[비즈한국] ソウルの新築マンションの地下1階に誕生した図書館とスポーツセンター。団地内に位置する保育園。一見するとマンション住民のための空間のように見えるが、これらすべて地方自治体が税金を投じて運営・管理する公共施設だ。民間事業者が建築過程で容積率などのインセンティブを適用される条件として、自治体に提供した寄付採納建築物であるためだ。しかし、一部の寄付採納施設の利用の利便性が住民に過度に有利な形で還元されており、公共施設という趣旨が実際の運営過程で十分に実現されているのかという疑問が提起されている。
ブライトン図書館、公共施設だが「住民用出入口」は別
ソウル永登浦区（ヨンドンポグ）汝矣島（ヨイド）ブライトン図書館は、4月28日にオープンした寄付採納施設だ。事業者はブライトン汝矣島マンションの開発過程で容積率960.41%の適用を受け、地下1階の専有面積3488㎡を寄付採納した。区はこの空間を図書館として造成するにあたり、ソウル市の予算38億9700万ウォンと特別交付金、区費などを合わせ、計70億8900万ウォンを投入した。年間管理運営費としても約26億ウォンを負担している。
この図書館は市民なら誰でも利用できる公共施設だ。しかし、ビジネス韓国の取材の結果、図書館がマンション地下に造成されたことで、ブライトン汝矣島の入居者は内部の連絡通路を通じて出入りできることが確認された。世帯カードを使用すれば、101棟とつながる通路を通ってマンションと図書館を行き来できた。開館初期で利用者が殺到し、窓際の席やコンセント席がすぐに埋まってしまう状況でも、入居者は団地内から直接図書館にアクセスできるということだ。先月29日午後1時ごろ、記者が図書館を訪れて滞在した1時間の間に、約7人の入居者が専用通路を通って出入りした。この日、窓際の席とコンセント席は空席がない状態だった。
ソウル江東区（カドング）で不動産仲介事務所を運営するA氏は、「外部の人は朝から並んでいても満席で引き返すのに対し、入居者はまったく別の朝を迎える」とし、「オープンと同時に並ぶ必要もなく、図書館の地下1階に直接入れる」と当該マンションを広報した。
また、図書館は寄付採納時に一部の駐車スペースも確保されたが、現在、図書館の利用者に対する駐車支援は行われていないことが確認された。区民なら誰でも利用できる公共施設だが、マンション建物内部に位置しているため、外部利用者の車両アクセスは限定的といえる。
これについて永登浦区役所側は「汝矣島は駐車料金の負担が大きい地域であるため、図書館利用者ではない人が駐車支援を目的に訪問するなど、悪用の可能性がある」とし、「スポーツラウンジとは異なり、図書館は利用者が頻繁に出入りする施設であるため、実際に利用しているかを確認するのが難しく、現在は個別の駐車支援を行っていない」と説明した。
入居者用出入り通路については、「寄付採納を受けた当初からすでにつながっていた」とし、「避難経路の確保が必要なため、閉鎖することはできなかった」と付け加えた。
寄付採納、生活SOC確保の手段だが…「入居者優先権」の問題も
寄付採納は、事業開発過程で土地や建物の一部などを自治体に所有権移転する制度だ。この過程で容積率の緩和など、都市計画上のインセンティブが適用される。世帯数を増やしたり、建物をより高く建築したりできるようになるのだ。この際、寄付採納施設は公的予算が投入されるという点で、地域住民なら誰でも利用できなければならず、施設の場所や動線は公共性を判断する主な基準となる。
特定の団地の居住者に優先利用機会が与えられる場合もある。国公立保育園は、敷地を寄付採納したマンション居住者の子供に入園を優先的に許可している。現行基準では、寄付採納主体と自治体が協議し、定員の30～70%の範囲内で居住者の子供を優先入園させることができる。残りの定員は居住者と非居住者を区別せず、一般的な入園優先順位に従って割り当てられる。
国公立保育園を拡充するための制度だが、人気地域や新築団地では一般枠が不足しているという指摘が出ている。優先入園枠を除くと、団地外の住民が利用できる枠が限定的であるためだ。特に国公立保育園は政府支援を受けているだけに、保育環境と運営の安定性に対する信頼が厚く、保護者の選好度が高い。
実際にソウル地域の保育園は2021年の5049か所から、2022年4712か所、2023年4431か所、2024年4212か所、2025年4010か所へと減少している。その中で国公立保育園への選好が続くため、一部の地域では入園待機者が100人を超える施設もあることがわかった。
文化施設は歓迎、高齢者施設は反対…反応が分かれる寄付採納施設
建設業界では、寄付採納施設も種類によって好みが分かれると考えている。図書館、体育施設、保育園、キッズカフェなど、生活利便性が高い施設は入居者の満足度を高め、団地の価値にもプラスに作用することが多い。一方、デイケアセンターや公衆トイレなど一部の施設は、安全や住宅価格の下落懸念などを理由に忌避対象とみなされ、住民の反発を招くこともある。
実際にソウル汝矣島の示範（シボム）マンションでは、いわゆる「ノチウォン（老人＋幼稚園の造語＝老人向けデイケアセンター）」の設置をめぐって2023年に摩擦が生じた。当時、ソウル市は再建築に対し容積率最大400%、最高65階まで許可する代わりとして、老人向け日中保護施設であるデイケアセンターの設置を寄付採納条件に求めたが、住民はデイケアセンターが入れば住宅価格に悪影響を与える可能性があるとして1年以上反対した。
先月、仁川（インチョン）富平区（プピョング）のマンションでも、子供公園内の公衆トイレ設置計画を即時撤回してほしいという内容の苦情が相次いだ。トイレは富平第2区域再開発事業の施行者が寄付採納することになっていた基盤施設で、竣工認可の条件にも含まれていたが、近隣のマンション住民は正門横にトイレが設置されると悪臭や不衛生な問題が生じかねないとして反対した。
専門家は、寄付採納施設が公共施設として造成されたという事実だけで公共性を判断するのは難しいとみている。実際の運営方式によって公共性の実感度は変わる可能性があるためだ。施設が外部の市民に十分に開かれているか、または運営過程で利用機会が制限されていないかなどを併せて考慮すべきという趣旨だ。
大真大学（テジンだいがく）スマート建設環境工学部のペク・インギル教授は、「寄付採納は事業条件と施設の性格によって違いがあり、一律に判断するのは難しい」とし、「基本的に特定の団地の住民だけのための施設であれば、寄付採納とは見なしがたい」と述べた。続けて、「団地の住民を含めた一般市民が対等な資格で利用できなければならない」と説明した。
建築空間研究院のペ・ソンヘ副研究委員は、「図書館や体育施設、文化施設のように、生活圏単位で広く開放されるべき施設は、公共建築の観点からどう適切に造成し運営するか検討が必要だ」とし、「寄付採納は、どのような施設をどのように受け入れるかという管理基準が重要だ」と伝えた。