[비즈한국] 今年、韓国は史上初めて「インバウンド2000万人時代」を迎える。ヤノルジャリサーチは、2026年の訪韓外国人観光客を2076万〜2126万人と予測した。政府が2009年に初めて「年2000万人誘致」を目標に掲げて以来、17年間一度も超えることのできなかった壁である。今年第1四半期の訪韓観光客は既に過去最高を記録し、前年同期比で23%増加した。客は溢れている。
しかし、肝心の泊まる場所がない。これこそが現在の韓国観光市場の最大の逆説であり、不動産投資家が注目すべき点である。
需要は一時的な好況ではなく構造的な転換である
まず指摘すべきは、この需要がコロナ回復期の短期的な特需ではないという点だ。最近、中国と日本の関係が冷え込む中、日本行きを計画していた中国人観光客が韓国へと足を向ける「反射利益」まで加わった。ヤノルジャリサーチが予測値を上方修正した背景である。政府の視線はさらに先を見据えている。2030年までに外国人観光客3000万人誘致を目標に掲げ、韓国観光公社はこれを2年早めると公言した。
規模が大きいだけでなく、資金の流れも潤沢だ。オックスフォード・エコノミクスの分析によると、2024年の1年間、韓国国内のAirbnbゲストによる宿泊・非宿泊支出の総額は6兆3000億ウォンに達した。これは単なる観光統計ではなく、不動産という器に吸い込まれ得るキャッシュフローである。需要の規模と持続性は既に検証済みと言っていい。
供給は法律によって凍結されている
問題は供給である。新韓投資証券の分析を見ると、2025年末時点でソウルの3つ星以上の観光ホテル客室は約4万2500室である。ソウルを訪れる外国人を保守的に見積もって2人1室で計算しても、1日最低2万室以上が必要だ。1人1室利用が増え、内国人需要まで加われば不足分はさらに拡大する。同分析は、許認可の推移を根拠に、少なくとも2029年までこの供給難が続くと予測した。ホテル1棟を建てるのにかかる時間を考えると、短期間で解消される性質の問題ではない。
行政の予測さえ外れた。ソウル市は2026年に宿泊施設が余ると見ていたが、監査院の再算定結果は真逆の「客室不足」であった。供給を増やすべき官民の足並みが乱れている間に、その隙間を埋めてきたのが、Airbnbに代表される共有宿泊である。
参入障壁は確かに存在する
ここで冷静になる必要がある。Airbnb投資は「誰でも、どの物件でも」できる市場ではない。韓国の都市型共有宿泊は、外国人だけが合法で、内国人対象の営業は違法という歪な構造の上に成り立っている。「外国人観光都市民宿業」という制度自体が、2011年の中国人団体観光客急増に対応するために作られたもので、15年前の設計がそのまま残っている。
規制のディテールは、すなわち不動産のディテールである。運営者は当該住宅に実際に居住していなければならず、空き家は登録できず、面積や部屋数の要件も付随する。決定的に、立地が良く参入障壁が低い駅近のオフィス物件（オフィステル）は、共有宿泊運営が根本的に遮断されている。内国人と外国人の両方を合法的に受け入れられる道は、政府が指定した規制サンドボックス実証特例事業者を利用するか、韓屋体験業や農漁村民宿業のように別途の登録要件を備えた場合に限られる。
要するに、参入障壁は実在する。しかし、投資の世界において参入障壁とは、うまく乗り越えさえすれば競争者を排除してくれる「堀」でもあるのだ。
参入障壁の向こうにチャンスがある
注目すべき変化は、制度が動き始めたという点だ。政府は2025年10月、サービス産業競争力強化タスクフォースを通じて内国人共有宿泊の制度化を本格的に議論した。韓国経済人協会は、観光振興法第3条に「共有宿泊業」を新設し、内・外国人の区分や実居住義務、供給量・営業日制限を廃止し、これまで排除されてきたオフィス物件まで含めることを提案した。主務官庁の文化体育観光部は、議員立法を通じた制度化に重きを置いている。フランスが2017年に住宅法を改正して共有宿泊を合法化した先例も参考対象である。
この流れを不動産の言葉に翻訳すると意味が明らかになる。もしオフィス物件の除外条項と実居住義務が解除されれば、これまで宿泊業への活用が阻まれていた都心の駅近オフィス物件・生活型宿泊施設・都市型生活住宅が、一斉に「合法的宿泊資産」として再評価されることになる。市場は既に動いている。未分譲のオフィス物件や都市型生活住宅を観光ホテルへ用途変更すれば、客室あたりの収益率が大きく改善できるという分析が出ており、政府も住居用生活型宿泊施設のオフィス物件への転換や宿泊業申告要件を大幅に緩和する方向へ政策を転換した。
もちろん、好材料には常に摩擦が伴う。既存の宿泊業界は規制の公平性を問題視し、近隣住民は家賃の上昇や騒音・ゴミといった居住権の侵害を懸念する。量的膨張が質的管理に追いつかなければ、規制が逆に強化される可能性も排除できない。しかし、この摩擦の存在そのものが、準備された投資家にとっては時間を稼ぐ緩衝地帯となる。
正しくセッティングすれば、公益と収益が重なる
ここで最も重要な視点の転換が必要である。正しくセッティングされたAirbnb投資は、単なる私利追求ではなく、国家的課題と同じ方向を見ているという事実だ。
2000万人が押し寄せるのに寝る場所が足りず、「二度と来ない」という評判が溜まることは、観光大国を目指す国家の立場からは痛恨の損失である。合法的で安全な宿泊供給を増やすことは、すなわちこの供給難を解消することであり、政府が制度化を通じて解決しようとする方向と正確に一致する。言い換えれば、法の枠組みの中で適切に運営する共有宿泊投資は、国家政策に合致する「公益的投資」でもあるのだ。
収益型不動産としての魅力も明白だ。構造的に右肩上がりの観光需要、少なくとも数年間は解消が困難な供給不足、そして制度化という価値再評価のモメンタムが同時に重なっている。この3つが同時に一方向を指す資産は珍しい。未来志向的という表現は決して誇張ではない。
核心は「正しく」にある。違法のグレーゾーンで取り締まりを避けながら運営する方式は既に寿命が尽きた。合法的登録要件を備えた立地と物件を選別し、制度化の方向を読んで資産を事前にポジショニングし、運営を事業として精巧に設計すること。参入障壁を正攻法で乗り越えた投資家だけが、来るべき再評価の果実を完全に手にすることができるだろう。
客は既にやって来ている。器は空いており、法は開かれつつある。今こそ、Airbnb投資を「正しく」始める時だ。
※筆名の「パソン」で有名なキム・ハクリョル（スマートチューブ不動産調査研究所長）は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任。ネイバーブログ「パソンの世界踏査記」とYouTube「スチューTV」を運営・進行している。著書に『3040不動産初心者 初めての不動産投資（2026）』『書き直す大韓民国不動産使用説明書（2025）』『京畿道不動産の力（2024）』『ソウル不動産絶対原則（2023）』『仁川不動産の未来（2022）』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則（2022）』『大韓民国不動産未来地図（2021）』『これからは上がる場所だけが上がる（2020）』などがある。