[비즈한국] 政府による大規模な不動産ローン規制にもかかわらず、「生涯初」の住宅購入者の割合が11年ぶりの高水準を記録した。昨年、李在明（イ・ジェミョン）政権が打ち出した6・27対策と10・15対策によりローンのハードルは大幅に高まったが、比較的ローン優遇措置がある「生涯初の無住宅者」による住宅購入が増加したのだ。
30代の生涯初購入者が3万人
大法院登記情報広場によると、昨年ソウルでの生涯初の集合住宅購入者数は6万件を超え、ソウル全体の集合住宅取引の38%を占めた。2014年に39.1%を記録して以来、約11年ぶりの高水準である。昨年の相次ぐ不動産規制政策により不動産市場は冷え込んだが、相対的に生涯初の購入割合は増加したことになる。
30代の住宅購入も増えた。昨年のソウルにおける生涯初の集合住宅購入者のうち、30代の買い手が3万人を超え、半分近くを占めた。これについては様々な解釈がなされている。住宅価格が不安定なため、かえって無住宅者の購入を煽っているという批判がある一方で、ソウルで家を購入できる年齢層が下がったという分析も出ている。
昨年政府が発表した6・27対策は、家計負債管理の名目で、首都圏および規制地域内での保有住宅を担保とした生活安定資金目的の住宅担保ローン限度額を最大1億ウォンに制限した。所有権移転を条件とした全税（チョンセ）ローンも禁止し、信用ローンの限度も年収の1～2倍以内に制限した。
政策ローンを除くすべての金融機関の家計ローン総量目標を2025年7月から当初計画比で半分水準に削減し、政策ローンは年間供給計画比で25%削減した。
問題は、家計負債管理の名目でありながら、庶民のローン政策である「ディディムドル・ポティムモク」ローンも規制に含めた点だ。一般のディディムドルローンは従来の2億5000万ウォンから2億ウォンに縮小された。生涯初の購入者にも規制は適用された。当初最大3億ウォンだったローン限度額が2億4000万ウォンに縮小された。新婚特例は4億ウォンから3億2000万ウォンに、新生児特例は5億ウォンから3億ウォンに減少した。
家計負債管理の名目で庶民のためのローン政策まで規制したことに対し、野党圏から即座に批判の声が上がった。昨年6月、国民の力のチェ・スジン院内代弁人は「李在明政権もポピュリズム的な補正予算やローン規制中心の生煮えな政策を乱発すれば、市場の混乱を助長し、第二の不動産暴騰を招くほかない」と批判した。国民の力のパク・ミニョン代弁人は「現金資産がある者だけが家を買えるようにして、貧富の格差をさらに煽るのが李在明政権の不動産政策の方向性か」と指摘した。
10・15対策では、ソウルの全25区と京畿道の12カ所を調整対象地域、投機過熱地区、土地取引許可区域などの規制地域として指定した。これによりローン審査も強化された。無住宅者の住宅担保ローン比率（LTV）は70%から40%に強化され、有住宅者はローンが禁止された。
ただし、生涯初の購入者は、規制地域であっても15億ウォン以下の住宅を購入する場合、6億ウォンを限度にLTVを最大70%、総負債返済比率（DTI）を60%まで適用してローンを受けることが可能だ。
専門家「マイホーム入手の環境が改善されたわけではない」
生涯初の住宅購入者に対するローン制限が相対的に緩やかになったことで、彼らの購入比率が増加したといえる。専門家はこれを肯定的な影響と見るのは難しいと述べている。
キム・インマン経済不動産研究所のキム・インマン所長は、他の年齢層の住宅購入が減少したため、相対的に30代の住宅購入比率が大きくなったのだと語る。キム所長は「相対的に無住宅者が多い30代だからこそ、生涯初の優遇措置を受けられるため住宅を購入しているのだ。それだけ将来への不安が高く、今後さらに規制が増えることを予測して購入が増えたと見ている。政府がローン規制と税制規制を同時に行っているため、全体的な不動産取引はさらに減少するだろう」と分析した。
KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産首席専門委員は「ソウルのマンションを購入する若い世代が増えた流れを、彼らのマイホーム入手の環境が改善されたサインと読むのは危険だ。30代は平均値ではなく、同年齢層内部で二極化が進行している。同じ世代内でも資産蓄積の有無によって極端に分かれている」と指摘した。