[비즈한국] 不動産市場が揺らぐたびに、人々は言う。「今はその時ではない」と。金利が高ければ金利のせいにし、工事費が上がれば事業性を問題視し、組合がぎくしゃくすれば紛争リスクを語る。しかし、不動産市場の過去30年を振り返ってみると、恐怖から決断を先送りした人々は、いざ買おうと決心したときにはすでに機会を逃した後だった。今、整備事業がまさにその岐路に立っている。
供給の壁、ソウルに新しいマンションはない
大韓民国の不動産政策の現基調は、たった一つのメッセージを投げかけている。それは「賢い一軒（똘똘한 한 채）」だ。多住宅者には取得税の重課、総合不動産税、譲渡所得税の重課という三重の足かせがはめられている。財産税と健康保険料まで合算すれば、2軒目の家は収益ではなく費用となる構造だ。この環境で資産を増やそうとする人々が目を向けるべき場所はどこか。答えは一つ。より良い一軒に住み替えることだ。そして、その最善の手段こそが整備事業である。
ソウルの住宅供給構造を冷静に見てみよう。2023年のソウルマンション竣工数は約3万世帯で、2024年はこれよりも減った。一方で、ソウルへの純流入人口と1人世帯の増加、滅失需要を合算すると、年間必要供給量はこれをはるかに上回る。その供給不足の穴を埋めることができる唯一の物理的手段が、再建築・再開発だ。
政府もこの事実を知っている。2030年までのソウル整備事業を通じた供給計画が次々と発表されているが、許認可と着工には通常5～8年の時差がある。現在、事業施行認可または管理処分認可の段階にある団地が実際に市場に供給される時期は、早くて2028～2030年だ。言い換えれば、今、整備事業の組合員資格を確保することは、供給の崖の反対側で希少性のプレミアムを先取りする行為である。
工事費急騰の恐怖…むしろ今が有利
工事費の急騰は事実だ。2020年比で2025年の建設工事費指数は約35%以上上昇した。組合員が負担すべき追加分担金が増え、事業が漂流する団地も出た。この現実を否定するつもりはない。しかし、恐怖と事実は異なる。
第一に、工事費の上昇はすでに市場に反映されている。この事実を知らない人はおらず、そのため整備事業の入居権・組合員権の価格プレミアムは一時期抑えられていた。逆説的だが、今は工事費の懸念が十分に価格に溶け込んでおり、むしろ「低評価区間」である可能性がある。
第二に、工事費上昇の苦痛は一時的だが、完工後の新しいマンションの価値は永久的だ。江南圏の再建築完工団地の事例を見ると、竣工後5年以内に時価が分譲価格比で数十パーセント上昇することが繰り返されてきた。
第三に、昨年から原材料価格が安定傾向を見せており、建設業界も原価削減設計で対応中である。工事費のピークはすでに過ぎている可能性が高い。
政策リスク？いいえ、政策の恩恵
整備事業のリスクとして最も多く挙げられるのが規制リスクだ。再建築超過利益回収制度、分譲価格上限制、各種許認可の遅延など、これらすべての規制は現実に存在し、一部は事業性を削り取る。しかし、マクロ的に見れば、これらの規制はむしろ整備事業の希少性を高める役割を果たす。
規制が強いほど新規事業への参入は難しく、すでに事業軌道に乗った団地の価値はさらに高まる。規制を突破して管理処分認可を受けた団地は、それ自体がすでに高い参入障壁をクリアした「認証された事業」である。規制は他者の参入を防ぐ「堀（垓字）」となり、すでに参入した組合員には独占的地位を付与する。
より重要なのは「新通企画（迅速統合企画）」だ。ソウル市が推し進めているこの制度は、通常15年かかっていた再開発手続きを5～7年に短縮することを目標としている。実際に黒石（フクソク）、西氷庫（ソビンゴ）、水色（スセク）、楊平（ヤンピョン）などの新通企画指定区域は、速いスピードで事業が進行中だ。規制緩和の恩恵を受けるのは、すでに事業場の中にいる人々である。
整備事業はコスパ最高
多住宅者への税制圧迫が続く限り、資産家の資金はたった一つの資産に集中せざるを得ない。その一軒はどこであるべきか。江南の新築マンションはすでに30億～50億ウォンを超えており、一般の中流層が参入するのは難しい。一方でソウル郊外、京畿道、地方の既存マンションは価格メリットがあっても需要基盤が弱い。
その中間の答えが整備事業の組合員権だ。5億～15億ウォン台の資金で「江南クラスの新築マンション」に生まれ変わる可能性のある老朽団地の組合員になることができる。麻浦（マポ）、龍山（ヨンサン）、城東（ソンドン）、銅雀（トンジャク）、永登浦（ヨンドンポ）の整備事業団地がその事例だ。今は古いが、完工後にはソウル核心立地のブランド新築となる。住み替えの足がかりとして、一生で初めてのマイホーム購入の踏み台として、整備事業は現在、韓国の不動産市場で最も優れたコスパを提供している。
整備事業に飛び込むのをためらう理由が分からないわけではない。長い事業期間、組合内部の葛藤、追加分担金の不確実性、移住後の全税金（チョンセ）確保の問題など、すべてが大変だ。しかし問いたい。今、何もしていないことは果たして安全なのか。
10年後のソウルの住宅価格が今より低いと確信している専門家はいない。全税市場は月払いへの転換が加速し、賃借人にとってさらに過酷な環境になっていく。無住宅者のままでいるほど住居費用は高まり、マイホーム購入の機会はますます遠のく。リスクを避けているように見える選択が、実は最大のリスク、すなわち「機会喪失」であるという点を直視しなければならない。
整備事業の核心は「時間を買うこと」だ。事業期間中、私たちは待つが、その待ち時間が終わる瞬間、私たちの手にはソウルのど真ん中の新しいマンションが握られている。10年待って得るものと、10年待って何もないこと。この二つの選択の結果は全く異なる。
情報を丁寧にチェックすべき
第一に、ソウルの住宅供給は構造的に不足しており、整備事業こそがその唯一の解消経路だ。今、組合員権を確保することは、未来の希少性を先取りすることである。第二に、工事費の上昇と規制はすでに市場に反映されており、それがむしろ追加供給を抑制して既存事業場の価値を高めている。第三に、賢い一軒という政策基調は今後も簡単には変わらず、その一軒を最も合理的な価格で、最も良い立地に確保する方法が整備事業である。
もちろん、団地の選別が重要だ。すべての整備事業が成功するわけではない。事業段階、組合の財務状態、立地の未来需要、分担金構造を丁寧に吟味しなければならない。しかし、分析なしに恐れることと、分析した後に恐れることでは全く違う。今、あなたに必要なのは勇気ではなく情報だ。情報を備えた上で行う決断は、ギャンブルではなく戦略である。
規制の時代に一軒しか許されないのであれば、その一軒は必ず未来の価値を含んでいなければならない。今、整備事業がその答えだ。
※ペンネーム「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（不動産初心者）の初めての不動産投資（2026）』『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる所だけ上がる（2020）』などがある。