[비즈한국] 今年、整備事業の大物とされるソウル江南区アックジョン4区域の再建事業が本格的な施工者選定手続きに入る中、施工者選定のための入札指針をめぐって批判が出ている。建設会社に対し、代替設計の許認可失敗に伴う事業遅延の責任を過度に課している一方、施工者選定の入札書類間で規定に矛盾が見つかるなど、入札指針が過度に保守的、あるいは未熟であるという指摘が提起された。
整備業界によると、アックジョン4区域再建組合は来る19日、2026年度第2回代議員会を開き、施工者選定計画書および入札案内書（案）を議決する。今回の入札指針では、入札に参加する建設会社に責任竣工確約書の提出を義務付け、工事費の支払い方式を「分譲収入金内での出来高払い」とするよう求めた。組合は代議員会の議決を経て今月27日に入札公告を出し、来る5月に施工者を選定する計画だ。アックジョン4区域再建事業の予定工事費は2兆1154億ウォン（3.3㎡あたり1250万ウォン）で、入札保証金だけでも1000億ウォンに達する。
該当案件は、先月6日に開かれた2026年度第1回代議員会では否決されていた。当日、代議員らは従来の入札指針（案）から漏れていた責任竣工確約書の提出と分譲収入金内での出来高払い条件などを挿入するよう主張したと伝えられている。責任竣工確約とは、天災地変など不可抗力的な事由を除き、施工会社が定められた期間内に工事を完了するという約束を指す。通常、違反時には施行会社の貸付を引き受ける条件を伴う。分譲収入金内での出来高払いとは、分譲収益が発生した際に工事の進捗度に応じて工事費を支払う方式である。
今回の入札指針（案）について、業界では「過度に保守的」という評価が出ている。代替設計の許認可責任および費用負担確約書の提出規定が代表的だ。組合は今後の入札において、建設会社が提案した代替設計が、建設会社の帰責事由により許認可審議で不許可（差し戻し）になったり、条件付き通過の内容を履行できず事業施行が不可能になった場合、建設会社が再設計費用を負担し、事業遅延日数分に相当する遅延賠償金を支払う旨の確約書を提出させた。履行しなかった場合、入札保証金を没収するなどの措置も含まれた。
代替設計許認可責任確約書は、無理な代替設計を防ぐために最近一部の組合が導入した自救策だ。代替設計とは、建設会社などが発注者の提示した原設計に機能や効用を補強して提案する設計案をいう。最近、一部の整備事業場では代替設計により許認可が遅れ、事業が停滞するのを防ごうと責任竣工確約書を導入した。しかし一部では、このような確約書が団地の価値を高める創造的な代替設計を妨げると指摘している。特にアックジョン4区域は、事業遅延時に契約上の遅延賠償金を科すなど、制裁レベルも高い方だ。
一方で、アックジョン4区域の入札指針が未熟だという指摘も出ている。来る19日に開かれる組合代議員会の会議資料に含まれた施工者選定計画書（案）によると、組合は合同広報説明会で、入札者別に会社紹介および広報映像を説明する機会（20分以内）を許可している。しかし、同じ会議資料に含まれた施工者選定入札案内書（案）では、建設会社が合同説明会で会社紹介および広報動画を30分以内に行うことを広報指針としている。合同説明会の広報時間を規定した組合の施工者選定計画書と入札案内書が互いに矛盾しているわけだ。
矛盾する入札指針はこれだけではない。先の代議員会資料に含まれた施工者選定入札案内書（案）によると、アックジョン4区域の施工者は、掘削工事時に実際の地質状況が組合が提供した地質調査報告書と異なる場合や、これによる工法変更時にも工事費の増額を要求できない。その反面、同じ会議資料に含まれた請負契約書（案）は、前述の場合に受注人が契約金額の調整を要求できると規定している。この場合、両者は契約上の設計変更条項に基づいて算出された金額の範囲内で、契約金額を協議して調整することになる。
整備業界関係者は「アックジョン4区域の代替設計許認可責任確約書は、『事業遅延時に物価上昇に伴う工事費、移住費、金融費用などの費用を負担』するよう求めたアックジョン2区域に比べても厳しいものと分析される。代替設計の許認可失敗に対する責任を過度に問う場合、建設会社は代替設計を提案しないか、あるいは原案設計と事実上違いのない代替設計を出す可能性が高い」とし、「今すぐ入札指針から見つかったエラーは、建設会社がどの内容を信頼して入札すべきか混乱を招く恐れがある」と述べた。
キム・ユンス・アックジョン4区域組合長は「実現可能性のない代替設計によって許認可が遅れている団地が出てきている。組合員は創造的な代替設計を望んでいるが、あくまでも通経軸（景観軸）やスカイラインなど、決定告示を受けた整備計画の範囲内であるべきだ」とし、「現在入札指針から見つかったエラーは確認後、問題を解決する計画だ」と述べた。
ソウル江南区のアックジョンアパート地区は、今年整備事業の最大の激戦地として挙げられる。今月のアックジョン4区域を皮切りに、上半期には5区域、下半期には3区域が施工者選定のための入札公告を出す予定だ。最も先に施工者を選ぶ4区域は工事費が2兆1154億ウォンであり、受注結果が他の区域の受注構図にも影響を及ぼすとみられる。現在、サムスン物産028260、現代建設000720、DL E&C375500、GS建設006360などが受注に関心を示している。昨年の整備事業最大の大物（2兆7489億ウォン）だった2区域は、現代建設が随意契約で受注した。