[비즈한국] 不動産政策が揺らぐたびに、政府が真っ先に持ち出すカードがある。税金だ。取得税を引き上げ、譲渡税を重課し、保有税を強化すれば、投機需要が抑えられ市場が安定するという期待だ。政治的にも説明が容易だ。「投機抑制」という名分は強く、税率調整は法律や施行令で比較的素早く着手できる。そのため、供給対策よりも税金対策の方がより頻繁に、より大きく登場する。
しかし、世界各国の経験と研究は一つの事実を繰り返し示している。税金は特定の需要を「部分的に」抑えたり、取引を遅らせたりするのには使えるが、構造的な供給不足が蓄積された市場を根本的に安定させる万能の解決策ではない。むしろ、供給拡充なしに税金だけを前面に押し出せば、取引の断絶、賃料の上昇、市場の歪み、地域間の二極化といった副作用が大きくなる可能性が高い。
政策当局は今こそ認めるべきだ。不動産市場安定化の本領は「税率調整」ではなく、「供給のタイムテーブルを前倒しすること」である。税金は補助手段に過ぎない。
税金政策が繰り返し失敗する理由は単純だ。不動産価格は単に投機心理だけで決まるわけではないからだ。特に大都市の住宅市場は、職住近接、学区、交通、再建築の期待、金融環境、人口移動、所得、賃貸市場の構造、規制の不確実性が同時に作用する。このような複雑な市場に対し、税金を一つ上げるだけで「価格を安定させる」というアプローチは、政策設計そのものが極めて単線的である。
さらに、租税の効果は税目ごとに異なる。取引税（取得税・譲渡税など）は取引自体を減らす方向に作用しやすく、保有税は長期保有のコストを高めるが、賃料への転嫁やキャッシュフローの圧迫を誘発する可能性がある。問題は、多くの政府がこの違いを無視したまま、「税金を上げれば価格は下がる」という単純なフレームでアプローチしてきた点にある。
OECDも住宅税制報告書において、取引段階の課税が経済的な歪みを増大させる可能性を指摘し、取引税が効率性の面でコストが大きい税目であるという趣旨の問題意識を明らかにしている。その一方で、反復的かつ予測可能な形式での保有関連課税は相対的に歪みが少ない可能性があるという議論も併せて提示されている。核心は「税金を多く徴収するか」ではなく、「どのような税金をどのような目標で設計するか」である。
つまり、税金は精密なツールでなければならない。ところが現実の政治では、精密さよりも象徴性が優先される。結果はたいてい同じだ。市場は適応し、政策は後手に回り、被害は実需者や賃借人が被る。
需要抑制政策の効果は供給弾力性にかかっている
IMFが多くの国々の事例を分析し、繰り返し強調する要旨は明確だ。需要側の政策（税金を含む）の効果は、最終的に住宅供給の弾力性に大きく左右されるということだ。供給が素早く増える市場では需要管理が相対的にうまく機能する可能性があるが、供給が塞がっている市場では、需要抑制の副作用が取引萎縮や賃料上昇へと転移しやすい。
この言葉は政策当局にとって不都合な真実である。税金はすぐに発表できるが、供給には時間がかかる。許認可、着工、PF、分譲、工事、竣工へと続く長いプロセスが必要だ。しかし、難しいからといって供給を後回しにすれば、結局はより大きな代償を払うことになる。数年後に入居物量の空白が生じ、その時にまた税金をいじりながら市場のせいにするという悪循環が繰り返される。
政策の時間軸を変えなければ、同じ失敗は繰り返される。
韓国の教訓：税金強化は価格よりも取引とチョンセ市場、地域の偏りを先に揺るがした
韓国でもこの問題を裏付ける実証研究がすでに出ている。国土研究院の報告書は、不動産税制が市場に与える影響を分析し、取得税の引き上げが取引量の減少を誘発するものの、価格安定効果は明確ではなく、売買価格の下落とともにチョンセ（保証金制度）価格の上昇を誘導する可能性や、譲渡税のロックイン効果とチョンセ価格上昇効果などを指摘する結果を提示した。つまり、税金の強化が意図とは逆に、賃貸市場の負担を増やす可能性があるということだ。
この点が重要だ。多くの政策が「投機抑制」を掲げたが、実際には取引を凍結し、賃貸市場に負担を転嫁する形で作用した可能性があるということだ。取引税や譲渡税が過度であれば、売る側も売らず、買う側も買えないため、市場の価格発見機能が鈍化する。その間、チョンセ・月払い賃貸市場は供給が減り硬直化する。これが韓国市場で繰り返し目撃されてきたメカニズムである。
ここに韓国銀行が最近指摘した構造変化が重なる。韓国銀行の報告書は、ソウルなど選好地域への需要集中と地域間の人口移動、規制強化後の選好地域の需要強化が、市場の二極化の背景の一つであると診断する。同時に、非首都圏では竣工後の未分譲物件が多く、着工物量の減少により建設景気の萎縮と金融リスクが高まっている様子を指摘する。つまり、片方は過熱圧力、もう片方は供給・建設・金融の脆弱性という非対称構造が深刻化しているという意味だ。
このような市場において、全国単一論理での税金処方はさらに危険だ。ソウルの核心地は需要が耐え、非首都圏は取引だけが枯渇するという事態が生じる。結果的に、税金は「市場安定」よりも「市場分化」を深化させる方向に作用しかねない。
供給を遅らせた代償：数字は結局、供給不足の余波となって返ってくる
税金論争が過熱するほど、実はより重要な数字が隠れてしまう。許認可、着工、竣工だ。住宅市場は今日税金を変えても明日すぐに供給が出てくるわけではない。数年前の許認可と着工が今日の入居量を決める。
国土交通部と関連報道を見ると、2024年の住宅許認可・着工・竣工指標は全体的に不振な流れを見せており、着工の減少幅は特に大きかった。これは時差を置いて供給不足の圧力につながるしかない。実際に2025年にも供給懸念と首都圏の価格圧力を背景に、政府が需要抑制と併せて供給拡大策を並行して発表する流れが現れた。政策当局でさえ、「需要を抑えるだけではいけない」という現実を認めているということだ。
問題は常に順序だ。供給は遅く、税金は早い。そのため政策は短期的な政治日程には合うが、市場の時間には合わない。その結果、国民はより大きな変動性を経験することになる。
不動産政策の目標が本当に「市場安定」なら、解決策は考えよりも明白だ。税金をなくせというのではない。税金の役割を正常化し、供給の役割を前面に押し出さなければならない。
「税金で住宅価格を抑える」という言葉は簡単でも、その代償は国民が払う
政策は名分ではなく、結果で評価されなければならない。税金強化が発表されるたびに市場は凍りつき、数ヶ月後にはチョンセ・月払いの負担と供給への懸念が再び頭をもたげる。その時にまた別の税金カードが出てくる。この悪循環を断ち切らなければ、不動産政策は安定化政策ではなく、変動性増幅政策となってしまう。
世界の事例も、韓国の経験も同じ結論を語っている。税金は特定の需要抑制には効果があるかもしれない。しかし、その効果はたいてい限定的で一時的だ。供給が塞がっていれば、税金の副作用がより大きく現れる。
結局、市場安定の核心は供給の速度と予測可能性だ。政府が本気で住宅価格の安定を望むなら、税金を「政治的宣言」の道具として使う習慣から捨てるべきだ。必要な税金は精密に、予測可能に、最小限の歪みで設計し、政策リソースの大部分を供給拡大と事業速度の改善に投じなければならない。
不動産市場は税率表ではなく、供給曲線で動く。この単純な真実から目を逸らす限り、いかなる政府も住宅価格を安定させることはできないだろう。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ『パションの世界踏査記』とYouTube『スチュTV』を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書(2025)』、『京畿道不動産の力(2024)』、『ソウル不動産絶対原則(2023)』、『仁川不動産の未来(2022)』、『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』、『大韓民国不動産未来地図(2021)』、『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』などがある。