[비즈한국] ソウル市江南区の狎鴎亭現代（アプクジョンヒョンデ）アパートを所有する60代後半の1住宅者A氏。A氏は今年7〜8月中に約60億ウォンで自宅を売却することとし、1月末に買主と合意した。仮契約金として2億ウォンを受け取り、契約書は4月初旬に交わす予定だった。A氏はすぐに江南の別のマンションを購入することにし、受け取った2億ウォンをそのまま仮契約金として支払った。しかし最近、買主が態度を変えた。「4億ウォン値下げしなければ契約をなかったことにしたい。仮契約金2億ウォンは放棄する」と通告してきたのだ。
A氏のマンションの提示額が最近50億〜59億ウォンにまで下がったため、買主は2億ウォンを放棄してでも、より安い物件を買うほうが得だと判断したのだ。A氏は困り果てている。自分のマンションを売らなければ、新しいマンションを購入することもできない状況だからだ。特に、仮契約金として受け取った2億ウォンは総合所得税の申告対象であり、この場合6000万ウォンを超える税金が発生するため、売買が不成立になれば税金分を丸ごと損することになる。A氏は、4億ウォン値下げするか、それとも契約を破棄するか、深い悩みを抱えている。
最高値から10億ウォン以上下落
ソウル市瑞草（ソチョ）区の大型マンションを売却しようとしていたB氏も、最近になって売り物を実質的に引き上げた。1住宅者のB氏は保有税の急騰を懸念して売却しようとしたが、数カ月の間に状況が完全に変わってしまったためだ。不動産仲介業者の勧めで提示額を4億ウォンほど下げたものの、ほぼ毎週見学に来ていた購入希望者たちがぱったりと途絶えた。B氏は「今の雰囲気だと、提示額よりもさらに下げなければ売れないだろう」とし、「以前はほぼ毎週1〜2組が見に来ていたが、この3週間は1組しか来ていない。同じ広さの他の物件の提示額を見たら、ほとんどが5億ウォン以上下げていた」と説明した。
5億ウォン以上も提示額が急落したことで、江南のマンション団地では「契約キャンセル」への懸念が広がっている。ほんの数カ月前までは「言い値」が通る売手市場だったが、李在明（イ・ジェミョン）政府による保有税強化政策の示唆により売り物件が急増し、買手市場へと変わりつつあるのだ。特に提示額が数億ウォンから、最大で最高値対比10億ウォン以上も下落したため、すでに契約を済ませた物件でも「契約キャンセル」が発生したり、懸念されたりするケースが増えている。
マンション取引では仮契約金として通常1億〜2億ウォン程度をやり取りし、1〜2週間後に契約書を作成しながら取引額の10％を授受するのが通例だ。しかし、価格急落の波が続く中、買主側が「契約放棄」を選択するケースも発生しているという。
瑞草洞の不動産仲介業者は「価格が急騰していた時期には、売主側が1億〜2億ウォンの仮契約金や4億〜5億ウォンの手付金を倍返ししてでも、より高い価格で処分することがあった。しかし今は逆に、買主側が『もっと安く買えるはずだ』と考えて契約キャンセルを悩む状況だ」とし、「購入希望者に『良い物件が出ましたよ』と連絡しても『今はもう少し様子を見たほうがいい』と言われ、静観する雰囲気が顕著だ」と耳打ちした。
契約キャンセルしても「仮契約金」には課税
契約が破棄され、仮契約金を手にすることになった売主たちは、即座に多額の現金を得ることになるが、単純に喜んでばかりもいられない。仮契約金が税務当局によって「総合所得税の申告対象」に分類されるからだ。
不動産契約の破棄による違約金は、他の所得と合算して総合所得税の申告をしなければならない。別のマンションを購入するために支払った仮契約金は経費として認められない。不動産関連費用などのわずかな経費を除いても、ほとんどが所得としてみなされるため、30％台の税金を納める必要がある。1億ウォンの仮契約金を違約金として受け取った場合、2000万ウォン台の税金が発生する。もし職場を退職して地域加入者に切り替わった高齢の売主であれば、健康保険料が月100万ウォン以上も跳ね上がる事態も起こりうる。
そのため、最近は弁護士や税理士のもとに「不動産契約の解約」に関連する相談が頻繁に寄せられている。売主から金を借りて売買する形式や、土地取引許可制が必須であることなど、契約形態が複雑化しており、「責任」の所在を争うケースが増えているとの説明だ。
ソウル市瑞草洞のある弁護士は「知人の紹介で、不動産契約の過程で自分に責任があるかどうか相談を求められたことが最近数回あった。江南のマンションの場合、契約金額が最低でも数十億ウォン規模と大きいため、問題が生じれば責任の所在を追及することになる」とし、「契約放棄のような単なる心変わりに対しては、損害賠償などの責任を問うことも難しく、こうした急落局面では『家をうまく売り買いすること』も簡単ではないようだ」と解説した。