[비즈한국] 李在明政権の不動産政策、いよいよ「住居保護」と「非居住保有への圧力」の正面衝突が始まる。
李在明大統領の盆唐（プンダン）マンション売却問題をめぐる議論は、単なる個人の財産処分問題ではない。この事案は、新政権の不動産政策の方向性、水準、優先順位を集約的に示す政治的事件だ。大統領室は、2026年2月27日に李大統領が城南市盆唐区のマンションを売りに出した背景について、「不動産市場の正常化への意志を自ら示すためのもの」と説明した。
このマンションは専用面積164㎡で29億ウォンで売りに出され、大統領室は前年の実勢価格および現在の相場より低い価格だと明らかにした。ただし、2月28日現在、大統領室は売買が最終的に完了したわけではなく、完了後に公式通知があるだろうと線引きをした。李大統領本人も「金のために売ったのではなく、公職者として責任を果たすために売った」という趣旨で説明した。
この場面が重要な理由は、盆唐の家一軒の問題ではなく、大統領が自身の行動を通じて政策メッセージを打ち出し始めたという事実にある。政権が不動産を扱う方式には大きく二つある。一つは言葉で市場を圧迫する方式であり、もう一つは権力の最高頂点が直接、象徴的な行動を通じて市場にシグナルを送る方式だ。
今回の売却問題は後者に近い。つまり、新政権は今や「政策の方向はすでに決まっており、大統領自身も例外ではない」というフレームでいくことを明確にしたわけだ。これは単なるイベントではなく、今後の税制・金融・規制の組み合わせを正当化するための政治的名分を蓄積する過程と見るべきだ。
では、このシグナルが指し示す政策の本質は何なのか。まず最も明白なのは、多住宅所有者に対する譲渡所得税の重課猶予の予定通りの終了だ。政府は2月12日の公式発表で、多住宅所有者に対する譲渡税重課の猶予を2026年5月9日に予定通り終了すると釘を刺した。同時に、土地取引許可区域や賃借人が居住する住宅の現実を考慮し、一部の補完策も打ち出した。
新規調整対象地域の場合、5月9日までに売買契約を締結すれば契約日から6ヶ月以内の譲渡時に重課を回避できるようにし、賃貸中の住宅は一定の範囲内で実居住義務を猶予した。核心は単純だ。猶予終了は確定させつつ、市場の衝撃と国民の不便を減らすための補完のみを行うということだ。政府が政策の予測可能性と信頼を特に強調した理由はここにある。
李在明大統領の最近の発言は、ここから一歩踏み込んでいる。大統領は2月26日と27日にかけて「多住宅所有者はもちろん、実居住目的ではない投資・投機性の1住宅所有者も、保有より売却が有利な状況を作る」と述べ、「超高額住宅は先進国の首都水準に相応する負担と規制を負うことになるだろう」と予告した。
また、1月21日の新年の記者会見では、投資・投機用不動産に対する長期保有特別控除に否定的な見解を示した。これは非常に重大な変化だ。政策のターゲットがもはや伝統的な意味での多住宅所有者にとどまらず、非居住の1住宅、超高額の1住宅、長期保有の節税構造にまで広がっていることを意味するからだ。
しかし、ここで一つの重要な手がかりを見逃してはならない。李大統領は同じ1月21日の記者会見で、実居住の1住宅は保護対象であるという認識も明らかに示した。「住居は一軒だけ持つものであり、そのような1住宅は保護しなければならない」という趣旨の発言は、新政権がすべての1住宅所有者を敵に回そうとしているわけではないというシグナルだ。また、当時大統領は「現時点では税制を通じて不動産政策を行うことを深く検討してはいない」とも述べた。
市場ではこのような態度について、少なくとも6月3日の地方選挙までは、広範囲な保有税引き上げのような全面戦争よりも、選別的な圧力と象徴的な措置が先に出るだろうという観測が出ている。結局、政策の軸は「1住宅保護」ではなく「実居住保護」に近く、逆に「1住宅規制」ではなく「非居住・高額保有規制」により近い。
大統領が自身の非居住住宅を市場に出したという事実は象徴的に強力だ。しかし、象徴だけでは需給を変えることはできない。しかも、この住宅は単なる住居用財産ではなく、第1期ニュータウン再整備の期待が反映された盆唐（プンダン）陽地（ヤンジ）村クムホ1団地として知られている。最近の報道によると、同団地は再建築への期待感の中で時価が29億ウォン前後で形成されており、陽地村全体の再建築事業は盆唐最大規模の整備事業として言及されている。このような資産を処分したことは、公職者の利益相反問題を先制的に遮断する効果はあるかもしれないが、それが直ちに盆唐や江南圏市場の方向を変える構造的な解決策にはならない。
むしろ今回の事案を通じて読み取るべきは、新政権の不動産哲学だ。李大統領は最近「不動産に縛られていた金が生産的な資本市場へと流れていく兆しは心強い」と評価し、「亡国的な不動産共和国の解体」に言及した。これらの発言は単なるレトリックではない。新政権は、不動産を資産増殖の主舞台から引きずり下ろし、金融市場と生産的投資へ資金を移動させることを経済政策全般の目標に据えているものとみられる。
つまり、不動産政策は住宅政策にとどまらず、資本配分政策の一部へと入り込んでいる。このような観点からは、大統領の盆唐の家売却も個人の売却というよりは、「政治家もこれ以上、不動産不敗の受益者のようには見せない」という宣言として読める。
問題はここからだ。資金を不動産から資本市場へと回すという方向性は、名分上は理解できる。しかし、住宅市場は株式市場ではない。住宅は投資財であると同時に生活財であり、賃貸市場と実需の移動、教育需要、職住近接、老後への備え、世帯分化が同時に絡み合っている。そのため、保有への圧力だけで市場を正常化できるという信じ込みは、常に危険だ。
保有税であれ譲渡税であれ融資規制であれ、それが市場を抑えることはできても、代替住居を作ることはできない。税金は取引の方向を変えることはできても、供給の不在を補うことはできない。この真実を無視した政府は、常に政策発表直後の下方安定だけを見て勝利を宣言したが、数四半期後に、より高い住宅価格と、より深刻な伝貰（チョンセ）不安に直面してきた。
では、李在明政権の次の不動産政策はどのように展開されるのか。第一に、5月9日までは物件の売り出しを最大化する政策運営が続く可能性が高い。多住宅所有者の譲渡税重課猶予終了を控え、補完策を通じて取引の障壁は一部低くするが、政策の信頼を揺るがす追加延長は行わないだろう。第二に、規制の基準が「住宅数」から「居住の有無・価格水準・保有目的」へと、より細分化される可能性が大きい。すでに大統領の発言はその方向を明確に指し示した。
第三に、非居住の1住宅と超高額の1住宅が次のターゲットになる可能性が高い。長期保有特別控除の見直し、高額住宅保有の負担調整、居住の有無の確認強化といったカードが検討される余地がある。第四に、ただし地方選挙前には全面的な保有税の強化より、象徴的な措置と選別的な圧力が先になる可能性が大きい。これは政策の政治的負担とも直結する。第五に、市場が揺らいだとしても、政府は「実居住保護、投資・保有への圧力」という大きなフレームは変えないだろう。
結局、今回の盆唐の家売却問題は二つの顔を持っている。一つは望ましい顔だ。最高権力者が政策の例外にならないという態度は、明らかに意味がある。もう一つは危険な顔だ。その象徴が強すぎるあまり、政府が構造的な問題を象徴的な措置で解決できると錯覚させてしまう可能性があるという点だ。住宅価格は、大統領の決断だけで抑えられるものではない。住宅価格は供給の時間、賃貸の質、税制の予測可能性、金融の一貫性、地域間の好みの格差、そして何よりも国民が政府を信頼できるかによって動く。
李在明政権が真に不動産政策の転換を成し遂げたいのであれば、今回の売却問題を道徳的パフォーマンスの頂点にするのではなく、精巧な政策設計の出発点とすべきだ。実居住の1住宅所有者は確実に保護し、非居住・投機性の保有は明らかに不利に仕向けつつ、賃貸市場と供給市場には息を吹き返させる必要がある。
江南と盆唐を抑えたという政治的自賛よりも、ソウルと首都圏の住居の梯子をどのように復元するのかという行政的成果の方が重要だ。今回の事案の真の評価は、大統領が家を売ったかどうかではなく、その後の政府が市場に恐怖ではなく秩序を、スローガンではなく信頼を残すかにかかっている。
筆名「パション（Pashon）」として有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世界踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『今からは上がる所だけ上がる（2020）』などがある。