[비즈한국] 6月3日、第9回全国同時地方選挙が行われる。広域・基礎自治体の首長、地方議員、教育長を一斉に選ぶ大規模な選挙だ。しかし、多くの有権者は地方選挙を「大統領選の縮小版」あるいは「総選挙のミニバージョン」程度に認識している。投票所で候補者の名前よりも政党のロゴを先に見るという意味だ。
筆者は不動産市場を30年近く見続けてきた者として、この点をはっきりと指摘しておきたい。地方選挙は、大統領選や総選挙とは本質が異なる。自分の住む街の不動産市場に与える影響力は、大統領選よりもはるかに直接的かつ即時的だ。政党の利益を優先する候補者よりも、地域と住民のために働く人を見極めることが、すなわち自分の資産を守ることに他ならない理由はここにある。
地方選挙が不動産に決定的である理由
大統領と国会が決める政策はマクロ的なものだ。譲渡所得税の重課、LTV（借入比率）・DSR（総量規制）のような金融規制、総合不動産税・固定資産税といった税制の大きな枠組みがそれにあたる。しかし、私が住む街に何が建設され、どの道が通り、どんな学校ができ、どのエリアが整備事業として指定されるかは、ほとんどすべて広域・基礎自治体の首長と地方議会の手に委ねられている。
もう少し具体的に見てみよう。
・都市基本計画・都市管理計画：市・道知事と市長・郡守・区長に権限がある。自分の街が住居地域として残るのか、商業・業務地区に転換されるのか、容積率・建ぺい率をどれだけ許可するかがここで決まる。
・再開発・再建築の整備区域指定と解除：基礎自治体の首長が事実上の決定権を握っている。同じ事業地であっても首長が誰かによって、4年で済む仕事が10年かかったり、止まっていた事業が任期開始とともに加速したりする。
・広域・都市鉄道などの交通網協議：GTX（首都圏広域急行鉄道）の追加路線、軽電鉄、BRT（幹線バス高速輸送システム）、広域バス路線新設の過程において、首長の交渉力と財源負担金の決定権が決定的な変数となる。
・学区と教育環境：教育長は学校の新設・移転・統廃合と学校用地決定の責任者だ。学区の変化はすなわちマンション価格の変化である。
・地方財政と税制運営：固定資産税の弾力税率調整、取得税減免条例、学校用地負担金、都市計画税など、地方財政に関連する意思決定もすべて地方政府の領域だ。
・許認可の速度と予測可能性：同じ法令、同じ事業であっても、自治体ごとに許認可の処理速度や行政運営スタイルが千差万別だ。事業地は同じなのに、首長が代わった途端に事業が進んだり止まったりする事例を私たちは数多く見てきた。
ここに、もう一つ忘れてはならないのが地方議会だ。首長が推進するすべての条例・予算・許認可は、地方議会の牽制と同意を経て行われる。首長がいかに優れた計画を持っていても議会が反対すれば進まず、逆に首長が無理な計画を強行しても議会が牽制しなければ問題が起きる。市・道議員、市・郡・区議員一人ひとりが、結局は私たちの街の不動産環境を作り上げている。首長だけを見て地方議員の投票を適当にする人が意外と多いが、これは誤った習慣だ。
ここまで来れば、「地方選挙一度で4年分の不動産環境が決まる」という言葉が決して大げさではないという事実に気づくだろう。
不動産の観点から特に注意して見るべき公約のタイプ
第一に、「任期内に○○地下鉄駅を開通させる」といった交通公約だ。広域鉄道と都市鉄道の事業期間は通常10年以上かかる。首長の任期4年以内に新路線を開通させるという約束は、多くの場合、前政権の事業を自らの公約のように流用しているか、実現不可能な空手形だ。路線協議がどの段階にあるか、予備妥当性調査は通過したか、財政分担比率はどうなっているかといった詳細が欠けた交通公約は、まず疑うべきである。
第二に、「規制を緩和して住宅価格を上げてみせる」といった公約だ。規制緩和そのものが悪いというわけではない。ただ、都市は一度崩れると復元が不可能なシステムだ。容積率を無理に緩和してインフラが追いつかなかった団地がどのような結末を迎えるのか、学校・道路・公園が不足した新築団地の5年後の姿がどうなるのかを、私たちはすでに多くの都市で見てきた。短期的な景気浮揚は、結局のところ誰かがコストを支払うことになる。
第三に、「○○企業を誘致する」という産業公約も検討が必要だ。真に誘致の可能性があるのか、MOU（了解覚書）のみ締結した状態なのか、用地・インセンティブ・許認可がどこまで進んでいるのかを見る必要がある。企業誘致は不動産に与えるインパクトが大きいため票を集めやすい公約だが、それだけに空約束も多い分野だ。
第四に、開発と保存が衝突する事案におけるスタンスだ。グリーンベルト（開発制限区域）解除、軍事保護区域解除、駅周辺の高密度開発、老朽化した戸建住宅地の整備といった事案は、一方の意見だけを聞いて決定すれば必ず副作用が生じる。双方の利害関係者と面談し、バランスの取れた解決策を提示する候補者が、結果としてその街の不動産価値を最もよく守ることができる。
第五に、前任期に「黒歴史」を持つ候補者だ。都市計画関連事業で無理な推進により訴訟に巻き込まれたことがある、許認可の不正疑惑に関与したことがある、あるいは本人や家族の不動産取引時期が都市計画決定時期と疑わしく重なっている経歴がある候補者は、とりあえず見送りの対象だ。華やかな新規公約よりも、過去の行跡がその人物をより正確に物語る。
結論：一票の重み
不動産とは、結局のところ人が集まる場所だ。人を集めるのは、仕事、交通、学校、公園、そしてそのすべてを調整できる行政能力である。その行政の最高責任者を我々が直接選ぶのが地方選挙だ。
政党のラベルを剥がして候補者一人ひとりを見てみると、その街で一生を過ごしてきた人と、しばらく滞在して去っていく人が見える。街の路地まで知っていると自負する人と、街の名前すらあやふやな人が見える。具体的な数字で語る人と、かっこいいスローガンだけで語る人が見える。約束を守った経歴がある人と、約束を作り上げるのが上手な人が見える。
4年分の不動産環境が6月3日の一日で決まる。大げさに言えばそういうことだ。もっと正確に言えば、4年だけでなく次世代にまで影響を及ぼす都市の骨格がその日に決まる。都市計画は、一度間違った線を引いてしまうと元に戻すのがほぼ不可能だ。間違って作られた道路一つ、間違って指定された整備区域一つが30年の後遺症を残すことを、私たちはあまりにも多く見てきた。
どうか政党ではなく人物を、スローガンではなく公約を、美辞麗句ではなく数字を見て一票を行使してほしい。地域と住民のために心から働こうとする人を見抜く眼力は、良い不動産を見抜く眼力と本質的に同じだ。華やかな外観に騙されず、立地と基礎体力、将来価値を見極めるその目、私たちが不動産を選ぶ時に使うその目で候補者を選べばよい。
※筆名の「パション」で有名な金学烈（キム・ハンリョル）スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（初心者）のための初めての不動産投資(2026)』『書き直す大韓民国不動産使用説明書(2025)』『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『金学烈の不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる場所だけが上がる(2020)』などがある。