[비즈한국] 2026年2月13日、大統領が公に口にした言葉は短いながらも重い。「機会を与えたにもかかわらず、多住宅を整理せず持ちこたえている人々に、ローンの満期延長という恩恵まで与えることが公平なのか。」この発言は単なる感情の表現ではない。政府が市場に投げかける政策シグナルであり、多住宅所有者にとってはリスクの性格が変わったことを告げる警告状である。
もはや多住宅所有者の悩みは「価格が上がるか、下がるか」を超えた。真の問いはこれだ。税金、ローン、取引規制が同時に締め付ける状況で、自分のポジションは「偶然維持されている多住宅」なのか、「意図的に設計された資産構造」なのか。市場は常に生き残る。生き残れないのは「家」ではなく「計画なき構造」である。
恐怖の根源は価格ではなく『3つの時計』
最初の時計は『税金の時計』だ。政府は予告通り、多住宅所有者への譲渡所得税重課を2026年5月9日から再開すると釘を刺した。同時に5月9日までに契約を結んだ場合、残金と登記実務を考慮して4～6ヶ月の猶予措置を設けるという補完策も提示した。重要なポイントは一つ。「猶予」があるということは、すなわち「締め切り」があるという意味だ。
2番目の時計は『ローンの時計』だ。多住宅所有者に対する新規融資が封鎖されている事実は新しいことではない。新しくなったのは、「満期延長」さえも公平性のフレームに入れられたという点だ。規制は通常「取得」から始まるが、時間が経てば「延長」と「維持」に移ってくる。今日のメッセージは、その転換を示している。
3番目の時計は『取引の時計』だ。土地取引許可区域は取引を困難にするだけでなく、取引を遅くさせる。江南（カンナム）3区と龍山（ヨンサン）区のマンション用途の土地取引許可区域が2026年12月31日まで延長された事実は、市場の「時間費用」を増大させる。税金の時計は速くなるのに、取引時計は遅くなる。この逆転が、多住宅所有者の交渉力と選択肢を食いつぶす。
この3つの時計が同時に動くと何が起こるか？「暴落」ではなく、強制整理が起こる。多住宅所有者の最大の悲劇は価格が下がったからではなく、満期と税金と取引が同じ日時に重なり、「売りたいときに売れず、持ちこたえたいときに持ちこたえられない状態」に陥ったときに発生する。
多住宅所有者に必要なのは「正解」ではなく「順序」だ。多住宅所有者が全員投機勢力なわけでも、全員が善良な賃貸供給者なわけでもない。現実は多様だ。だから「売れ」あるいは「持ちこたえろ」といったスローガンは無責任だ。今必要なのは、判断の順序である。
まず、あなたの多住宅所有がどのようなものか分類せよ。多住宅の運命を分けるのは「戸数」ではなく「構造」だ。
レバレッジ型多住宅所有者は、担保ローン、伝貰（チョンセ）継承、ギャップ投資の比重が高い場合だ。このタイプの最大のリスクは価格より満期、金利、伝貰の満期から噴出する。キャッシュフロー型多住宅所有者は、ローンが少なく月払い賃料などの賃貸収入が安定していれば持ちこたえる余地がある。ただし、この場合でも「すべて持ち続けよう」という欲が結局は税金の締め切りと政策リスクとなって返ってくる。継承型多住宅所有者は、家族の相続、贈与、居住移転が予定されている場合。このタイプは売却よりも継承設計の正確さが成否を分ける。
自分がどこに属しているか分からなければ、政策が変わるたびに感情だけが揺れ動く。感情が揺れれば取引は常に遅れる。遅れた取引は税金の時計に敗北する。
次に、全ての家の『満期カレンダー』を作れ。多住宅所有者の危機は数字ではなく日付から始まる。住宅別にローンの満期日、固定・変動構造、償還方式、伝貰契約満了日、保証金返還の可能性を一枚のカレンダーにまとめよ。大統領のメッセージがローン満期延長問題を公平性の議論に引き上げた瞬間、満期延長はもはや習慣ではなく、審査と雰囲気の問題となる。
そして、保有住宅を『コア』と『毒』にだけ分けよ。人々はよく「良い家」から売れずに失敗する。実際は逆だ。悪い家を売れずに失敗するのだ。コアとは、市場が揺れても需要が残る家だ。職住近接、学区、交通、希少性が重なり、賃貸が維持される資産である。毒とは、空室の可能性が高く、修繕費が増え、換金性が低く、規制に弱い資産だ。整理とはコアを売るのではなく、毒を先に抜くことである。これが秩序だ。
5月9日は「カレンダー」ではなく「交渉力の分岐点」である。多住宅所有者譲渡税重課が5月9日から再開されるという事実は、単に税率が上がる問題ではない。その日以降変わるのは、売主の心理ではなく買主の交渉力だ。税金が重くなる瞬間、買主はより余裕を持ち、売主はより焦ることになる。取引規制で売却手続きが長くなるほど、その格差は広がる。土地取引許可区域の延長は、まさにその時間費用を増やすものだ。
政府が契約締結後の残金と登記期間を4～6ヶ月猶予すると明らかにしたのも、現実的に取引が「期間産業」であることを認めた措置だ。しかし猶予は命綱ではない。命綱は「自分が住みたい方向に先に動くこと」である。
多住宅所有者の選択肢は四つしかない。政治は多住宅所有者を一つの単語にまとめようとする。しかし市場はまとめられない。多住宅所有者が今取るべき道は、結局四つのいずれかに収斂する。
第一に、選別売却、「一度に」ではなく「順序立てて」。
すべてを整理する必要はない。しかし毒を放置する余裕もない。ここで重要な原則はシンプルだ。税金が惜しくて売れない家は、大抵より大きなコストとなって返ってくる。そのコストは金利かもしれないし、空室かもしれないし、保証金返還の圧力かもしれない。選別売却は「価格合わせ」ではなく「リスク除去」だ。そしてリスク除去は、常に最も脆弱な環から切り離す作業である。
第二に、똘똘한 한 채（優良な一軒）への再編—「スローガン」ではなく「機能」として。
優良な一軒とはスローガンではない。高いから優良なのではなく、必要なときに売れ、必要なときに貸せ、必要なときに自分が住める家が優良なのだ。規制地域でローン限度やLTV（担保掛目）が厳しくなった環境では、複数持つこと自体が「政策リスクの確率ゲーム」になる。例えば規制地域で住宅担保融資の限度が15億ウォン超25億ウォン以下は4億ウォン、25億ウォン超は2億ウォンに減り、LTVも強化される流れは、レバレッジ型多住宅所有者の息の根を止める。
第三に、賃貸運用の正攻法、キャッシュフローで持ちこたえる方式。
ローンが少なく賃貸需要が安定していれば、持ちこたえることも可能だ。ただしその持ちこたえは「いつか上がるだろう」ではなく、空室と保証金リスクを管理する運営でなければならない。この局面で賃貸事業者の実力は「地域の展望」ではなく「商品化」に現れる。修理、管理、賃料構造、月払いへの転換タイミング、賃借人交代費用を数字でコントロールせよ。持ちこたえられる多住宅とは「多くの家」ではなく「管理される家」である。
第四に、継承設計、譲渡税を避けるのではなく「税目を替えること」。
贈与と相続は解答になることも、罠になることもある。譲渡税を避けようとして贈与税や相続税でより重い荷を背負うケースは多い。継承型多住宅所有者は「節税」より家族の居住計画と資金計画を一致させることが優先だ。この整理が終わった後に初めて税金設計が意味を持つ。
多住宅所有者に残された道は一つ。「事前に整理された決断」
もはや多住宅所有者に必要なのは、扇動の怒りも、希望の呪文でもない。秩序ある決断だ。満期カレンダーを作り、コアと毒を分け、5月9日以降の税引後キャッシュフローを計算し、選別売却であれ、一軒再編であれ、賃貸運用強化であれ、継承設計であれ、一つを選択して実行せよ。
多住宅時代が終わるのではない。無計画な多住宅の時代が終わるのである。政策が強まるほど、生き残る方法はむしろシンプルになる。数字、日付、順序。多住宅所有者の生存は「家を信じること」ではなく「構造を設計すること」にかかっている。
ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書(2025)』『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』などがある。