[비즈한국] チョンセ制度をめぐる世論は冷ややかだ。チョンセ詐欺や逆チョンセ、ギャップ投資の問題が相次ぎ、「チョンセはもう寿命が尽きた」という主張にも勢いがある。家主が賃借人から巨額の保証金を借り、その金で再び家を買う構造が正常なのかという批判だ。実際にチョンセが住宅価格の上昇や家計負債、賃貸借市場の不安の連鎖となっている側面は否定しがたい。
だからといってチョンセを廃止するのが答えだろうか。この問いには慎重にアプローチする必要がある。チョンセは単純な賃貸借契約方式ではない。大韓民国の高い住宅価格と不足する公共賃貸住宅、不安定な老後所得、低い金融資産蓄積率の間で機能してきた、一種の民間住宅金融システムだ。問題があるからといって制度を廃止すれば、その制度が担っていたコストとリスクは消滅するのではなく、他の誰かへと転嫁される。
チョンセを廃止または急激に縮小した場合、そのコストを真っ先に背負うのは家主ではなく、持ち家を持たない賃借人である。
チョンセはタダの住宅ではない
チョンセを擁護する際、よく「月払いの家賃を払わないのでタダで住んでいる」と表現する。正確な説明ではない。賃借人は家主に巨額の保証金を無利子または低利で提供し、その機会費用を家賃として支払っている。チョンセ融資を受けていれば、銀行に利子も支払う。
それにもかかわらずチョンセが必要な理由は、月払い賃貸よりもキャッシュフローの負担が小さいためだ。チョンセ融資の利子は毎月消滅するコストだが、賃借人の自己資本で充当した保証金は、契約が正常に終了すれば返還される。一方で月払い家賃は、毎月支出される純粋な消費である。
例えば、保証金4億ウォンのチョンセ住宅を、保証金5000万ウォン、月払い家賃200万ウォンに転換したと仮定してみよう。賃借人は3億5000万ウォンの保証金を取り戻すが、年間2400万ウォンの家賃を新たに負担しなければならない。返還された金を年利3％の預金に入れても、税引き前の利子収入は年1050万ウォンにすぎない。単純計算でも住居関連の現金支出が年1350万ウォン増えることになる。
チョンセ融資が多い世帯なら計算は変わるかもしれないが、チョンセの月払い化がすべての賃借人の負担を下げると断定できない理由はここにある。
韓国銀行も同じ問題を指摘している。韓国銀行は、チョンセが住居費負担を下げ、持ち家所有へと移動する「住居の梯子」の役割を果たしてきたと評価している。一方で月払いへの転換は、低所得賃借世帯の所得に対する住居費を大幅に高め、消費余力を低下させる可能性があると分析した。
市場はすでに急速に月払いへと移動している
チョンセ廃止を議論する前に、現在の賃貸借市場で何が起きているのかから見なければならない。
韓国銀行が国土交通部の実取引データを分析した結果、全体の賃貸借取引において月払いが占める比重は、2025年10月の契約日基準で60.2％まで高まった。申告日基準では同月で63.5％だった。非アパートの月払い比重は77.2％に達した。アパートも同様にチョンセの比重が減り続け、準月払いと月払いがその座を占めている。
2025年12月の1カ月間に申告された月払い取引は16万6895件で、前年同月比26.5％増加した。月払いがチョンセより例外的な賃貸方式だった時代はすでに終わった。大韓民国の賃貸借市場の多数の取引が、月払いまたは保証金付き月払いへ向かっている。
問題は月払い転換のスピードだ。住宅価格が高く、賃借世帯の所得増加が制限された状況でチョンセが急激に減れば、家計は住宅購入をあきらめる代わりに月払い家賃を支払わなければならない。住宅価格10億ウォンを負担する能力のない世帯が、10億ウォンの家を買わないからといって問題が終わるわけではない。その世帯はどこかに居住する必要があり、ソウルや首都圏の職場・教育・交通へのアクセスを利用しなければならない。
チョンセが消えれば住居費が消えるわけではない。保証金という資産コストが、月払いという所得コストに置き換わるだけだ。
月払い化は低所得層にさらに過酷だ
月払いの最大の問題は、世帯の毎月のキャッシュフローを損なうという点だ。
韓国銀行が家計金融福祉調査を活用し、チョンセ世帯の月払い転換効果を計算した結果、所得第1分位（下位20％）世帯の所得に対する住居費比重が特に大きく上昇することがわかった。非アパートのチョンセ保証金の半分を月払いに転換する場合、第1分位世帯の住居費負担率は14.0％から29.4％へ跳ね上がり、全額を月払いに回した場合は43.0％まで上がった。
これは単に住居費項目が一つ増えるという意味ではない。月払い家賃が増えれば、食費、教育費、医療費、老後貯蓄が減る。消費が萎縮し、資産蓄積のスピードが遅くなる。月給の相当部分が毎月貸し手に移るため、持ち家購入のための種銭を準備する期間も長くなる。
韓国銀行の分析では、チョンセを維持した世帯より月払いに転換した世帯の方が、信用融資（カードローン等）の利用額がより多く増加した。月払いの負担で不足したキャッシュフローを、相対的に金利の高い信用融資で補完した可能性があるという意味だ。チョンセ融資を減らせば家計負債が減るように見えるが、賃借人の月払い負担が大きくなれば、信用融資や生活費融資へと負債の形態が変わるだけかもしれない。
チョンセ廃止を主張する側は、チョンセ保証金を「隠れた負債」と批判する。間違った指摘ではない。しかし、貸し手の負債を減らすために賃借人の可処分所得を犠牲にする方式が望ましいかは、別の問題だ。
チョンセは住宅選択の自由を広げる
チョンセのもう一つの機能は、賃借人に所有せずとも相対的に質の高い住宅に居住する機会を提供することだ。
自己資本3億ウォンを持つ世帯があるとする。この世帯が購入できる住宅と、チョンセで居住できる住宅の立地はかなり異なる場合がある。売買価格9億ウォン、チョンセ価格5億ウォンのアパートなら、一定のチョンセ融資を利用して居住できるが、購入しようとすればはるかに多くの自己資本と住宅担保融資が必要だ。
職場移動の可能性が高い若年層、子供の教育のために一定期間特定の地域に住まなければならない世帯、引退後に住宅規模を縮小したい高齢層にとってもチョンセは有用だ。家を必ずしも所有しなくても、一定の品質の住居サービスを長期間確保できるからだ。
大韓民国において1人世帯は2024年に804万5000世帯となり、全世帯の36.1％を占めた。ソウルは全世帯のうち1人世帯の比重が39.9％に達する。世帯規模が小さくなり、職業や地域移動が頻繁になるほど、購入と月払いの間に存在する中間選択肢の重要性は高まる。
チョンセはすべての人にとって最善の制度ではない。しかし、チョンセという選択肢をなくすことは、賃借人の選択権を広げる政策でもない。
チョンセが消えた場所を誰が埋めるのか
チョンセ廃止を主張するなら、最後の質問に答えなければならない。チョンセが消えたあと、数百万の賃借世帯が選択できる代替案は何なのか。
公共賃貸住宅は十分か。否だ。民間の長期賃貸住宅が安定的に供給されているか。そうとは言い難い。月払い家賃の税額控除だけで、ソウルと首都圏の高い家賃を賄えるか。これも限界がある。
結局、チョンセを急激に廃止すれば、相当数の世帯は月払いへ移動する。月払いの比重が高まれば家主は安定した賃貸所得を得るが、賃借人は所得の一定部分を毎月住居費として支出する。資産を持つ階層は賃貸所得を得て、資産のない階層は労働所得で月払いを支払う。不動産資産の格差が所得格差へと転換される構造だ。
チョンセは完璧な制度ではない。住宅価格上昇期にはギャップ投資を刺激し、価格下落期には逆チョンセの危険を生む。韓国銀行も、月払いの拡大が家計負債や住宅市場の変動性を低下させる肯定的な側面があると評価している。
しかし、制度の副作用と制度の存在理由は同時に見る必要がある。チョンセは多くの持ち家を持たない世帯が月払いの負担を減らし、一定期間資産を蓄積し、購入よりも良い立地と住居環境を選択できるようにしてきた。この機能を代替する公共賃貸や民間長期賃貸が十分でない状態でチョンセを廃止することは、改革ではなくコストの転嫁に近い。
大韓民国に必要なのはチョンセの廃止ではない。保証金が安全に返還されるチョンセ、住宅価格の下落に耐えられるチョンセ、ギャップ投資の燃料とならないチョンセだ。
チョンセを過去のやり方のまま放置してはならない。しかし、チョンセ詐欺が発生したという理由でチョンセ自体を排除するのも危険だ。チョンセが消えた場所を占めるのは、安価な公共賃貸ではなく、高価な月払いである可能性がはるかに高いためだ。
制度の失敗は、制度を安全に修正すべき理由であり、庶民に必要な選択肢をなくすべき理由ではない。
※筆名「パション」で有名なキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は、韓国ギャラップ調査研究所不動産調査本部チーム長を歴任した。ネイバーブログ「パションの世の中踏査記」とYouTube「スチュTV」を運営・進行している。著書に『3040ブリンイ（初心者）初めての不動産投資(2026)』『書き直す大韓民国不動産使用説明書(2025)』『京畿道不動産の力(2024)』『ソウル不動産絶対原則(2023)』『仁川不動産の未来(2022)』『キム・ハクリョルの不動産投資絶対原則(2022)』『大韓民国不動産未来地図(2021)』『これからは上がる所だけが上がる(2020)』などがある。