[비즈한국] 地方不動産市場が全体的な停滞から抜け出せない中、蔚山（ウルサン）だけが一人で急激な上昇曲線を描いている。今年第1四半期の蔚山のマンション売買価格の累積上昇率は1.57%で、全国17の広域自治体の中でソウル（2.16%）に次いで堂々の2位を記録した。
大邱（テグ）が0.34%下落し、光州（クァンジュ）と大田（テジョン）がそれぞれ0.29%、0.08%後退する状況で、蔚山だけが例外的な強さを見せている。これは単なる偶然ではなく、複合的な構造的要因が絡み合って生まれた必然的な帰結と言わざるを得ない。
造船業の帰還、都市経済全体を揺るがす
蔚山の不動産高騰の核心的な動力を探るなら、まず造船業の復活に注目せざるを得ない。2010年代半ば、受注の激減と原油安、中国の猛追という三重苦の中で、蔚山経済は協力業者の連鎖倒産と数万人規模の大量解雇という厳しい試練を経験した。当時、蔚山のマンション市場もこの構造的ショックをそのまま吸収し、長期停滞のトンネルに引きずり込まれた。
現在の状況は完全に異なる。LNG運搬船、超大型コンテナ船、アンモニア推進エコ船など、高付加価値船種において韓国の造船メーカーが独歩的な競争力を発揮しており、HD現代重工業329180を筆頭とする蔚山造船クラスターが前例のない受注ラッシュを続けている。
HD現代重工業の昨年の営業利益は、前年比200%近く増加した2兆375億ウォンに達した。これは単なる企業の業績改善を超え、数万人規模の造船所労働者の賃金上昇と賞与支給に直結しており、その資金が地域消費市場全体に流れ込み、蔚山経済全体に熱い活気を吹き込んでいる。
さらに、韓米両国が推進中の造船協力プロジェクト「MASGA（Make American Shipbuilding Great Again）」の恩恵が蔚山に集中すると予想されることから、市場参加者の長期的な期待感も堅固になっている。米海軍の艦艇メンテナンスへの参画やエネルギーインフラ関連の受注拡大が具体化する中、蔚山の造船産業は単なる景気サイクル依存型構造から脱却し、安全保障・エネルギーという巨大な時代の需要と結びつく構造へと再編されている。
実体経済の指標がこれを明確に裏付けている。昨年第4四半期の蔚山の地域内総生産（GRDP）増加率は前年同期比2.2%で、全国の広域市の中で断然1位を記録した。同期間、大田は-0.2%のマイナス成長を記録し、釜山・大邱・光州はいずれも0%台にとどまった。
昨年第3四半期には、蔚山の成長率（3.8%）がソウル（3.6%）を上回る異例の状況まで発生した。経済が活性化すると家計所得が増え、増えた所得が住宅購入力につながり、実需要を中心とした買い注文が市場を支え上げる好循環の輪が形成されているのである。
供給のパラドックス：好況期に住宅が消える
需要側の活気だけでは、現在の価格上昇のスピードを完全に説明することは難しい。供給側の構造的な制約が、上昇圧力をさらに急激に高めているからだ。不動産情報会社アシルによると、蔚山のマンション入居予定量は2023年の8882世帯から昨年は4215世帯へと半減し、今年は3507世帯、来年は3201世帯へとさらに減少する見通しだ。業界で蔚山の人口規模を考慮して推算する適正な入居量は年間約5400世帯であることを考えると、現在の供給レベルはその半分にも満たない深刻な不足状態だと言える。
供給不足の根源は、皮肉にも過去の造船業不況期にまで遡る。2010年代後半、分譲市場が凍りつくと建設会社は蔚山の新規事業を忌避し始め、許認可と着工が同時に減少した結果が、現在の蔚山の入居量急減として現れている。建設事業の特性上、企画・設計・許認可・着工・竣工まで最低3～5年の時間を要するため、現在の需要急増に対して供給が短期間で対応することは物理的に不可能だ。追い打ちをかけるように、全国的な工事費の急騰とPF（プロジェクトファイナンス）市場の硬直まで重なり、新規事業に消極的な建設会社の態度は一向に変わらない。
供給不足の余波は、分譲市場の温度変化にもはっきりと表れている。蔚山の民間マンションの1順位の抽選競争率は、昨年3月の平均1.91対1から今年3月には4.96対1へと、わずか1年で3倍近くにまで急騰した。未分譲物件も昨年1月の3811世帯から今年1月には1402世帯へと、わずか1年で63.2%も激減した。市場の吸収能力がそれだけ強まったという証左である。
過去最高値の更新も続いている。蔚山市南区三山洞のセヤンチョング村マンション専用84㎡は、先月4億2000万ウォンで取引され、最高値を更新した。わずか3ヶ月前の昨年12月に同面積帯が3億4800万ウォンで取引されたのと比較すると、3ヶ月の間に7200万ウォン上昇しており、年換算の上昇率は30%に迫る。蔚山のマンション価格上昇が昨年7月から37週連続で続いているという事実は、これが一時的な反発ではなく構造的な上昇トレンドであることを強く示唆している。
チョンセ市場も共に上昇：需要の普遍性
マンションの売買価格だけでなく、チョンセ（伝貰）価格も共に上昇しているという点は、現在の蔚山の不動産市場の需要が非常に広範で健全な基盤の上に立っていることを示している。今年に入って先月末まで、蔚山のマンションチョンセ価格は1.87%上昇し、世宗（セジョン）（1.92%）に次いで全国2位を記録した。
チョンセ価格が上昇しているということは、蔚山で実際に住もうとする人が増えていることを意味する。これは造船業好況に伴う移住労働者の流入と新規採用の増加が、住宅需要を押し上げているという解釈と合致する。チョンセ価格の上昇は売買市場にも影響を与える。チョンセ価格の割合（チョンセ率）が高まるほど、実需要者による購入への転換意欲が高まるからだ。チョンセ需要の強さは売買需要を支える下値支持線としての役割を果たしており、両市場が互いを強化する構造を形成している。
専門家たちは、現在の蔚山の不動産価格の上昇が、投機需要ではなく実需要によって主導されている点に注目する。実需要に基づいた価格上昇は外部ショックに対する耐性が強く、急激な変動要因がない限り、比較的安定した流れを維持する傾向がある。造船業従事者の賃金上昇が直接的な購買力の向上につながり、それが新規分譲への応募や既存住宅の購入の実質的な動機になっているという点から、現在の上昇トレンドは単なる流動性相場や期待感によるものではないことがわかる。
もちろん、リスク要因を無視してはならない。世界的な景気低迷による船舶発注の減少、米国の貿易政策の変化、金利環境の変動、そして何よりも蔚山経済の造船業への単一依存度が高いという構造的な脆弱性は、いつでも市場の変数になり得る。価格が継続的に上昇した場合、新規参入の実需要者の負担が増加し、需要基盤自体が徐々に弱まる可能性も排除できない。
それにもかかわらず、受注残が今後数年分以上確保されている状況において、供給不足が最低3～5年は続く可能性が高いことを考慮すると、蔚山の不動産市場は当面、他の地方都市とは明確に差別化された流れを維持するものと予想される。
蔚山の事例は、我々に非常に根本的な教訓を残している。それは、「不動産は結局、都市の経済的生命力に従う」ということだ。地方消滅を懸念する声が高まる時代において、政府の補助金や行政の特恵ではなく、実質的な産業競争力と雇用創出が都市を活かし、それが住宅需要を生み出し、不動産市場を支えるという事実を、蔚山は今、身をもって証明している。
※筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所の不動産調査本部長を歴任。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（不動産初心者）の初めての不動産投資（2026）』『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これから上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。