[비즈한국] イ・ジェミョン大統領が、多住宅者に対する譲渡所得税の重課税を来る5月10日に施行すると改めて明らかにした。猶予終了の時期はすでに決まっている事案だとして、再延長の期待を完全に否定した形だ。こうした発言を受け、市場では多住宅者の間で「重課施行前に売らなければならない」という危機感と、「今回も耐えれば状況が変わるかもしれない」という様子見の心理が交錯している。
「再延長は誤算」5月9日に「猶予」終了
イ・ジェミョン大統領は25日、SNSを通じて「多住宅者の譲渡税重課猶予が5月9日に終了することは、昨年2月にすでに決定していたことだ。再延長する法改正がまた行われるだろうと考えているなら誤算だ。非正常な状態によって生じている不公平な恩恵は、困難であっても必ずなくさなければならない」と書き込んだ。去る23日に「多住宅者の譲渡税免除延長は全く検討していない」と明かしてから2日後に、譲渡税重課の復活を改めて確認したことになる。
ただしイ大統領は、「過去4年間、猶予の繰り返しを信じさせてきた政府の過ちもあるため、5月9日までに契約した分については重課税を猶予する方向で閣議で議論したい」と付け加えた。多住宅者の譲渡税重課を回避するには5月9日までに残金を支払うか、所有権移転を完了させる必要があるが、この日までに契約さえ締結すれば猶予対象に含めることを念頭に置いている。
多住宅者の譲渡税重課とは、調整対象地域内の多住宅者が住宅を売却する際、譲渡税を重く課す制度を指す。現行の譲渡税基本税率は課税標準に応じて6〜45%水準だが、2住宅者は20%p、3住宅以上保有者は30%pを加算して課税する。特に3住宅以上保有者は、重課された譲渡税75%に地方所得税(10%)まで加算されると、最高税率は82.5%にまで達する。多住宅者譲渡税重課時には、保有期間に応じて譲渡益を控除する「長期保有特別控除」の恩恵も除外される。
多住宅者の譲渡税重課は、2004年のノ・ムヒョン政権当時に初めて導入された。1世帯3住宅者の譲渡税率を60%まで引き上げる内容だった。その後、2008年の金融危機を機に不動産景気が低迷すると、イ・ミョンバク政権は2009年から譲渡税重課を継続して猶予した。その後、政権を握ったパク・クネ政権が2014年にこの制度を廃止した。保守政権へと交代し、10年ぶりに多住宅者の譲渡税重課規定が廃止されたことになる。
しかし、ムン・ジェイン政権が2018年の「8・2不動産対策」で多住宅者の譲渡税重課制度を復活させた。翌年4月から2住宅者には譲渡税基本税率に10%p、3住宅以上保有者には20%pを加算した。こうした加算税率は2021年にそれぞれ20%p、30%pへと引き上げられ、現在のような水準となった。しかし、翌年に就任したユン・ソクヨル大統領は、就任と同時に譲渡税重課を1年猶予した。その後、猶予期間を毎年1年ずつ延長してきた。
多住宅者の譲渡税重課は、多住宅者の住宅処分を誘導する措置だ。国家データ庁によると、2024年11月基準で2軒以上の住宅を所有する多住宅者は237万7047人に達する。全住宅所有者の14.9%に相当する数値だ。首都圏の場合、京畿道が56万656人(13.8%)、ソウルが37万1826人(14%)、仁川が12万936人(13.7%)の順で多住宅者が多かった。多住宅者の割合は2020年に15.8%、2021年に15.1%、2022年に14.9%、2023年に15.0%、2024年に14.9%と減少傾向にある。
焦る側、様子見する側
現場では、多住宅者が売り出し価格を下げたり、賃借人の引っ越し費用を上乗せしてまで売却を試みる事例が見られる。ソウル松坡区芳荑洞の不動産仲介業者は「この地域の多住宅者は、賃借人が入居しているため売却できない状況が多い。賃借人に数千万ウォンでも引っ越し費用を上乗せして、5月までに家を売ろうとする物件が出ている」と伝えた。蘆原区上渓洞の不動産仲介業者は「多住宅者の顧客から、重課施行前に必ず売らなければならないので頼むという連絡が来ている。多住宅者の売り出し価格は、通常より1000万〜2000万ウォンほど低い価格で形成されている」と伝えた。
しかし、土地取引許可区域で多住宅者の物件が急増する可能性は低いという見通しもある。鍾路区平洞の不動産仲介業者は「土地取引許可区域指定後は取引が減ったが、価格は2億〜3億ウォン跳ね上がった。売り出し価格が上がっている状況で、多住宅者の急ぎの売り物件は今のところ出ていない。多住宅者の売り物件は、非首都圏など譲渡益が少ない地域から出てくるだろう」と予測した。蘆原区上渓洞の別の不動産仲介業者は「規制の施行と廃止が繰り返されるうちに、規制が緩和されるまで耐えようとする多住宅者が依然として多い」と伝えた。
保有税強化など、さらなる不動産税制改革も現実味を帯びてきている。イ・ジェミョン大統領は25日の発言後、多住宅者の譲渡税重課が「一時的な効果」に終わるという指摘に対し、「売却する際に支払う税金よりも、持ち続けて耐える税金の方が高くなれば、そうできるだろうか」と反論した。保有税改革の意志を間接的に示したものと分析される。イ大統領は21日の新年記者会見で、「（不動産税制改革が）最後の手段として最も良いのではないか」としながらも、「（手段として）使わない理由はない」と明かした。
KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産首席専門委員は「調整対象地域の（多住宅者による）節税目的の物件は4月中旬まで出てくるだろう。しかし、ソウルと京畿の12地域のアパートは土地取引許可の対象であり、買い手としては賃貸契約付きのギャップ投資が難しいため、家主も賃貸期間中は売ることができない。売りたくても売れない多住宅者も多いだろう」とし、「譲渡税重課の復活により、施行前までは上昇傾向が鈍るだろう。その後は取引の断絶や、『賢い一軒』への傾向がより強まるだろう」と見通した。