[비즈한국] 2026年5月9日は、単なる税制の廃止日ではない。その日は、過去数年間、市場が慣れ親しみ頼りにしてきた「どうせまた延長されるだろう」という期待が終わる日である。政府は2月12日、多住宅者に対する譲渡所得税の重課猶予を予定通り5月9日に終了すると公式発表し、大統領も1月25日に直接「2026年5月9日終了は2025年2月に既に決定していたもの」と述べ、再延長の期待を封じた。
ただし政府は、混乱を抑えるために5月9日までに契約した案件については、地域によって4カ月または6カ月の残金納付・登記期限を設ける補完策も併せて打ち出した。つまり、5月9日は市場に衝撃を与えるためのサプライズ規制ではなく、既に予告されていた制度の終了時点であり、同時に市場参加者の期待構造を変える分岐点である。
この時点で、まず整理すべき誤解がある。5月9日を過ぎれば住宅価格がすぐに暴落するという主張は誇張であり、逆に規制の衝撃が終わればすぐに急騰するという見通しも早計である。既に今の市場は一方向には動いていない。3月第1週基準の韓国不動産院の集計によると、全国のアパート売買価格は0.04%、チョンセ価格は0.07%上昇し、ソウルの売買は0.09%上がったが、江南区（カンナムグ）や松坡区（ソンパグ）、龍山区（ヨンサング）など一部の上位地域では調整局面が見られた。
ソウル全体は上昇しているのに、ソウルの中でも下落する区が出てきて、首都圏は強いが地方は地域別に分かれる典型的な混戦模様である。これは、5月9日以降の市場も「全国一括下落」や「全国一括上昇」ではなく、立地や需給、政策への敏感度によって全く異なる軌道を描く可能性が高いことを意味する。
むしろ今、より重要視すべきは売買よりもチョンセ（伝貰）である。最近の市場の核心シグナルは、価格よりも賃貸借構造の変化から先に表れている。国土交通部の2026年1月住宅統計によると、全月租（チョンウォルセ）取引のうち月租の比率は66.8%と過去最高を記録した。チョンセ取引は減り、月租と半チョンセ（保証金が高い月租）が急速に増えており、月租の比率は2022年1月の45.6%から4年で20%ポイント以上も急上昇した。
これは単なる取引方式の変化ではない。韓国の住宅市場を支えてきたチョンセ・レバレッジ構造が弱まっていることを意味しており、多住宅者の売却圧力が強まるほど、賃貸用保有物件の一部が売買市場に流れ、チョンセ供給はさらに減る可能性があることを意味する。政府は多住宅者が家を売れば全月租の需要も減ると見ているが、実際の現場では売買に転換できなかった無住宅の待機需要が賃貸市場により長く留まる可能性も十分にある。そのため、5月9日以降の最初の戦場は売買市場ではなくチョンセ市場になる可能性がある。
ここに、供給指標は決して安心できるレベルではない。2月末に発表された2026年1月住宅統計を見ると、全国の許認可は1万6531戸で前年同月比26.4%減少し、ソウルの許認可は1226戸で55.9%減少した。竣工も全国2万2340戸で前年同期比46.5%減少し、ソウルの着工は741戸で63.7%減少したという報道も出た。
供給は発表ではなく、着工と竣工で体感される。今減少している許認可と着工は、今の価格よりも1～3年後の入居不足として跳ね返ってくる。政府がいくら供給計画を出しても、市場は「計画」ではなく「入居」を見る。まさにこの点のため、5月9日以降に売買が一時的に停滞したとしても、それが直ちに中長期的な下落トレンドにつながると断定するのは難しい。供給のタイムラグがあるからだ。
今後の2年間の入居予定物量を見ても、楽観論には注意が必要だ。韓国不動産院と不動産R114が2月27日に発表した資料によると、2026年から2027年までの2年間、全国の共同住宅入居予定物量は41万4906世帯、首都圏は22万954世帯である。ソウルは2年合計で4万4355世帯で、2026年に2万7158世帯、2027年に1万7197世帯となっている。数字だけを見て「入居物量が全くない」とは言えないが、ソウル全体の需要規模と選好地域の集中現象を考慮すると、この物量が体感的な不足を解消できるレベルとは言いにくい。
しかもこの数値は2025年12月末時点の推定値であり、スケジュールの遅延が反映されれば実際の入居はさらに減る可能性がある。要するに、5月9日以降の市場を決定するのは税率そのものよりも「売られた家がどれだけ賃貸市場に残らないか」と「新しく供給される家が十分か」であるが、これまでに示された数値は後者に対してそれほど楽観的ではない。
金利も変数だが、今は市場の方向を一気に変えるカードとは言いにくい。韓国銀行は2月26日、基準金利を2.50%で維持した。物価が概ね目標水準付近で動く中で、成長が予想よりも良好であり、金融安定のリスクも続いているという判断からだ。これは一面では急激な金利引き上げの衝撃がないことを意味するが、他方では市場を再び大きく押し上げるほどの緩和もすぐには現れないことを意味する。
言い換えれば、5月9日以降の市場は「金利急落が全ての悪材料を覆い隠す相場」でもなければ、「金利急騰が一斉に売り物を投げ出させる相場」でもない。結局、税制終了後の市場は、価格よりも需給、特にチョンセ需給と地域別の有効需要の強弱がより重要になる可能性が高い。
それでは、5月9日の直後には何が起こるだろうか。第一に、多住宅者の売り物はもう一巡増える可能性が高い。既に1月のソウルアパート売買は5945件で前月比22.0%増加しており、一部の報道はこれを5月9日の終了を控えた先行的な取引と解釈した。つまり、税制終了を避けようとする売却と、その前に物件を押さえようとする購入の動きが既に前倒しで現れているのだ。
この流れは5月9日の直前まで続く可能性が高く、その後は契約可能な低価格物件が相当数消化され、取引量が一度折れる可能性がある。重要なのは価格より取引量である。5月9日直後の市場は「価格急落」よりも「取引空白」が先に現れる公算が大きい。買う人はさらによく考えるようになり、売る人は税引き後の利益を再計算するためだ。
第二に、江南3区や龍山のような土地取引許可制・政策に敏感な地域は、短期的な調整圧力がより大きい可能性がある。既に最近の統計で、これらの地域はソウル全体の上昇トレンドの中でも下落または横ばいを示した。このような場所は価格帯が高く、政策シグナルに敏感であり、象徴性が大きいため買い手も様子見になりやすい。
一方で、同じソウルでも江西（カンソ）、陽川（ヤンチョン）、永登浦（ヨンドンポ）、城北（ソンブク）、広津（クァンジン）、東大門（トンデムン）など、実需要・住み替え需要が支えてくれる地域は相対的に堅調かもしれない。首都圏では龍仁水枝（ヨンイン・スジ）、河南（ハナム）、東灘（ドンタン）のように、選好立地と生活インフラが結合した地域が持ちこたえる可能性が高い。結局、5月9日以降の市場の本質は「ソウルか地方か」ではなく、「政策に押さえつけられた象徴地域か、実需要が支えてくれる代替地域か」の対決になるだろう。
第三に、地方はさらに複雑である。全国平均で見ると地方も上昇基調を維持しているが、実際には釜山（プサン）・蔚山（ウルサン）のように回復の兆しが見える場所と、大邱（テグ）・光州（クァンジュ）のように横ばい圏、一部の道（ド）地域のように下落が続く場所が混在している。未分譲は1月末時点で全国6万6576戸であり、竣工後未分譲は2万9555戸に増えた。首都圏の未分譲は増加し、地方は減ったが、依然として絶対規模は地方の方が大きい。
したがって、5月9日以降の地方市場は「税制終了」よりも「入居負担、未分譲、地域雇用、新規需要層」の影響がはるかに大きい。ソウルで多住宅者の売り物が増えたからといって地方の未分譲問題が解決するわけではなく、ソウルが持ちこたえているからといって地方全般が共に生き返るわけでもない。今回の局面は首都圏と地方の分化ではなく、地方内部の再分化まで伴う可能性が高い。
多住宅者に対する譲渡税重課猶予の終了を「正常化」と呼ぶことはできる。実際に大統領はこれを、非正常の解消と予測可能な社会への復帰の問題として説明した。しかし、正常化という言葉が直ちに市場安定につながるわけではない。制度は意図を持って動くが、市場は構造に従って動く。チョンセが減り、月租が増え、供給が遅くなる構造の中で売買だけを抑えつければ、抑えられた風船の空気は賃貸借市場と核心地域の価格に移動する可能性がある。
税金であれ貸付であれ取引規制であれ、結局市場を安定させるには十分な入居と予測可能な供給スケジュールが伴わなければならない。そうでなければ、短期的には静かに見えても、数カ月後にはより高いチョンセ価格と、より深刻な二極化として跳ね返ってくる。
そのため、5月9日以降の不動産市場を一言でまとめるとこうなる。売買は一時的に停滞するかもしれないが、市場の主導権は再びチョンセと供給が握る可能性が高い。多住宅者の売り物が一巡して象徴地域の価格を抑えても、それが実需要ベースの核心地全体の長期下落につながることは容易ではない。ソウルや首都圏の選好地では、政策の衝撃よりも供給不足の余波がより長く続く可能性があり、地方は税金の問題よりも未分譲と地域経済の差別化がより大きな変数として作用するだろう。
結局、5月9日は下落相場の出発点でも、上昇相場の信号弾でもない。それは、韓国不動産市場がもう一度「税金の時間」から「需給の時間」へ移る日付である。そして、市場に打ち勝つ政策がないように、需給に逆らうスローガンも長続きはしない。
政府が5月9日以降、市場を安定させたいのであれば、より強いスローガンよりもより速い供給が必要だ。市場参加者が5月9日以降に備えたいのであれば、ニュースの見出しよりもチョンセと入居物量をまず見なければならない。そして、私たちが皆記憶すべきことは一つだ。不動産市場は税率一行では終わらない。税金が方向を変えることはあっても、結局トレンドを作るのは需要と供給、そしてその中で持ちこたえる実需要の力である。今回も例外ではないだろう。
筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を務めた。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。