界によると、セマウル金庫中央会は昨年11月、江原道襄陽郡降峴面に位置する朝鮮ホテル開発事業用地を随意契約で買い取った。売買価格は総額652億ウォン。取引された不動産は建物5棟を含む9087平方メートルの規模で、鑑定価格は1052億ウォンに達する。先行してこの現場は2024年12月に公売にかけられたが、6回の流札を経て随意契約の締結を理由に公売手続きを中断した。当時の最終的な公売最低入札価格は今回の売買価格と同額であった。

セマウル金庫中央会は、襄陽朝鮮ホテル開発事業プロジェクトファイナンス（PF）の貸し手であった。不動産開発業者のA社は、2022年4月にセマウル金庫中央会および束草中央セマウル金庫など地域セマウル金庫45行から計845億ウォンをブリッジローンとして借り入れ、ホテル開発事業を推進した。朝鮮ホテル＆リゾートは、新設されるホテルの委託運営を担う計画であった。当初、A社は許認可手続きを経て2023年に着工する予定だったが、実際の事業は本PFへ進めず座礁したと伝えられている。

用地買収に先立ち、セマウル金庫中央会と地域セマウル金庫は2024年9月、この現場に保有していたPF債権をMCI大部に売却した。MCI大部はセマウル金庫中央会の孫会社であり、不良債権（NPL）の買い取り・管理を主要事業としている。主にセマウル金庫中央会から流入した資金を活用して不良債権を買い取る。セマウル金庫は、単位金庫の延滞率と固定以下与信比率を下げるため、MCI大部にNPLを売却してきた。MCI大部の貸付債権およびその他債権は、2023年の1兆2185億ウォンから2024年には6兆215億ウォンへと急増した。

襄陽朝鮮ホテル開発事業用地は、今後セマウル金庫の福祉施設として開発される予定である。セマウル金庫中央会側は「他の相互金融組合や共済会に比べ、セマウル金庫会員が利用できる福祉特典が少なく、会員福祉の強化を目的に用地を取得した」とし、「金庫会員と利用顧客に差別化された文化体験の機会を提供できる施設の建設などを検討する予定であり、同時に人口減少地域と地域社会に貢献できる最適の方案を見つけて活用する計画である」と明らかにした。

ただし、セマウル金庫の資産健全性は懸念される水準だ。行政安全部によると、昨年上半期基準で全国1276のセマウル金庫の延滞率は8.37%で、2024年末と比較して1.56%ポイント上昇した。企業貸出延滞率が12.97%、家計貸出延滞率が2.17%となっており、企業貸出で回収できていない債権が相対的に多い。セマウル金庫中央会側は、昨年第4四半期の不良債権売却などで延滞率が5%台まで下がったと推算しているが、これでも1%を下回る市中銀行圏の延滞率より高い水準である。