[비즈한국] 「6月初めまでは非常に忙しかったのですが、ご覧の通り最近は非常に落ち着いた雰囲気です」
19日に訪れた京畿道華城市東灘区一帯の不動産仲介業者の雰囲気は、最近の住宅価格急騰のニュースとは裏腹に比較的静かだった。東灘駅付近で不動産仲介業者を運営するA氏は「需要が集中した6月初め以降、価格が高騰しすぎた上に物件数も大幅に減っており、不動産を訪ねてくる人はほとんどいない」と語った。
この日、記者が東灘区の核心的な居住地とされる東灘駅と東灘湖水公園一帯の不動産仲介業者10数カ所を回った結果、家を探しに不動産を訪れる来客を見つけることは困難だった。現地の仲介業者らは、サムスン電子005930の成果給交渉が妥結した直後に購入の問い合わせが殺到し、6月初めに取引可能な物件の多くが捌けた後は、最近になって小康状態に入ったと説明した。
韓国不動産院が18日に発表した「2026年6月第3週 週間マンション価格動向」によると、6月第3週の華城東灘区のマンション売買価格は前週比2.22％急騰し、2週連続で全国最高の騰落率を記録した。今年の累積騰落率も9.57％で全国1位となった。東灘区の価格上昇は、清渓洞や永川洞などの駅近物件が牽引した。
最近の急騰傾向は、東灘区が非規制地域であるという条件に、サムスン電子の成果給交渉妥結が重なったことで現れた。東灘は規制地域に指定されていないため相対的に取引が容易だが、成果給への期待が高まり、購入心理も急速に刺激された。そこに、価格がさらに上がる前に買わなければならないという不安心理まで加わり、6月初めには東灘駅と東灘湖水公園一帯の主要団地へ購入の問い合わせが殺到した。取引可能な物件が急速に枯渇すると、売値（言い値）も短期間で急騰した。
現場では、半導体業界の従事者による実需が目立った。東灘区ヨウル洞で会った不動産業者のB氏は「サムスン電子やSKハイニックス000660に勤める若い夫婦や婚約中のカップルからの問い合わせが多かった」とし、「高い成果給への期待や株式運用の資金などを背景に、家を購入しようとするケースがほとんどだった」と話した。
しかし、価格が短期間で急騰したことで、最近の市場は様子見ムードに転じた。現地の仲介業者らは、6月初めまでに取引可能な物件の多くが消化され、その後は言い値が高騰したことで買い手が簡単には追随できなくなっていると説明した。一部の仲介業者では、価格急騰後に売り手が物件を引き上げたり、既存の契約が破棄されたりする事例もあったと伝えた。
実際、東灘駅一帯の主要団地の価格は短期間で大幅に上昇した。国土交通部の実取引価格公開システムによると、東灘駅ロッテキャッスルの専有面積84㎡は今月4日に22億2500万ウォンで取引され、最高値を更新した。4カ月前に同じ面積が18億8000万ウォンで取引されたのと比較すると、3億4500万ウォン上昇したことになる。他の主要団地でも専有面積84㎡前後が15億ウォン以上で取引されたり、言い値が20億ウォン前後にまで上昇した事例が見受けられた。
現場の雰囲気と週間価格統計に食い違いがあるように見えるのは、指標への反映に時差があるためだ。6月初めに集中した購入需要と最高値での取引が価格指標に反映される間、現場ではすでに物件が減り、言い値が上昇したことで買い手が様子見に転じている。
不動産業界では、当分の間、東灘の核心エリアでの価格上昇期待が続くだろうという観測が出ている。サムスン電子の成果給が実際に支払われれば、半導体業界従事者の購入余力がさらに高まる可能性があるためだ。また、東灘駅と東灘湖水公園一帯の主要団地は、職住近接性と生活インフラが整っているため、価格が上がっても実需が簡単に冷え込むことはないとの説明だ。
一方、規制の可能性が市場の変数として浮上している。韓国不動産院の月間住宅価格動向によると、東灘区は先月に続き今月も規制地域指定の定量要件を満たした。現行基準上、調整対象地域は直近3カ月の住宅価格上昇率が消費者物価上昇率の1.3倍を、投機過熱地区は1.5倍を超えた場合、指定検討の対象となる。3月から5月までの京畿道の消費者物価上昇率は1.38％だったが、東灘区の住宅価格上昇率は3.85％だった。
専門家らは、規制地域の指定が過熱した購入需要を鎮静させる影響を与える可能性があると見ている。ウリィ銀行のナム・ヒョクウ不動産研究員は「規制地域に指定されれば、言い値が一部調整される可能性がある」とし、「融資規制が強化され、賃貸（チョンセ）を抱えた購入も難しくなるだけに、市場の安定効果が現れるだろう」と語った。
しかし、現行法上、国土交通部には単一の市・道内の特定地域を土地取引許可区域に指定する権限がないため、東灘のみを対象とした土地取引許可区域の指定は容易ではないと見られる。