[비즈한국] ソウルの都心部で奇妙なことが起きている。1000世帯を超える大規模マンションで、チョンセ（全税）物件が1件もない。ウォルセ（月払い家賃）も同様だ。以前なら何十件も掲載されていたはずの物件掲示板が空っぽだ。これが一時的な現象ならまだ良い。しかし、この「空白」が構造的に固定化しつつある点に問題の深刻さがある。
物件が蒸発している
不動産情報プラットフォームをどこを開いても同じ光景だ。ソウルの主要エリアの大規模マンションから、チョンセ・ウォルセ物件が消えている。かつては入居時期が重なるとチョンセ物件があふれ、家主が借り手を見つけるのに苦労した時代もあった。その時代がわずか数年前のことだとは感じられない。今はその逆だ。借り手が物件を見つけられずにいる。
統計は冷徹だ。首都圏のチョンセ取引量は明確な減少傾向にある。供給が減ったという話ではない。物件そのものが市場に出てこないのだ。なぜか。構造的な要因が複合的に作用しているからだ。
第一に、土地取引許可区域の拡大だ。政府とソウル市は、投機抑制を名目に土地取引許可区域を絶えず拡大してきた。この区域内でマンションを購入すると、実居住義務が生じる。つまり家を買えば自分で住まなければならない。賃貸に出すことができないのだ。取引が行われるたびに賃貸可能な物件が一つずつ減る構造だ。売買が活発になればなるほど、賃貸市場は急速に縮小する。規制が市場を締め付けるという皮肉な状況が起きている。
第二に、新規入居物件の急減だ。2021～2022年の金利急騰期に許認可が急減し、その余波が現在の入居量減少として現実化している。建設会社は高金利と原材料価格の上昇により、着工さえ敬遠する雰囲気だ。分譲はされたが着工できない現場、着工はされたが竣工が遅れる現場が続出している。新しいマンションが供給されないため、既存の賃貸市場の需要が分散される出口もない。
第三に、契約更新請求権が使い果たされた契約が市場に戻る過程での構造変化だ。賃貸借3法（住宅賃貸借保護法改正案）施行後、更新請求権を一度行使した賃借人たちが大勢契約を終了する時期が到来している。家主はこのタイミングを活用して実居住への転換を選択するか、最初からウォルセへと切り替える比率を高めている。チョンセ物件が減り、ウォルセ物件も十分に供給されない二重の空白が発生しているのだ。
チョンセの構造的消滅、そしてウォルセの逆襲
チョンセは韓国固有の賃貸借形態だ。借り手がまとまった保証金を家主に預け、利息の代わりに居住権を得るこの方式は、高度成長期には家主と借り手の双方にとって合理的な選択だった。住宅価格が上がるほど、家主はチョンセ金を「無利子ローン」のように活用でき、借り手は月々の支出なしに住居を確保できた。
しかし、この構造が揺らいでいる。低金利時代にはチョンセ金を運用する適切な手段を失った家主たちがウォルセを好むようになった。高金利局面では逆に、チョンセ融資の利子負担が大きくなった借り手がウォルセを選ぶ傾向が生まれた。需要と供給の両面で、チョンセの立場が狭まっているのだ。
チョンセは韓国型の住居の階段だった。その階段が壊れつつある。家を買う余裕のない無住宅の庶民が足を乗せるべき足場が消えているのだ。
ウォルセへの転換が加速するからといって、問題が解決するわけではない。ウォルセの負担はそのまま生活費の増加を意味する。首都圏の会社員の家賃負担率が所得の30～40%に迫るという調査結果も出ている。住居費がこの水準を超えれば消費余裕はなくなり、結婚や出産を諦める原因となる。少子化問題と住居不安定が直結していることは、すでに専門家の間では常識となって久しい。それにもかかわらず、政策は追いついていない。
127万戸の虚像、2030年の幽霊供給
政府は首都圏127万戸の供給計画を野心的に発表した。数字だけを見れば大規模な供給のように見える。しかし、この計画の実態を覗くと虚脱感が先立つ。着工目標が2030年だ。今から4年後になってようやく「地面を掘り始める」という話だ。完工はそのさらに数年後になる。
今、チョンセ・ウォルセ市場で荷造りを迫られている借り手にとって、2030年の着工は何の意味もない。来年、再来年の契約更新を心配している人々に「2035年に新しいマンションに入居できる」という言葉は、慰めではなく嘲笑に近い。
さらに根本的な問題がある。127万戸が予定通り供給できるかさえ疑問だ。都心内の整備事業はますます難易度が高まっている。再建築・再開発事業は組合員間の対立、施工会社選定の紛争、許認可の遅延、移住費用の負担などで、平均事業期間が10年を優に超えて久しい。整備事業解除区域も増えている。採算が取れない地域には民間も手を出さない。
新速統合企画（シントンプラン）、モアタウンのような新しい整備方式も導入されているが、これも時間がかかる。行政手続きを短縮して5～7年以内に事業を完了させることが目標だと言っても、現実にはそれさえ順調にいかないケースが大部分だ。着工目標年度が計画通り守られることは稀だ。
公共宅地の供給も同様だ。第3期新都市の場合、発表から入居まで10年以上かかった。交通網が完備されていない新都市は、需要者から選ばれない。供給数がいくら大きくても、需要者が求める「職住近接の都心住宅」でなければ、市場の供給空白を埋めることは難しい。
政策基調の問題：需要抑制対供給拡大
韓国の不動産政策の持病は「需要抑制偏向」だ。住宅価格が上がれば投機需要を抑えるとして、各種の税金や規制を繰り出す。融資を締め付け、取得税を上げ、譲渡税を強化し、土地取引許可区域を指定する。政治的には効果的だ。「投機屋を叩く」というメッセージが世論に受けるからだ。
しかし、需要抑制策の副作用は常に賃貸市場に現れてきた。家主が実居住への転換を選んだり、物件を引き揚げたりすれば、結局、家を持たない借り手が被害を受ける。多住宅者を締め付ければ賃貸供給は減る。価格上昇期には家主がチョンセ額を引き上げる。どうあっても借り手が苦痛を分担しなければならない。需要抑制政策が借り手を守るのではなく、むしろ借り手をより脆弱にさせるパラドックスが繰り返されてきた。
規制で住宅価格を抑えようとするほど、その被害は家を持たない人々へと回ってきた。歴代政府が繰り返してきたこの失敗を、現政府もまた繰り返している。
供給拡大こそが正解であることは、今や左右を問わず専門家の間で共通認識となっている。問題は口先だけだということだ。供給拡大のためには規制緩和、採算性の保証、許認可スピードの改善が不可欠だ。しかし、規制を解けば別の副作用が出るかもしれないという懸念、既得権保護の論理、行政便宜主義などが絡み合い、実質的な改革は遅々として進まない。
容積率規制の緩和にしてもそうだ。第1期新都市の再建築で容積率を大幅に引き上げれば新しい住宅供給が増え、既存住民の採算性も改善される。しかし「階数が高くなれば景観が損なわれる」という反対論や「既存住民だけが得をするのではないか」という公平性の論議が絡み合う。結局、中途半端な妥協となり、供給効果は半分に減ってしまう。
賃貸市場の未来：3つのシナリオ
現状況が持続すれば、賃貸市場の未来はどうなるか。3つの経路を想定できる。
第一は「耐え忍びの固定化」シナリオだ。供給不足が続く中、チョンセ・ウォルセ価格が着実に上がる状況だ。需要者はさらに遠い郊外へ押し出されるか、過度な住居費を負担するか、住居レベルを落とす選択を強いられる。社会全体の生活の質が低下し、人口流出が加速する地域が増える。このシナリオは現在の推移からすれば最も可能性が高い。
第二は「チョンセ消滅、ウォルセ普遍化」シナリオだ。チョンセ制度が事実上消滅し、ウォルセを中心に賃貸市場が再編されることだ。欧州や日本のように、ウォルセが一般的な賃貸形態として定着する構造だ。この場合、短期的には住居費負担が大きく増える衝撃が避けられない。ウォルセ市場が安定するには十分な賃貸住宅の供給が前提となるが、それが保障されない状態でのチョンセ消滅は住居不安定に直結する。
第三は「政策転換と市場正常化」シナリオだ。政府が供給拡大に実質的に乗り出し、規制一辺倒の政策から脱却し、賃貸事業者に対するインセンティブを復元する方向へと基調を変えることだ。賃貸物件が回復し、チョンセ価格が安定し、住居移動性が高まる結果につながる。しかし、このシナリオが実現するには政治的決断が必要だ。票を意識した政策ではなく、未来を見据えた政策が出なければならない。
今すぐすべきこと
市場が自ら解決策を探す余裕はない。政府が、それも今すぐ動かなければならない。
土地取引許可区域の指定基準を再検討すべきだ。投機抑制効果が検証されていない区域を無分別に維持しながら、賃貸物件を枯渇させる現方式は是正が必要だ。少なくとも新規購入住宅に対する実居住義務の適用方式を弾力的に運用しなければならない。
民間賃貸供給に対する税制インセンティブを回復すべきだ。賃貸事業者登録制度が事実上有名無実化して以降、民間賃貸供給の基盤が揺らいでいる。一定期間賃貸を維持する条件で税制優遇を提供し、契約更新に対する適切な補償を設計する方向に制度を再整備しなければならない。
整備事業の許認可スピードを画期的に引き上げなければならない。書類検討だけに数年がかかる現行政システムを打破すべきだ。ファストトラック制度を形式ではなく実質として運用しなければならない。事業期間を短縮できれば工事費の負担も減り、分譲価格も下げることができる。
公共賃貸の供給も並行されるべきだ。民間賃貸供給の不足分を公共が埋めなければならない。しかし公共賃貸は立地と品質が鍵だ。交通が不便で生活インフラが不足した郊外の公共賃貸は、需要者から敬遠される。都心内の公共賃貸供給を増やすための創造的な方策が必要だ。既存公共建物の複合開発、駅周辺の小型公共賃貸の拡大などを積極的に検討しなければならない。
政策にも責任がある
チョンセ・ウォルセ市場の崩壊は、突然訪れた災害ではない。予見された危機だ。数年前から専門家たちが警告してきた。入居物件の減少、土地取引許可区域の拡大、賃貸事業者制度の毀損、整備事業の遅延が重なれば、必ずこのような状況になると。その警告を無視した結果が、今の「チョンセ0件、ウォルセ0件」の団地群なのだ。
政策は意図だけで評価されない。結果で評価されるのだ。投機を抑えるという意図がどれほど善良であっても、借り手がより高いウォルセを支払い、より劣悪な条件で住まなければならないのなら、その政策は失敗である。庶民の住居を安定させるというスローガンがどれほど華やかであっても、市場に物件がなければ空虚な言葉に過ぎない。
政府は今からでも現実を直視すべきだ。賃貸市場は今、非常事態だ。数字の背後には、家を見つけられず狭い部屋に留まる人がおり、チョンセ額を値上げする能力がなく引っ越し先を探す家族がいる。政策が彼らの苦痛に応答しないのであれば、それは職務怠慢である。
供給には時間がかかる。しかし、基調を変える決断は今日にもできる。その決断を先送りすればするほど、被害はそのまま借り手の分となって跳ね返ってくる。
1000世帯の大規模団地にチョンセ物件が1件もない国。これが今、私たちが住んでいる大韓民国の賃貸市場の現状だ。
※筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「ステュTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（不動産初心者）のための不動産投資（2026）』『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これから上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。