[비즈한국] KOSPIが7500を超えた。5月11日には取引時間中に一時8000に迫ったが、利益確定売りが出て少し一息ついたところだ。米国のS&P 500も7500を突破し、連日史上最高値を更新している。韓米両国の株式市場が同時に歴史を塗り替えている最中だ。
問題はその次だ。集まりに行けば株式の話ばかりだ。誰かはSKハイニックス000660でいくら稼いだとか、誰かはエヌビディア（NVIDIA）で江南（カンナム）のマンション一軒分を稼いだとか。これまで懐事情や慎重さから株式市場に入れなかった人々は悔しがっている。FOMO（取り残されることへの恐怖）が本格的に広がり始めた。
この時、最も危険な発想がある。「今住んでいる家を売って、株にオールインしよう」
結論から言う。断固として反対する。いかなる場合も反対だ。30年間不動産市場を見守りながら数々のサイクルを目撃してきたが、居住用住宅を売って他の資産にオールインして幸せになった例をほとんど見たことがない。その逆の例は山ほどある。
私の言葉が信じられないなら、大富豪たちの助言を聞いてみよう。
世界最高の投資家ウォーレン・バフェットは1958年、米国オマハの平凡な住宅を3万1500ドルで購入した。そして今もその家に住んでいる。彼は公の場で「人生で3番目に成功した投資がまさにこの家を買ったことだ」と語った。1番目と2番目は？ 二つの結婚指輪だった。
誤解しないでおこう。バフェットが「収益率の面で家が株より優れている」と言ったのではない。彼は正直に「家を買う代わりにその金で株を買っていれば、もっと多くの金を稼げたはずだ」と認めた。それなのに、家を買ったことが人生で最高の決断の一つだと言う。なぜだろうか。家は単なる投資資産ではないからだ。家族の安らぎの場であり、人生設計の基盤であり、何より眠れぬ夜を作らない資産だからだ。
バフェットはさらに踏み込む。2014年のフォーチュン・カンファレンスで、彼は「人々は列に並んででも30年満期の住宅ローンで家を買うべきだ」と語った。30年固定金利の住宅ローンを「世界で最も優れた金融商品」とも称した。インフレをヘッジしながら安定的に居住できる手段だというのだ。2012年のCNBCインタビューで、彼は若い投資家に迷わず答えた。「株か家かと聞かれれば、私なら30年ローンで家から買う。それが最高の取引だ。」
これだけではない。もう一人の伝説、ピーター・リンチだ。マゼラン・ファンドを13年間運用し、年平均29%という驚異的な収益率を記録した人物だ。彼の名著『株で勝つ（One Up on Wall Street）』の第4章には、いわゆる「ミラーテスト（Mirror Test）」が登場する。株を買う前に鏡の前で自分自身に投げかける3つの質問だ。その最初の質問は何だろうか。
「私は家を所有しているか？」
リンチは断固としている。「株式投資に先立ち、必ず家を先に買うべきだ。100回中99回、家は金を稼いでくれる資産だからだ。」彼はこうも言う。「人々は家を買う時は学区を見、道路の状況を見、配管の状態まで点検する。冷蔵庫一つ買う時も慎重に吟味する。ところが株を買う時は、通勤バスで誰かが言った一言で1万ドルを投じる。そして損をすると運を呪う。」
痛烈だ。30年間出会った数多くの投資家たちを思い浮かべる。盆唐（プンダン）の30坪台のマンションを買う時は、1ヶ月間学区を分析し、交通の好材料を検討し、周辺インフラをチェックし、団地別の売買価格と伝貰（チョンセ）価格をエクセルにまとめていた人が、数日後に株銘柄を買う時は友人が昼食時に言った一言で決めてしまう。同じ人間なのかと疑いたくなるほどだ。
リンチが家を先に買えと言った理由は明確だ。第一に、家はレバレッジが自然に機能する。20%の自己資金だけでも100%の資産を所有できる。株を信用取引で買うのとは次元が違う、安全で長期的なレバレッジだ。第二に、価格が1日に5%も乱高下しない。夜中に板情報を見つめて冷や汗をかくこともない。第三に、何よりその中で生活する。価格が下がっても居住としての効用はそのまま残る。株が半値になれば資産も半減するが、家の価格が一時的に揺れても家族はその家で暮らし続ける。
この違いが決定的なのだ。
株の暴落期を思い出してみよう。2008年の金融危機、2020年のコロナショック、2022年のインフレショック、そして今年3月の中東発のKOSPI 12%暴落。株を最後まで持ちこたえた人と、恐怖に耐えきれず手放した人の差は何だったのか。メンタルの差もあるだろうが、より根本的には「耐え抜くためのベースキャンプ」があったかどうかだ。自分が住む家が安定的に確保されている人は、株が揺れても日常生活が崩れない。しかし、家を売って株にオールインした人は違う。株が30%下がった瞬間、それは単なる損失ではなく居住不安と人生設計の崩壊に直結する。
ここに韓国特有の状況を加える。2026年5月の韓国不動産市場は、決してあなどれない変曲点にある。多住宅者に対する譲渡所得税の重課が5月10日付で復活し、土地取引許可区域の実居住義務の例外も拡大された。市場は規制強化と価格上昇が同時に進行する韓国型パラドックスを改めて見せている。何より重要な変数は、伝貰（チョンセ）が消えつつある点だ。2026～2027年はソウルの入居物件が激減する。賃料は構造的に上がるしかない環境だ。
この時点で持ち家を売ることを考えてみよう。株が上がって利益が出ればまだ幸いだ。しかし、利益を出した後にどこで住むのか。伝貰は枯渇しており、月租は急激に上昇している。売買価格も同様だ。一度家を売ってしまうと、同じ地域に再び戻ることは難しい。株で30%稼いだとしても、その間に住宅価格が30%上がってしまえば、結果的にマイナスだ。さらに株が30%下がれば？ 資産と住居の両方を失う。ダブルパンチだ。
スーパーリッチたちが「マイホームを先に確保せよ」と言う真の理由はここにある。富の蓄積は収益率ゲームではなく、生存ゲームだからだ。ウォーレン・バフェットが一生強調した二つの投資原則を思い出そう。「原則1、金を失うな。原則2、原則1を忘れるな。」居住用住宅は資産ポートフォリオにおいて「原則1」の領域に属する。どんな状況でも失ってはならないベースラインなのだ。
それでは、株式投資はするなということか。とんでもない。全くの逆だ。株式投資もすべきだ。ただし順序があるということだ。持ち家を先に確保し、そこから生じる心理的・財務的な安定性を基盤に、余剰資金で株に投資するのが定石だ。バフェットもリンチも「株をするな」とは言っていない。「家を先に買い、その次に株を買え」と言っただけだ。
投資資産の比重をどうするかは個人の状況による。ただし、居住用の家を確保していない状態で株の比率を増やすことは、シートベルトを締めずに時速200kmで走るようなものだ。普段は何事もないように見える。しかし、一度事故が起きれば回復不能だ。
今、株式市場は史上最高値だ。誰かはさらに上がると言い、誰かはバブルだと言う。どちらが正しいかは時間が教えてくれるだろう。しかし一つだけは確実だ。居住用の家はサイクルに関係なく、家族の生活を支える資産だという事実だ。市場がどうであれ、その家は家族が住む場所だ。市場が暴落してもその家で眠れる。市場が暴騰してもその家の効用はそのままなのだ。
巨大なFOMOの波が押し寄せる。友人、同僚、親戚、隣人が株の話をする。その中で持ち家がもどかしく感じられるかもしれない。「この家を売れば、〇〇株が何株買えるのに」という思いが頭をよぎる。
その時、鏡を見てみよう。そしてピーター・リンチの最初の質問を自分に投げかけよう。「私は今、安定して住める家を持っているか？」
答えが「はい」なら、その家は決して売らないことだ。余剰資金だけを株に分散させよう。「いいえ」なら、株への投資資金だと思っていたお金で、まずマイホームを確保しよう。
ウォーレン・バフェットが1958年に買ったその家に、彼は今も住んでいる。その間に彼は世界一の富豪になった。家を売らなかったからではなく、家を基盤にして、その上で落ち着いて投資してきたからだ。
FOMOは市場が作った感情であり、マイホーム購入は人生が作った基盤だ。両者を混同してはいけない。市場は明日も開かれる。しかし、家族が安定して住む家は、一度逃すと再び手に入れるのは難しい。
※筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中探索記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『3040不動産初心者のための不動産投資（2026）』『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけ上がる（2020）』などがある。