[비즈한국] 不動産市場には2種類の恐怖が存在する。一つは「今買って値下がりしたらどうしよう」という買いの恐怖であり、もう一つは「一生自分の家を持たずに生きていくことになったらどうしよう」という無住宅の恐怖である。興味深いのは、これら2つの恐怖が常に同時に存在しながらも、市場の局面に応じて交代で人々を支配しているという点だ。
現在、大韓民国の30代・40代は、前者の恐怖に深く支配されている。数え切れないほどの規制強化、融資枠の縮小、税負担の増加という三重苦の中で、「マイホーム購入」という言葉自体が贅沢のように感じられる空気が蔓延している。住宅供給の当選ポイント（チョンヤク点数）は積み上がらず、チョンセ（保証金）価格は上がり、売買価格はなかなか落ち着かない。その中で、30代・40代は静かに市場から退場している。
しかし、断固として言いたい。今こそが無住宅の30代・40代にとって歴史的なチャンスの時なのだと。恐怖が市場を支配している今、まさにその恐怖の中にこそチャンスが隠れている。
規制は誰のためのものか
ここ数年続いた不動産規制政策は、表向きには「住宅価格の安定」と「多住宅者の抑制」を目標としていた。取得税の重課、総合不動産税の強化、譲渡所得税の引き上げ、融資比率（LTV・DTI）の縮小に至るまで、浴びせられた規制の矢は、明らかに多住宅者の投機需要を狙ったものだった。
ところが、奇妙な現象が起きた。本来もっと税金を払うべき多住宅者よりも、税金とは何の関係もない無住宅者の方が萎縮してしまったのだ。理由は単純である。政策の複雑さとメディアの刺激的な報道が混ざり合い、無住宅者の間で「今は家を買ってはいけない時期だ」という心理的なレッテルが貼られてしまったからだ。
冷静に数字を見れば、事情は全く異なる。多住宅者に対する税金規制は、1住宅の実需者には該当しない場合がほとんどだ。むしろ政府は、無住宅の実需者のための住宅供給（チョンヤク）制度を強化し、生涯初めて住宅を購入する人に対する取得税の減免を拡大し、特例ポグムジャリローン（政策ローン）のような低金利の政策融資を供給してきた。これらはすべて無住宅者のための「アメ」だった。つまり、規制の方向性を正しく読み取れなかった無住宅者たちが、自らチャンスを蹴っているようなものだ。
「稲妻乞食（ビョラクゴジ）」の恐怖、実態と向き合え
2020年と2021年、短い期間にマンション価格が暴騰した時期に生まれた新造語がある。「稲妻乞食」だ。何もしていない間に周囲の人々が家を買って突然お金持ちになる中、相対的に貧しくなった無住宅者を指す言葉である。この言葉には、苦々しい自嘲が含まれている。
重要なのは、これが単なる心理的な剥奪感の問題ではないという点だ。インフレという観点から見れば、資産がないということは、通貨の購買力が下落する速度と同じだけ実質的に貧しくなることを意味する。現金や預金は物価上昇率に追いつけない。一方、不動産は長期的にインフレをヘッジする最も効果的な資産の一つとして証明されてきた。
注目すべきは、すでに家を持っている人とそうでない人との間の資産格差が、時間が経つにつれて幾何級数的に開くという事実だ。10年前にソウルの中位マンションを購入した人と、同じ期間をチョンセで暮らしてきた人の資産状態を比較してみてほしい。家価格の上昇分だけではない。融資によるレバレッジ効果、チョンセ保証金の返還負担がないこと、住居の安定性まで含めれば、その格差は単純な数値以上の生活の質の差として現れる。この構造を理解すれば、「今はとても怖い」という理由で市場を避けることが、どれほど危険な選択かが見え始めるはずだ。
融資が減ったからといって、夢まで縮小させるな
規制強化によりLTV（担保価値に対する融資比率）とDSR（総借入元利金返済比率）が強化され、受けられる融資の上限が減ったのは事実だ。この部分で30代・40代の挫折感は特に大きい。「以前はもっと借りられたのに」「今はそれほど家を買う能力がない」という声が上がる。
ここで観点を変えてみる必要がある。融資規制が強化されたということは、無分別な投機需要を抑制する効果もある。実需者の立場からすれば、競争相手が減っているとも言える。特にギャップ投資やレバレッジを最大限活用して複数購入しようとする投資家たちが市場から退場しており、本当に一軒を居住目的で購入しようとする実需者にとっては、選択肢が広がる局面が展開されている。
また、政府が無住宅の実需者に供給する政策金融商品を積極的に活用すべきだ。新生児特例融資、ディディムドル融資、ポグムジャリローンなどは、市中金利よりも有利な条件で設計されており、要件さえ満たせば一般融資よりもはるかに低い金利で相当額の資金を調達できる。これらの政策商品の存在すら知らない30代・40代が依然として多いのは残念だ。
資金計画の順序はこうすべきだ。まず自分の純資産と可処分所得を正確に把握し、政策金融商品の適用可否を点検した後、最大調達可能額を算出し、その範囲内で購入可能な地域と団地を絞り込むことだ。予算の限界を嘆く前に、その予算内で最善の選択を探すことが、実需者の正しいアプローチだ。
今すぐやるべき5つの行動
このコラムを読み終えても「自分は何から始めればいいのか」という途方に暮れる気持ちがあるなら、以下の5つを今すぐ実行してみてほしい。
第一に、住宅供給貯蓄（チョンヤク口座）の納付状況を確認し、月々の納付額を最適化すること。まだ加入していないなら今日加入すること。貯蓄口座は最初に作るべき基礎資産だ。
第二に、政策金融商品の適用可否を点検すること。住宅都市基金のウェブサイトや銀行窓口を通じて、ディディムドル融資、新生児特例融資、ポグムジャリローンの資格要件を確認し、自分が受けられる最大融資額を把握すること。
第三に、関心地域の実勢価格を定期的に確認すること。国土交通部の実勢価格公開システムを通じて、直近3カ月、6カ月、1年の取引の流れを学べば、市場感覚が身につき始める。
第四に、現場を訪問すること。地図やアプリだけで見る不動産と、直接歩いてみる不動産は全く違う。周辺のインフラ、交通の利便性、生活環境を体感してこそ、正しい判断ができる。
第五に、不動産の勉強を始めること。一冊の本、一本のコラム、一度の講義が数千万ウォンの価値を生むことがある。市場を知っているかどうかの違いは、結局自分がどんな選択をするかの違いとして現れ、その選択が10年後の資産格差を作るのだ。
最後に、勇気について
世の中のあらゆるチャンスは、恐怖という衣をまとってやってくる。誰にでも簡単にわかるチャンスなら、それはもうチャンスではない。他人が恐れて萎縮しているときに一歩前へ踏み出す勇気、それこそが資産の世界で最も高価な徳目である。
現在、30代・40代が感じる恐怖は十分理解できる。数億ウォンの借金を背負うことが怖くない人がどこにいるだろうか。政策が突然変わるかもしれないという不安、買った後に値下がりしたらどうしようという心配、他人より遅れをとっているのではないかという焦りまで。これらすべての感情が一度に押し寄せてくるのが、マイホーム購入の現実だ。
しかし、その恐怖の向こう側を見てほしい。10年後、今のこの選択を振り返る自分を想像してほしい。「あの時買ってよかった」と安堵する自分か、「あの時なぜためらったのか」と後悔する自分か。歴史がすでに答えを教えてくれている。
知らなければ怖いし、知ればチャンスだ。今あなたに必要なのは、完璧なタイミングではなく、勉強して決断する勇気だ。萎縮した市場が作り出したこの静かなチャンスの時間を、どうか恐怖に奪われないでほしい。あなたのマイホーム購入を応援している。
筆名の「パション（Pachon）」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探訪記」とYouTubeチャンネル「スチューTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（不動産初心者）のための初めての不動産投資（2026）』『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産の絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産の未来地図（2021）』『今からは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。