[비즈한국] 30代半ばの銀行員A氏は、9月のマンションの賃貸契約満了を控え、3～4ヶ月前から購入を悩んでいた。最終的に住宅価格が上昇していると判断し、週末に購入を決断した。チョンセ（保証金）の資金3億ウォンと貯蓄、両親からの支援などを合わせ、10億ウォンを少し超えるソウルのマンションを買うことにしたのだ。不動産担保融資はもちろん、会社からも金を借りなければならないほど余裕はないが、すぐに売れてしまう物件を見て不安が募った。
A氏は「候補として見ていたソウル新吉洞（シンギルドン）のマンションに9億ウォン台後半の物件が出たという話を聞いてすぐに向かったが、売りに出されてから1時間で売れたと聞き、結局別の場所のマンションを買った」とし、「最高値で買わないようにという助言を多く受けていたが、皆が最高値でなければ売らないと言い張るため、結局最高値で住宅を買うことになった」と打ち明けた。
銀行員として働き、60代半ばで定年退職したB氏。B氏は20年ほど前に母親から贈与された江西区（カンソグ）のマンションを含め、ソウルにマンションを2軒保有している。文在寅政権当時に賃貸事業者として登録し、8年の義務期間も満了した。B氏は最近、江西区のマンションについて悩んだ末、売却しないことに決めた。現在の時価で売却すると1億ウォンを少し超える程度の譲渡所得税が発生するが、最近の住宅価格の上昇トレンドが尋常ではないと判断したためだ。
残り1軒の保有税が心配だが、10月に賃貸期間が満了すれば、月払い賃貸の一部に切り替えて充当することにした。5億ウォンで貸し出しているマンションを現在の時価（7億ウォン）に合わせて月80万ウォン程度の家賃に切り替え、保有税を負担することにしたのだ。B氏は「税制政策は変わるだろうが、マンション価格が2～3年以内に2億ウォン以上さらに上がると判断した」とし、「税金を余分に払うことになっても、譲渡所得税の課税区間が大きく増えるわけではないので、40%ほど負担すれば良いと考え、保有したまま耐えることに決めた」と説明した。
揺れ動くソウルのマンション市場
ソウルのマンション市場が再び揺れ動いている。5月10日の譲渡所得税重課施行を目前に控え、売る人は物件を引き揚げ、買う人は最高値でも行列を作るという奇妙な現象が起きている。特に10億～15億ウォン台のソウル・首都圏の急ぎの売却物件は、すでにすべて底をついたという分析が出ている。
実際、不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル（マンション実取引価格）」によると、ソウルのマンションおよびオフィステル（オフィス兼住宅）の売買物件数が急激に減少した。2日基準で、ソウルのマンション物件は7万897件で、10日前（7万5313件）に比べて5.9%減少した。物件が8万件を超えてピークに達した3月21日に比べると、11.5%も減少した。自治体別では中浪区（-20.6%）、九老区（-19.6%）、江北区・蘆原区（-18.4%）、城北区（-16.6%）、江西区（-16.1%）など、10億ウォン前後の物件が中心となる地域の減少が顕著だった。
A氏は「ニュースでは住宅価格が下落すると言われているが、実際に10億ウォン前後のソウルのマンションは、どこを当たっても売主が500万ウォンも値引きしようとせず、買おうとする人たちが列をなしている状況だった」とし、「軽く家を探そうとしただけだったのに、不安が募って毎月300万ウォン以上の元利金を返済しなければならないにもかかわらず、結局家を買うことになった」と説明した。
「耐えられなければ子供に贈与」
贈与や直接取引も増えた。大法院登記情報広場によると、先月のソウルの集合建物贈与登記件数は1998件で、前月より44.1%増加した。2022年12月以降、3年4ヶ月ぶりに最も多い数値だ。国土交通部の実取引価格システムによると、ソウルのマンション直接取引件数も2月は179件だったが、3月は221件、4月はすでに239件を記録した。4月分はまだ報告期限が残っているため、さらに増える可能性がある。譲渡税重課を回避するために売る人はすでに急ぎの売却で売り払ったか、子供などの特殊関係人に贈与する方法で「対策」を講じ終えたという評価が出る理由だ。
前述のB氏は「譲渡所得税や保有税が大幅に増えるという話が出ているが、それなら子供に1～2年以内に贈与するのも対策として考えている」とし、「マンション価格が12億～13億ウォン台なので、子供がチョンセを抱えた状態で贈与を受けられるほど資産が増えれば譲るというプランBを立てた」と説明した。
ソウル木洞（モクトン）のある不動産仲介業者は「融資が6億まで出る15億ウォン未満のマンションは、最新の取引価格を基準に安ければすぐ売れるし、最高値の物件もロイヤル棟、ロイヤル階であれば簡単に売れる状態」とし、「20億ウォンを超える木洞の団地マンションは取引が簡単ではないが、15億ウォン未満のマンションは売主優位の市場が形成されている雰囲気だ」と説明した。