[비즈한국] 賃貸・月貸物件が姿を消した。単に市場に出ている物件数が減ったという話ではない。構造的に消滅したのだ。賃貸事業者制度が揺らいだ後、賃貸供給の動力は弱まり、多住宅者への譲渡所得税重課は続いており、総合不動産税の刃も鈍る気配がない。
賃貸人にとっては、賃貸（チョンセ）に出す動機自体が消滅し、保有税の負担を月貸に転嫁する流れは、今や市場の定数となった。チョンセの月貸化、そして月貸の急激な上昇。これが2026年春、大韓民国の賃貸市場のありのままの姿だ。
問題はここで止まらない。政府の政策方向はさらに明確になっている。規制地域に対しては、融資、税金、取引条件全般にわたる追加規制が予告されている。ソウルの核心自治体と一部の首都圏核心地域に適用される規制の門は、さらに固く閉ざされる可能性が高い。
LTV・DSRのさらなる強化、土地取引許可区域の拡大、資金調達計画書の精密審査、多住宅者への追加課税まで、あらゆるカードがすでにテーブルの上に置かれている。5月9日の多住宅者譲渡所得税重課の暫定免除終了、6月1日の保有税課税基準日といった政策の変曲点が次々と待ち受けているという事実も、市場の緊張感をさらに高めている。
需要は消えない、流れを変えるだけだ
市場は機械的に動く。規制が強くなったからといって、人々が家を買わなくなったり、住む場所を探す需要が消滅したりするわけではない。需要は消えない。ただ、行く先を変えるだけだ。規制地域で遮られた需要は非規制地域へと流れていく。これは仮説ではなく、過去20年間、韓国の不動産政策サイクルが毎回証明してきた法則だ。
8・31、11・3、8・2、9・13、12・16、6・17、7・10など、あらゆる規制は時差を置いて非規制地域の価格を押し上げてきた。政策立案者がこれを知らないはずがない。知りながらもこの流れを止められないこと、それこそが韓国不動産市場の本質だ。
非規制地域だからといって事情が違うわけでもない。非規制地域も賃貸・月貸物件がない。賃貸供給の萎縮は、規制の有無に関わらない全国的な現象だ。結局、非規制地域へと流れた需要も、賃貸市場では答えを見つけられない。賃貸物件がなければ、市場は一つの選択肢に収束する。売買だ。チョンセが消えた場所、月貸は高騰した場所。保証金を預けて一生住まなければならないのなら、いっそ買っておくほうが合理的だという判断へ人々の意思決定が移る。
この流れはすでに始まっている。KB不動産と韓国不動産院の統計において、首都圏の非規制核心圏域の売買取引量は、昨年の下半期から有意義な反騰を見せている。週間売買価格変動率が着実にプラスに転じた地域も増えている。売買価格が動く前にチョンセ価格が先に動き、チョンセ価格が動いた後に売買価格が追随する。韓国不動産市場の最も古い法則が、再び作動している。
非規制だからといって全て上がるわけではない
ここで最も重要なメッセージを投げかける。非規制地域へ需要が偏るという見通しが、即座に「非規制地域はすべて上がる」という結論につながってはならない。それは最も危険な誤読である。
非規制地域の本質を冷静に見つめよう。政府が規制を解除した理由は明確だ。価格上昇の余力が十分ではないと判断したからだ。自体の人口が減少していたり、産業基盤が脆弱だったり、交通インフラが不足している場所のほとんどが非規制地域として残っている。言い換えれば、非規制地域の相当数は、その地域自体では強い購入需要を生み出せない場所だ。
では、どのような非規制地域が上がる可能性があるのか。答えは単純だ。自体需要が不足していても、外部需要を引き寄せられる場所だ。外部需要とは、結局のところソウルである。より正確にはソウルの核心的な雇用先だ。江南、汝矣島、光化門、板橋、麻谷、加山・九老デジタル団地。この雇用圏域へ60分以内に到達できる非規制地域でなければ意味がない。
ここに一つ加えなければならないことがある。通勤ができるだけでは不足だ。人々は家と職場の間に、自分の人生を満たしてくれるインフラを望む。学校、塾、病院、スーパー、百貨店、公園、図書館、カフェ、食堂。この日常のインフラが貧弱であれば、人々はその都市に定着しない。寝るだけのために戻るベッドタウンに留まる都市は、価格上昇に限界がある。通勤の利便性、生活インフラ、教育環境、商圏、そして都市の人文学的「格」。これら五つをすべて備えた非規制核心立地だけが本物だ。
この基準を通過する場所はどこか。次の六つの圏域を、今から深く見つめる必要がある。
第一に、華城（ファソン）だ。華城は単なる「京畿南部郊外」ではない。サムスン半導体クラスター、現代自動車005380・起亜000270のR&D拠点、そして龍仁・平沢へと続く巨大な半導体メガクラスターの真っ只中に華城がある。東灘を越えて峰潭・郷南、新たに浮上する万世区圏域まで、華城は雇用が都市の中に入ってくる非常に稀な非規制都市だ。自体需要だけでも強い。ここにSRTとGTX-Aで、ソウル江南圏へのアクセス性まで確保する。自体需要と外部需要を同時に備えた、韓国でも数少ないケースだ。
第二に、高陽徳陽区だ。GTX-Aの昌陵駅ができ、恩平区と直接隣接しており、6号線・3号線・京義中央線が立体的に連携される。ソウル都心までの実居住の観点でのアクセス性で、徳陽区を凌駕する非規制候補群はそう多くない。香洞、元興、三松、紙杻、そして昌陵第3期新都市へと続くラインは、事実上、ソウル北西圏の自然な拡張版である。
第三に、九里市だ。8号線別内線の延長により、蚕室までの到達時間が劇的に短縮された。江南の核心雇用圏域の東の玄関口こそが九里だ。漢江と峨嵯山という自然環境、葛梅・仁倉・橋門洞の整備された商圏。人口規模は小さいが、立地の質は決して小さくない都市だ。小さな都市であるほど、核心立地の希少性がより強調されるものだ。
第四に、南楊州だ。茶山、別内、榛接、和道まで。8号線別内線と9号線延長、GTX-Bが同時に乗り入れる、珍しい広域交通の好材料集中地域だ。ただし、南楊州は圏域ごとの差別化が極めて激しい。茶山と別内の核心立地に徹底して集中すべきだ。郊外へ行くほどソウルへの通勤メリットは急速に消える。同じ南楊州という行政区域内でも、価格の運命は分かれる。
第五に、議政府だ。1号線、7号線延長（長岩～塔石）、そしてGTX-Cまで、議政府はソウル北東圏の最後の非規制の玄関口だ。議政府駅周辺の整備事業が同時に動いている。蘆原・道峰の価格負担に耐えかねた需要が、自然と議政府へ流れざるを得ない構造だ。
第六に、富川だ。GTX-B、7号線、1号線がすべて通る富川は、事実上ソウル南西圏そのものだ。中洞・上洞の整備されたインフラ、富川駅と松内駅周辺の商圏、玉吉・驛谷圏域の整備事業まで。ソウルと仁川の間にあるという点が弱点ではなく強みとなる都市だ。両都市の雇用をすべて吸収できる位置、それ自体が富川の最大の資産だ。
今が決断の時だ
規制地域は、さらなる厳しい規制の前に立たされている。融資はより制限され、税金はより重くなり、取引はより難しくなるだろう。そして賃貸市場には物件がない。この二つの条件が、非規制核心立地への需要移動を強いる。強制された需要は売買へと転換され、売買転換は価格を押し上げる。市場の作動原理がこれほど明確な時期は珍しい。
今から見極める必要がある。価格が本格的に動き出せば、その時はすでに遅い。市場は常に政策よりも早く動き、データは市場よりも遅れて到着する。大衆がデータを確認して動き始めたときには、早く判断した人々はすでに場所を確保している。不動産市場ではいつもそうであったし、これからもそうなるだろう。
華城、高陽徳陽、九里、南楊州、議政府、富川。この六つの圏域の核心立地を、改めて深く見つめるべき時間だ。「非規制」というラベルではなく、そのラベルの裏に隠れている立地の本質を見よう。雇用、交通、インフラ、教育、商圏、そして都市の格（かく）。これらすべての条件を通過する場所こそが本物だ。そして、そのような場所は意外と多くない。今がその場所を押さえる時間だ。
※筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。NAVERブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（初心者）初めての不動産投資（2026）』『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『今からは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。