[비즈한국] 不動産市場において「税金」は常に最後に登場するカードのように見えるが、実際にはいつだって最も早く心理を揺さぶるシグナルだった。価格が上がれば規制が入り、規制が効果を発揮しなければ融資を締め付け、その後には税金に手を付ける。
多住宅所有者への重課の時代を経て、今では「1軒しか持っていない人」にまで負担を求める議論が説得力を持つ理由もここにある。市場が1軒の住宅に偏るほど、政策はその偏りを再び打ち砕こうとする。そしてその瞬間、最も手軽な手段が保有税と譲渡税、中でも長期保有特別控除という「最後の防波堤」をいじることだ。
これまで1住宅所有者は比較的保護される集団と見なされてきた。自分の家1軒は「投機」ではなく「生活」であるという認識が強かったからだ。しかし現実が変わった。ソウルの核心部にある住宅1軒は、すでに中産階級の生活必需品ではなく、巨大な資産であり社会的象徴となった。政府としては、多住宅所有者を強く抑え込んでも価格が容易に下がらない場合、次に手を出さざるを得ない対象がまさに高額な1住宅だ。「公正課税」という言葉が力を持つ地点もここにある。
問題は、税金政策が市場を動かすとき、その影響が単なる税負担の増加で終わらないという点だ。保有税を上げれば耐えるコストが増えて物件が出るように思えるが、同時に譲渡税を上げたり長期保有特別控除を減らしたりすれば、売却時の負担が大きくなり、むしろ物件は市場に出なくなる。片方の扉を開けておき、もう片方の扉を閉めてしまえば市場は動かない。取引が減り、取引が減れば価格は安定するように見えるが、実際には価格ではなく市場の機能が麻痺しただけだ。動くべき実需が止まる瞬間、住宅市場はさらに不安定になる。
特に長期保有特別控除の縮小議論は、市場に非常に敏感な波紋を与える可能性がある。長期保有と実居住をしてきた人々にとって、長期保有特別控除は「時間が解決してくれる」という一種の社会的約束だった。家を長く所有し、実際に居住し、短期の利ざやではなく住居の安定を選択した人々の出口コストを低くする装置だった。ところが、その装置が弱まれば何が起きるか。税金を多く徴収すること自体よりも、「国家が付与した信頼のルールが変わる」というメッセージが先に市場に広まる。人々は計算よりも不安を先に選択する。そして不安は取引を停止させる。
真っ先に揺れるのは住み替え市場だ。現在の住宅市場は、実需者たちが「もう少し良い住居」へ移動する過程で取引が維持される構造だ。教育、職場、家族構成の変化、老後の準備など、人生の理由で動く人々がいてこそ市場も生きている。ところが長期保有特別控除が縮小され、譲渡税の負担が増えれば、移動はそのままコストになる。
結局、多くの人々が「とりあえず耐えよう」という方向に転じる。この我慢が増えれば市場は静かになるが、その静けさは安定ではなく停滞だ。取引は薄くなり、価格は数件の特異な取引によって揺れる構造となる。市場が健全になるのではなく、より小さな衝撃にも大きく揺れる体質に変わる。
保有税強化が現実化した場合、また別の波紋が予想される。保有税は売らなくても毎年出ていくお金だ。キャッシュフローが潤沢な層は耐えるだろうが、退職者や所得が減った世帯、資産は大きいが現金が不足している世帯は圧迫を大きく感じる可能性がある。この負担は結局、賃貸市場にも影響を与える。コストが増えれば転嫁しようとする動きが生じ、市場が受け入れられる場所では月額家賃の上昇圧力につながる可能性がある。家賃を抑えるための政策が、住居費を押し上げる結果になる可能性も排除できない。
もう一つの重要な特徴は、政策が「ソウルを締め付け、地方を緩和する」方式で同時に動く可能性があるという点だ。非首都圏の未分譲に対する税制特例を拡大または延長する流れが続く一方、ソウル・核心部の高額な1住宅には負担を上乗せするというシグナルが共存する。結局、税金が地域の需要を変えるのではなく、税金が作ったインセンティブが市場を歪曲する可能性がある。
税制優遇に従って動く需要は持続性が弱い。インセンティブが消える瞬間に再び逃げ出す可能性が高く、これは地方市場の変動性をさらに高める可能性がある。一方は凍りつき、一方は揺れるという非正常な二極化が強まる余地がある。
政策の目標が「価格安定」なら、市場の血管を詰まらせる方式では成功できない。税金は確かに重要な手段だが、手段が目的を先行すれば市場は反応を止める。保有税と譲渡税を同時に揺らす方式は、物件を増やすように見えながらも取引を殺すパラドックスに戻る可能性が大きい。特に長期保有特別控除を急激にいじることは、単なる増税ではなく「ルールの書き換え」であり、その瞬間、市場はそのルールを信じなくなる。
何よりも政府が忘れてはならないのは、1住宅は統計の1行ではなく、生活の場であるという点だ。高額住宅の資産効果を管理すべきだという論理には一理ある。しかし、その過程で実居住者の移動性を阻害し、取引を蒸発させ、賃料を刺激する結果を生むのであれば、政策は「家賃を抑えることに成功」したのではなく「市場機能を止めてしまった」に過ぎない。
不動産は価格だけで存在する市場ではない。移動が必要であり、売買が必要であり、チョンセ（保証金）と月額家賃の均衡が必要だ。税金はその均衡を精巧に調整する道具であって、均衡を打ち砕くハンマーになってはならない。
2026年の税務の変化は、結局「1軒の時代」が終わったという宣言ではなく、「1軒の時代において、いかに公正と安定の均衡を取るか」という問いに対する試験台だ。正解は簡単だ。税金を上げることはできる。ただし、市場が予測可能であるように、実居住の移動が妨げられないように、そして「我慢」と「移動」のコストを同時に高める過ちを犯さないようにしなければならない。今、韓国不動産市場に必要なのは税金の強度ではなく、政策の一貫性と予測可能性だ。それが崩れれば、市場は再び不安というコストを国民に請求するだろう。
不動産市場が安定しないからといって、税金だけで抑え込んでも解決しない。供給、金融、雇用、教育、移動性といった構造的要因を正面から扱うことなく「税金のレバー」だけを引けば、市場は価格ではなく取引の血管から詰まる。
2026年の税務の変化議論は、韓国の住居市場が次の段階に入ったというシグナルだ。多住宅規制の時代を過ぎ、今や高額な1住宅を含む「1軒集中」の時代が政策の標的になる可能性がある。
政策が本当に望んでいるのが家賃安定なら、税金は手段であって目標ではない。そして市場が本当に恐れているのは税金の大きさではなく予測不可能性だ。「1軒でも税金が上がる」という恐怖ではなく、「1軒でも生活が移動できる」という信頼が市場を生かす。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世界探索記」とYouTube「ステューTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。