[비즈한국] 30代半ばのAさん夫婦は、4月初めにソウル市銅雀区のマンションを約10億ウォンで購入した。8月中旬に残金を支払う予定だが、最近のニュースを見て不安が尽きない。両親の援助はもちろん、社内融資や銀行融資まで、いわゆる「ヨンクル（魂までかき集める）」をしたが、韓国銀行が基準金利の引き上げを示唆したからだ。現行の金利水準（4.5%前後）を適用した場合、6億ウォンの「フルローン」に伴う利息だけで約300万ウォン以上になるという話を銀行との相談で聞いた。問題は、実際の適用金利が残金日に確定するため、8月までに金利がどれほど上昇するのかという懸念が強まっていることだ。
物価、為替、融資など利上げの雰囲気高まる
韓国銀行金融通貨委員会は先月28日、基準金利を年2.50%で据え置いたものの、通貨政策方向の議決文などを通じて「基準金利引き上げの可能性」を市場に投げかけた。申鉉松（シン・ヒョンソン）韓銀総裁も28日、金融通貨委員会の会議を終えた後、「物価を見ても、成長を見ても、為替を見ても、不動産を見ても、行くべき道は比較的明確だ」とし、年内の利上げシナリオを既成事実化した。経済成長率は堅調である一方、物価と為替の不安が高まっているためだ。首都圏の住宅価格と家計融資の増加傾向もまた、利上げの可能性に重みを置く背景となっている。
為替レートが高水準で維持されている点も負担だが、韓銀が金利を上げればウォン安を食い止めるのに役立つ。市場では、韓銀が年内に2回程度基準金利を引き上げるという具体的なシナリオまで言及されている。そのため、いわゆる「ヨンクル族」、住宅担保融資を受けた債務者の負担は大きくなる見通しだ。
現在、主要銀行（KB国民・新韓・ハナ・ウリ・NH農協）の住宅担保融資5年固定金利は年4.26~6.95%水準。ただし、2億4900万ウォンを超える住宅担保融資の場合、住宅金融信用保証基金への拠出率に応じた0.2%ポイント前後の加算金利が付くため、信用スコアが高い人でもほとんどが4.5%を適用される。
問題は、市場の予想通り金利が2回（0.5%p）上昇すると仮定した場合、5%~7%台の金利が適用される可能性があることだ。特に一部では、住宅担保融資金利の上限が8%に達する可能性も取り沙汰されている。
市場はすでに反応している。金融投資協会によると、金融債5年物（無保証・AAA）金利は29日、4.207%を記録した。前日の28日には、韓銀の「利上げ示唆の可能性に関する発言」により4.280%まで上昇した。2023年11月15日（4.323%）以来、約2年半ぶりの最高値を更新したもので、年初（3.497%）と比較すると0.783%pも高い。金融債5年物金利は銀行が5年固定型住宅担保融資の金利を算定する際に活用されるため、貸出金利を予測する鍵となる指標だ。
残金支払時に金利確定、購入者は戦々恐々
通常、残金を支払う日に適用金利が確定するため、融資を利用して住宅を購入した人々は不安でたまらない。また、購入から5年が経過し「新たな金利」を適用されることになる人々にとっても、元利金返済の負担が増える事実は同じだ。
40代前半のBさんは、2022年初めに住宅を購入する際、4億ウォンを超える融資を受けた。「当時は3.2%水準で借りたが、来年初めに5年固定が終わって新しい金利が適用されると言われ、大まかに調べたところ、少なくとも1%p以上金利が上がっていた」とし、「月々25万ウォン程度の元利返済が増えるが、1年で見れば300万ウォンになる。韓銀が利上げをすれば、支払う利息がさらに増えるのではないかと負担を感じている」と吐露した。
前述のAさん夫婦も、「8月まで、金利を2回ではなく1回だけの上昇に留めてほしいと願っている」とし、「初めての不動産購入なので、住宅購入後にどうやって家計を切り盛りしていくか、毎日電卓を叩いている。元利返済と管理費など、不動産だけで毎月400万ウォンが出ていくことになるのではないかと心配が多い」と打ち明けた。