[비즈한국] ソウル江南圏の漢江沿い再建築受注戦が、来る30日に転換期を迎える。新盤浦19・25次統合再建築と狎鴎亭5区域再建築が同じ日に施工者選定総会を開くことで、入札に参加した大手建設会社4社の勝敗が同時に決まる。両事業地は、最近の大規模整備事業地での入札不調が続く中、珍しく競争構図が成立した現場だ。各建設会社は、漢江を望む設計やブランド競争を超え、組合員の利益を前面に押し出した条件で票の獲得に乗り出した。
整備業界によると、ソウル江南圏の核心再建築事業地2か所が、来る30日に並んで施工者選定総会を開く。ソウル瑞草区の新盤浦19・25次統合再建築ではサムスン物産とポスコE&Cが、ソウル江南区の狎鴎亭5区域再建築では現代建設とDL E&Cが激突する。最近、ソウル江南区の狎鴎亭3区域や陽川区の木洞6団地など大規模事業地が単独入札で流札したこととは異なり、両事業地は大手企業による競争入札が成立し、業界の関心が集まっている。
受注戦の共通キーワードは「組合員の利益」だ。かつて江南圏の整備事業受注戦がブランドや外観設計の競争に重きを置いていたとすれば、今回は組合員の分担金や移住費、事業費調達金利、工事費増額負担をいかに抑えられるかが核心変数として浮上した。高金利や融資規制、工事費上昇の負担が重なり、金融条件が施工者選定の主要な判断基準になったという分析も出ている。
2年ぶりの雪辱戦、サムスン・ポスコが新盤浦19・25次で激突
新盤浦19・25次統合再建築は、ソウル瑞草区蚕院洞にある2つの団地を取り壊し、地下4階〜地上最高49階の7棟（614世帯）を再建築する整備事業だ。組合の予定工事費は3.3㎡あたり1010万ウォン、総額4434億ウォン規模となる。入札に参加したサムスン物産とポスコE&Cが整備事業の受注戦で対決するのは、2024年1月の釜山・促進2-1区域再開発事業以来、約2年3か月ぶりだ。当時は接戦の末、ポスコE&Cが47票差で事業を受注した。
サムスン物産は「ラミアン・イルチェラ」として金融の安定性とラミアン・タウンの拡張に重きを置いた。3.3㎡あたりの工事費は1005万ウォンで、組合の予定価格より低く提示した。事業費は上限なしの最低金利で調達する条件を掲げた。移住費LTV（住宅担保貸出比率）100%と工事期間56か月も主要条件だ。設計面では、組合員446名より多い533世帯の漢江眺望を確保し、原案から1棟減らした6棟配置を提案した。統合再建築の経験に基づき、その場での再建築と独立精算制の推進に自信を見せている。
ポスコE&Cは「ザ・盤浦オーティエール」を掲げ、組合員の負担軽減と事業速度を差別化要因として打ち出した。3.3㎡あたりの工事費は979万8000ウォン、組合事業費全額をCD-1%の金利で調達すると提案した。工事期間も49か月と比較的短い。移住費は近隣の新築マンションの伝貰（チョンセ）保証金水準を保障し、全組合員に1世帯あたり2億ウォンの金融支援金を早期支給するという内容も盛り込んだ。設計では全組合員の世帯に漢江眺望、17mピロティ、250mスカイブリッジ、3.55mの天井高などを前面に押し出した。
狎鴎亭初の受注戦、現代・DLが5区域で直接対決
狎鴎亭5区域は、ソウル江南区狎鴎亭洞の漢陽1・2次を取り壊し、地下5階〜地上最高68階の8棟（1397世帯）を再建築する整備事業だ。現在まで施工者選定入札を行った狎鴎亭アパート地区の4つの区域（2・3・4・5区域）の中で、唯一競争構図が成立した現場である。組合の予定工事費は約1兆4960億ウォン。現代建設とDL E&Cの双方が、狎鴎亭という漢江沿いの立地の象徴性を強調している。
現代建設は「狎鴎亭現代ギャラリア」を前面に出し、事業の安定性と責任調達を強調した。総工事費約1兆4960億ウォンには、団地特化費用など1927億ウォンを含め、事業費全体にはCOFIX＋0.49%の確定金利を適用する条件を掲げた。工事期間67か月、移住費LTV 100%、分担金4年猶予、金融機関からの調達が不可能な場合の責任調達なども主要条件に含まれている。設計では、全世帯の漢江眺望と240度のパノラマビュー、17mピロティを適用して漢江沿いの利点を活かす構想だ。
DL E&Cは「アクロ狎鴎亭」で、商品性と組合員の利益を同時に狙った。3.3㎡あたりの確定工事費は、組合の予定工事費より100万ウォン以上低い1139万ウォン、必須事業費の調達金利はCOFIX新残高基準に加算金利0%を提示した。工事期間は57か月とし、移住費LTV 150%、分担金最大7年猶予の条件も打ち出した。設計には1フロア1世帯、テラス特化、超大型スーパーペントハウス、全組合員世帯の漢江眺望を盛り込んだ。
整備業界の関係者は「都市整備法上、引越し費用や移住費など工事と直接関係のない事項は提案が制限される部分があるが、住宅ローン規制や高い追加分担金のため、施工会社の金融支援がなければ整備事業の推進が難しいのが現実だ」とし、「特化設計の競争には限界があるだけに、貸出規制と高金利状況が続く限り、事業費金利や移住費・分担金支援の競争は続かざるを得ないだろう」と語った。