[비즈한국] イ・ジェミョン大統領は今年に入ってから連日、不動産に関するメッセージを次々と発信している。イ大統領の不動産に対する強力な言及のせいか、最近になって住宅価格上昇への期待が折れる姿を見せた。しかし、韓国の人口が減少傾向にあるのとは対照的に世帯数は毎年増加しており、住宅供給が適切に行われない場合、民主党政権の不動産政策の失敗が繰り返されるのではないかという懸念が出ている。
イ大統領は「市場に勝つ政府はないが、政府に勝つ市場もない」という言葉を皮切りに、「亡国的不動産投機はどんな手段を使っても必ず抑え込む」「不動産の大転換を必ず成し遂げ、住宅価格の暴騰で苦しむ国民がいないようにする」など、不動産市場に対して強力な口頭介入を行っている。
シンガポール歴訪中だった1日には、X（旧Twitter）で「投機は投機した人間ではなく、投機が可能な制度を作った政治家と政府に問題がある」とし、「これまでとは異なり、今後は過去のような選択が損失となるよう、税制、金融、規制を徹底的に設計する」と政策総動員の意志を明らかにした。
2日にはターマン・シャンムガラトナム大統領と会談した際、「シンガポールと大韓民国の類似点の一つは、狭い国土に多くの人が暮らしている点」だと述べ、「住宅や不動産が全く社会問題にならないという点が本当に驚きだ」と語った。
イ大統領の不動産市場に対する強力な口頭介入のおかげか、消費者の住宅価格上昇への期待は大きく低下した。韓国銀行の消費者動向調査の結果によると、2月の住宅価格展望指数は108で、前月比16ポイント急落した。このような下落幅は、基準金利引き上げに伴う金利上昇などで住宅価格が下落に転じた2022年7月以来、3年7ヶ月ぶりに最大となった。
ただし、大幅に下落したとはいえ基準線である100を超えており、依然として現在よりも1年後の住宅価格上昇を予想する人が多いことを示している。韓国銀行も「消費者の住宅価格への期待が、実際の住宅市場の需給にどれだけ長く、どの程度の影響を与えるか、市場状況を見守る必要がある」と説明した。
このように不動産価格の上昇心理が根強い背景には、供給対策が明確ではないという点が影響している。イ・ジェミョン政権は昨年9月に発表した「住宅供給拡大案」において、2030年までに135万戸を供給するという計画を打ち出した。また、今年1月の「都心住宅供給拡大および迅速化案」を通じて、都心圏に6万戸を供給するという目標も提示した。
ところが、イ・ジェミョン政権が供給対象地として指摘した龍山（ヨンサン）国際業務地区や泰陵（テルン）CC、龍山キャンプ・キムのような大規模宅地はもちろん、ソウル医療院用地や芳荑（バンイドン）複合庁舎のような隙間用地の相当数が、文在寅（ムン・ジェイン）政権で発表されていた供給予定地域と重複している。このため、この地域の供給に失敗した文在寅政権の不動産政策を繰り返しているのではないかという懸念が出ている。
韓国の場合、人口は少子高齢化によって毎年減少しているが、1人世帯の増加などによって世帯数は増えるという逆転現象が見られる。人口が減少しても年を追うごとに必要な住宅は増えているため、住宅供給が重要である。国家データ庁によると、今年1月時点での韓国の住民登録人口は5111万人で、前年同月と比べて10万人減少した。
住民登録人口は2020年（以下1月時点）の5185万人をピークに、2021年5183万人、2022年5163万人、2023年5143万人、2024年5131万人、2025年5121万人と毎年減少している。ソウル市の人口も2024年には938万人だったが、昨年は933万人に減少し、今年は930万人まで落ち込んだ。
このように人口は減少しているが、住民登録世帯数は継続的に増加している。2020年に2251万世帯だった住民登録世帯は、2021年に2314万世帯、2022年に2350万世帯、2023年に2372万世帯、2024年に2392万世帯へと増え、昨年には2412万世帯となり2400万世帯を突破した。今年も増加傾向が続き、1年前と比べて19万世帯増加した2431万世帯にまで増えた。
1人世帯のように家族と離れて独立世帯として暮らす人々が増えているだけに、彼らのための住宅供給が行われなければ住宅価格の上昇は避けられないのである。特にソウル市の場合、人口減少にもかかわらず住民登録世帯数は2024年の447万世帯から2025年には448万世帯に増え、今年は450万世帯まで増加した。