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ソウルの再建築・再開発49地区、組合設立から10年以上経過も「着工に至らず」

[비즈한국] ソウル市内の再建築・再開発整備事業のうち、49地区が組合設立（事業施行者指定）から10年以上経過しても工事に着手できていないことが、Bizhankookの取材により確認された。これは、組合設立日が確認できたソウル市内の全整備事業場の16％に相当する数字である。長期停滞している事業場の中には、整備事業が本軌道に乗る段階とされる「事業施行計画認可」すら受けていないケースも16地区存在することが分かった。

Bizhankookが昨年末時点のソウル市整備事業推進現況資料を全数分析した結果によると、2015年以前に組合を設立、あるいは事業施行者に指定されたソウル市内の整備事業場は75地区である。これは、組合設立（事業施行者指定）日が確認できるソウル市内の全整備事業場310地区の24％に該当する。組合設立から10年以上経過したこれらの事業場のうち、昨年末までに工事に着手できなかったのは49地区（全体の16％）、着工済みは26地区（全体の8％）と集計された。

再建築・再開発の整備事業は、整備区域指定→推進委員会設立→組合設立→事業施行計画認可→管理処分計画認可→着工という手続きを経て進められる。ソウル市が昨年7月に発表した資料によると、組合設立から着工までにかかる平均期間は8.5年である。しかし、実際の事業速度は、住民の同意率や利害関係者との対立、許認可手続き、不動産市況の変化などにより大きな開きが生じている。

組合設立から10年以上経過したソウル市内の未着工整備事業場のうち、管理処分計画認可段階にあるのは18地区、事業施行計画認可段階にあるのは15地区である。事業施行計画認可のハードルを越えられず、組合設立状態で停滞している整備事業場も16地区に上る。このうち9地区は建築審議すら通過していない。龍山区のカンビョンカンソ・ワングン、中浪区のマンウ1、城北区のトンソムン2・アナム1、恩平区のスセク1、西大門区のホンジェ2、瑞草区のシンバンポ7次、江南区のアックジョン6区域がこれに該当する。

アナム1区域再建築組合の関係者は、「2020年に施工業者を選定するまで資金事情が順調ではなく、事業が長期にわたって遅延した。現在準備中の建築審議は、関係部署の条件を調整し、返却事項を補完しているため予定より遅れている」とし、「事業区域が狭小な丘陵地に位置している上、組合員数に対して一般分譲の供給量が少ない、あるいは皆無と予想されるため、収益性の低さが事業推進の難点となっている」と説明した。

公共整備事業場もなかなか速度を上げられずにいる。組合設立から10年以上経過したソウル市内の未着工整備事業場のうち4地区は、韓国土地住宅公社（LH）やソウル住宅都市開発公社（SH）が共同施行者として参加している。中浪区のマンウ1と瑞草区のシンバンポ7次はそれぞれ2021年と2022年にLHと、龍山区のカンビョンカンソは2022年にSHと共同事業施行協定を結んで事業を推進してきたが、未だ事業施行計画認可のハードルを越えられていない。2022年にSHと協定を結んだ永登浦区のヤンピョン13区域は、昨年末に事業施行計画認可を受けた状態だ。

カンビョンカンソマンション再建築組合の関係者は、「公共再建築団地に選定された後、（整備計画変更のための）ソウル市の事前企画が遅れたことで事業が一部停滞した。現在は住民説明会まで終え、事前企画の最終段階にあるため、早ければ今年6月頃に整備計画の変更を推進する予定だ」とし、「事前企画に基づいて事業施行計画認可を得る予定であるため、時間をかけた分、その後の事業には拍車がかかるはずだ」と語った。

組合設立からの年数が浅い区域の着工事例はさらに稀である。ソウル市の整備事業場において、昨年末時点で組合設立から5年以上10年未満（2016〜2020年設立）の99地区のうち、工事に着手できていない事業場は86地区（87％）、組合設立から5年未満（2021〜2025年設立）の136地区のうち、未着工の事業場は125地区（92％）となっている。組合設立から5年未満の事業場で着工済みの箇所は、そのほとんどが元々事業場内に住宅がない、またはごくわずかな、非居住中心の都市整備型再開発事業であった。

ソウル市住宅整備課の関係者は、「整備区域指定と統合審議以降、事業施行計画認可段階からは自治体の所管」としつつも、「ソウル市は昨年『迅速統合企画2.0』計画を通じて工程促進責任官を指定し、工程促進会議を通じて整備事業場の推進日程を前倒しすると発表した。それ以降、月に2回程度、自治体や組合などが参加する工程促進会議を開催し、個別の整備事業場の進捗を管理している」と明らかにした。