[비즈한국] 多住宅者の時代は終わった。正確に言えば、アパートを複数戸積み上げて資産を増やしていたあの馴染みの公式が、もはや通用しない時代になったということだ。取得税の重課、総合不動産税、譲渡所得税という3重の包囲網の中で、2戸目、3戸目のアパートを購入する行為は「投資」ではなく「罰金の先払い」に近いものとなった。それにもかかわらず、多くの投資家がいまだにこの古い公式にしがみついている。習慣が恐怖よりも強いからだ。
しかし、市場はすでに静かに方向転換した。賢い資金はアパート団地内での号数競争に見切りをつけ、静かに路地裏へ向かい、「土地」を見つめ始めた。いわゆる「コマビル（小規模ビル）」の話だ。
規制はアパートを狙ったが、土地は狙わなかった
政府の不動産規制設計図を冷静に見てみよう。取得税の重課は、「住宅」を2戸、3戸と積み上げていく行為を狙っている。総合不動産税は「住宅公示価格の合算」を基準に課される。譲渡税の重課もまた、「多住宅者」の住宅売却に適用される規定だ。共通点がある。すべて「住宅」に引き金が引かれているということだ。
コマビルは住宅ではない。商業用不動産だ。取得税重課の射程圏外にある。総合不動産税の合算課税対象でもない。多住宅者がアパートを売る際に課される譲渡税の重課も適用されない。もちろん、税金がないという意味ではない。賃貸所得税、法人税、譲渡税は当然存在する。しかし決定的に違う。「所有する罪」に対して課される税金ではなく、「稼ぐことに比例した」税金であるという点だ。
多住宅アパート保有に課される総合不動産税は、実現利益とは無関係に毎年請求書が届く。売ってもいなければ儲けてもいないのに、持っているという理由だけで税金を払う。これが保有の苦痛だ。コマビルにはこの苦痛がない。賃料を受け取った分だけ、売却して利益が出た分だけ税金を払えばいい。規制の構造そのものが、コマビルに対して相対的に友好的に設計されていると言える。
アパートには売れないが、コマビルには売れるもの—「土地」
アパート投資の本質は何だろうか。多くの人が「建物を買う」と考えているが、正確にはそうではない。アパートを購入すれば、団地全体の土地の持分を共有することになる。300世帯団地のアパート1戸を所有するということは、その団地の土地の300分の1、あるいはそれ以下の持分を間接的に持つに過ぎない。土地の所有者になるのではなく、土地の共有者の一人になるということだ。
その共有持分に意味がないわけではない。再建築事業の核心根拠にもなるし、開発利益配分の基礎にもなる。しかし限界は明白だ。自分の思い通りにはできない。団地全体の同意が必要であり、組合が設立されなければならず、数十年の事業期間に耐えなければならない。土地価格上昇の果実はあるが、その果実を収穫するまでの木は自分のものではない。
コマビルは違う。その土地は完全に自分のものだ。持分ではない。共有ではない。100パーセント単独所有だ。ソウルの麻浦、聖水、龍山、西大門、鍾路の路地裏にある60坪の土地が、自分の名前だけで登記簿謄本に記載される。その土地値が上がれば、利益はすべて自分に戻ってくる。分かち合う相手はいない。
まさにこの点がコマビル投資の核心命題だ。土地上昇利益の100%帰属。アパートが絶対に与えられない、コマビルだけが提供できる価値だ。
ソウルの地価はなぜ上がるのか—希少性の経済学
ソウルの地価が上がる理由を理解するには、一つの単純な真実をまず受け入れなければならない。ソウルの土地は増えないということだ。漢江が突然陸地になることはない。北漢山が開発地に編入されることもない。グリーンベルトが無制限に解除されることもない。ソウルという都市が収容できる土地の総量は固定されている。
一方で、ソウルに向かう需要は構造的に減らない。人口減少の時代と言われるが、地方消滅と首都圏集中が同時に進行している。全国の人口がソウルと首都圏に集まってくる流れは、逆らえないメガトレンドだ。良い仕事、良い学校、良い病院、良い文化インフラが依然として首都圏に偏っているからだ。人口全体が減っても、ソウルの中核地域の需要はむしろさらに凝集される。
供給は固定、需要は集中。この構造において価格は長期的に一方向を指す。短期的な変動はある。金利が上がれば価格は抑えられ、規制が強化されれば取引は止まる。しかし、10年、20年単位の時系列でソウルの中核立地の土地価格を見れば、下落ではなく階段式上昇が繰り返されているという事実を否定することはできない。
コマビルを買うということは、このメガトレンドに直接乗り込むということだ。それも持分ではなく、全体として。
賃貸収益はプラスアルファ—真の利益は土地にある
コマビル投資を初めて検討する人たちが、一番最初に電卓を叩く項目がある。賃貸収益率だ。「この建物の賃料はいくら出ますか？ 利回りは何パーセントですか？」という質問自体が間違っていると言いたい。
賃貸収益はコマビルがもたらす多くの利益の一つに過ぎない。むしろコマビル投資の核心はキャピタルゲイン、すなわち地価上昇にある。賃貸収益率が年3~4%に過ぎなくても、ソウルの中核立地の土地が10年間で2倍になれば、年7%の複利効果が追加される計算になる。賃貸収益が収益率の半分にも満たない構造になるということだ。
逆説的だが、賃貸収益率が低い地域が良い投資先である場合が多い。賃貸収益率が低いということは、市場参加者がその土地の未来価値を高く評価しているというシグナルだからだ。江南のコマビルの賃貸収益率が、龍仁の倉庫型建物より低いという事実がこれを説明している。江南の土地にはすでに未来価値が価格に反映されているからだ。
したがって、コマビル投資の正しい質問はこう変わらなければならない。「この土地は10年後にどれだけ値上がりする可能性がある立地か？」賃貸収益は、その10年を耐え抜く間に受け取るお小遣いに過ぎず、真の報酬は出口（売却）時点での土地の差益から来る。
リスクを直視せよ—ロマンなしの投資をする
コマビル投資を称賛するコラムがあふれる時代だ。しかし、リスクを語らない投資アドバイスは半分しかない。コマビルのリスクを冷静に見極めるべきだ。
最大のリスクは空室だ。アパートは賃借人が退去しても、新しい賃借人を探すのに通常1ヶ月かからない。コマビルの店舗は違う。業況が悪い時、立地が微妙な時は、空室が6ヶ月、1年を超えることもある。その間もローン利息はきっちり支払わなければならない。空室リスクを耐える資金力がなければ、コマビル投資は始めてはいけない。
2つ目のリスクは管理の疲労だ。アパートは管理事務所がすべてを処理してくれる。コマビルは、建物主が直接、または管理業者を通じて施設を維持しなければならない。配管が破裂すれば自分が解決しなければならず、賃借人が家賃を滞納すれば自分が交渉しなければならない。賃貸事業は資産管理であり、人管理だ。この煩わしさを引き受ける意志がなければ、管理委託費用を収益率から差し引く必要がある。
3つ目のリスクは換金性だ。アパートは決心すれば数週間以内に売ることができる。コマビルはそうではない。買い手プールが狭く、価格交渉に時間がかかり、取引成立まで数ヶ月かかるケースも多い。緊急に現金が必要な状況で、コマビルはすぐに売れない資産だ。十分な流動性を確保した状態でのみ、非流動資産であるコマビルに投資すべきだ。
結局は「土地の哲学」に帰結する
投資の歴史を長く見れば、結局最も長く生き残った資産は土地だった。株式は企業の命運に応じて消えることがあり、債券は発行者の信用が崩れれば紙屑になる。金は利息を生まない。しかし土地は消えない。特に人が集まる都市の中核立地にある土地は、歳月が流れてもその位置そのものが価値を生み出す。
コマビル投資は、この古い真実に立ち返ることだ。アパートという現代的金融商品のパッケージを脱ぎ捨て、その中にある原初的な資産である「土地」を直接所有することだ。共有せず、分割せず、完全に自分の名前で。
多住宅アパートの時代が暮れようとしている。新しい投資の言語は、共有持分ではなく単独所有だ。建物ではなく土地だ。アパートの棟・号数ではなく地番だ。ソウルの路地裏にある小さな土地1筆。それが次の時代の不動産投資が指し示す方向だ。
※筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（不動産初心者）の初めての不動産投資（2026）』、『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』、『京畿道不動産の力（2024）』、『ソウル不動産絶対原則（2023）』、『仁川不動産の未来（2022）』、『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』、『大韓民国不動産未来地図（2021）』、『これからは上がる所だけが上がる（2020）』などがある。