[비즈한국] KOSPIが2026年1月27日（終値基準）5000を達成し、政府・与党はすぐに「KOSDAQ 3000」を次の目標に掲げた。ほぼ同時期、大統領はソーシャルメディアを通じて多住宅保有を直接ターゲットにした高強度のメッセージを連日発信し、「耐えれば損」というシグナルを市場に繰り返し送出している。そして政策の「デッドライン」は明確だ。多住宅者に対する譲渡所得税の重課猶予は2026年5月9日に終了することが、政府の公式基調として確認された。
この組み合わせを見て、質問が浮かぶのは当然だ。「流動性が不動産に流れるのを遮断し、不動産売却資金を株式市場に誘導しようという意図ではないか？」十分にもっともらしい解釈だ。ただし「意図」は常に断定が難しい。その代わり、政治・政策コミュニケーションが実際の市場に残す結果は、比較的冷静に検証できる。今必要なのはまさにその検証だ。
大統領のSNSは「政策」ではなく「シグナル」—市場はシグナルで動く
大統領の強い言葉は法の条文ではない。しかし市場では、しばしば法よりも早い「予告編」として受け止められる。実際に報道は、大統領のメッセージが物件放出の誘導、追加税制改編の可能性の示唆、メディア・市場に対する警告の性格を帯びていると解釈している。
ここでの核心はこれだ。シグナルが強ければ強いほど、市場は「次の規制」と「追加処罰」を先に価格に反映する。そうなれば買収者は静観し、住み替えは止まり、賃貸人は「リスクプレミアム」を家賃に転嫁しようとする。政策が意図したものとは正反対の経路で不安が拡散しかねない。
「多住宅物件を増やせば終わり」という単純さ—賃貸借市場を崩壊させかねない
質問された問題意識（無住宅者の賃借物件不足、全貰・月貰の上昇）は、すでに統計が警告する方向と一致している。2025年基準（集計値基準）で全貰（チョンセ）取引は減少し、月貰（ウォルセ）取引は増加する流れが確認される。KBレポートは、全月貰市場において月貰の比率が62.7%まで高まる構造変化を指摘している。
この状況で「多住宅を売れ」という圧迫が強まるほど、特に賃借人が入居中の住宅は市場で二手に分かれて動く。第一に、実居住の買収者に渡れば賃貸住宅の在庫が減る。全貰物件はさらに希少になり、月貰への転換が加速する。第二に、売れなかったり（残金・登記・規制）、売りたくなかったりする場合、賃貸人は不確実性を価格に上乗せする。「政策リスク」が月貰値上げの言い分になるということだ。つまり、多住宅の売却誘導は「売買安定」の処方箋にはなり得ても、「賃貸安定」の処方箋にはならない可能性がある。無住宅者の苦痛は住宅価格だけでなく、居住費（家賃・管理費・引越し費用・教育費）の総額として訪れる。ここで政策が失敗すれば、表面上の住宅価格は一時的に抑えられても、底の方で全月貰価格が爆発する。
より致命的な変数は「供給」—2026年は新築が足りない
賃貸借不安の燃料は規制だけではない。絶対的な物量が不足していれば、どんなメッセージも賃貸市場を安定させることは難しい。2026年のソウル・マンション入居物量は1万6412戸で、前年比48%減少する。
供給が減る区間で「売れ」というメッセージが繰り返されると、市場はこう翻訳する。買収者は「さらに厳しくなるというから今は待とう」。賃貸人は「不確実なので全貰で縛られる理由がない。月貰で受け取ろう」。賃借人は「全貰はなく、月貰は高い。もっと遠くへ行く」。この時、住居のハシゴは途切れる。「マイホーム」は消え、「引越し難民」だけが残る。
「流動性を株式に」—発想自体は間違っていない。問題は「方法」だ
政府が資本市場の育成（KOSPI 5000、KOSDAQ 3000）を成長戦略として提示すること自体は正当だ。不動産への偏りを緩和するには、国民が選択するに値する信頼可能な金融投資エコシステムが大きくならなければならない。
これには一つの禁じ手がある。株式市場に流動性を回すからといって、住居を「罰点の対象」にしてはならない。
不動産は投資家だけのゲームではない。住居は生存であり、教育であり、労働市場の移動性である。大統領の言葉が「投機との戦争」に留まらず「家を持つ者との全面戦争」のように聞こえる瞬間、政策は正当性を失う。そして正当性を失った政策は、市場で回避と歪みだけを生む。
実居住需要まで萎縮させる「過剰一般化」の危険
最近、大統領が「非居住1住宅」、「賢い一軒への住み替え」まで警告メッセージとして言及した。この点が最も危険だ。実居住者の住み替えは正常な住居移動である。1住宅者の非居住問題は、画一的なレッテル貼りでは解決できない。職場移動、親の介護、子供の教育、疾病など事情は複雑だ。
大統領が投機抑制を言えば言うほど、メッセージはより精巧でなければならない。「投機需要」と「生活需要」を同じ文章に入れる瞬間、政策は中産階級の不安を煽り、市場の取引を凍り付かせる。取引が凍れば価格が安定するのではなく、賃貸が不安定になり「非正常プレミアム」だけが大きくなる。
大統領に望む言葉とは？
政策の是非以前に、大統領の言葉は国民の心理と市場の価格を同時に動かす。したがって、望ましい態度は「強く言うか、弱く言うか」ではなく、どのような原則とパッケージで話すかによって決まる。
第一に、「処罰の言葉」ではなく「予測可能な原則」の言葉で話さなければならない。大統領のメッセージは短くあるべきだ。しかし短いほど危険でもある。だからこそ、より一層原則に基づいた文章であるべきだ。「多住宅者は悪い」ではなく、「投機的な保有により賃貸借不安を助長する行為は減らすが、実居住の移動性と賃貸供給は守る」というこの一言が、大統領の品格であり市場安定の出発点だ。
第二に、「売却圧力」と同時に「賃貸供給防衛策」を併せて出すべきだ。多住宅売却を誘導するなら、それだけ賃貸在庫が減ることを前提に、賃貸借市場の防衛策が伴わなければならない。長期賃貸の誘引（税制・金融）、登録・非登録という単純な二分法ではなく、「長期・安定賃貸」に対する報酬、新築供給空白期には公共・民間ビルド・トゥ・レント（Build-to-Rent・企業型賃貸）などの代替供給、全貰→月貰への転換が不可避なら低所得・青年・新婚層の住居費補助を「自動安定装置」として付ける方法が必要だ。こうしたパッケージなしに「売れ」だけが残れば、結果は全月貰の急騰として返ってくる。
第三に、デッドライン政治を行うにしても「制度設計の繊細さ」を見せるべきだ。譲渡税重課猶予の終了（2026年5月9日）自体は予告された手順だとしても、その周辺には賃借人が入居中の取引、残金・登記の慣行、調整対象地域の拡大可能性といった複雑な変数がある。政府も補完策を検討・言及している。大統領の態度はここで分かれる。「耐えれば損」ではなく「賃借人・実居住・取引慣行への衝撃を最小化する技術的補完を並行する」と言うべきだった。大統領が「技術」を語る瞬間、市場は安定を学ぶ。
第四に、資本市場の育成は「不動産叩き」の副産物であってはならない。KOSPI 5000、KOSDAQ 3000は国家戦略になり得る。しかしその戦略が「不動産を罪悪視するから株式へ来い」と聞こえれば、国民は株式を成長資産ではなく政策の避難先として認識する。その瞬間、資本市場は体質ではなくテーマになり、ボラティリティだけが残る。
最後に、大統領は「怒りの対象を指定」する方法で統治してはならない。不動産は常に政治が欲しがる的だ。「家を持つ人」を叩けば拍手が起こる。しかし大統領が狙うべきは人ではなく構造だ。供給の非弾力性、賃貸借の不安定性、金融規制の副作用、地域間の仕事・教育格差が生む需要集中という構造を語らずに人を語れば、国政は楽になる代わりに市場はより難しくなる。
結局、「住宅価格を抑える大統領」ではなく「住居を安定させる大統領」であるべきだ。今、大統領の高強度SNSは短期的には物件を揺さぶるかもしれない。実際に市場は「物件放出」の可能性を測りにかけている。しかし賃貸借指標はすでに月貰化と全貰の萎縮を警告しており、供給は2026年に急激に細る可能性が指摘されている。
したがって、大統領の望ましい言葉は一文に整理される。「投機を狙え、しかし住居を狙うな」「売却を促せ、しかし賃貸供給を保護せよ」「強い言葉を使え、しかし予測可能な原則と補完策を併せて出せ」。
証券市場は国家の成長エンジンになり得る。しかし住居は国民の基盤だ。基盤を揺さぶってエンジンを回そうとする国家は長続きしない。大統領の言葉が変わらなければならない。「怒号」ではなく「設計」で、「追いつめる」のではなく「安定」で。
筆名パション（Ppashong）で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探訪記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる所だけ上がる（2020）』などがある。