[비즈한국] 6月26日、ソウル特別市松坡区文井洞にあるガーデンファイブ・ツール棟の1階通路は閑散としていた。産業用資材の専門店舗が並ぶ通路には、消灯した店や空き店舗が大半を占めていた。一部の店舗は営業していたが、訪問客の姿はまばらだった。ガラス越しに内部が空っぽの様子が見える店舗も目立った。
2階以上は1階よりも入居している店舗が多かったが、上の階の各エリアにも空き店舗が残っていた。1列すべてが空になっている場所も見受けられた。一部の通路には空箱が積み上げられていた。店舗の前に置かれた箱には、長期間放置された荷物の移動を求める案内文が貼られていた。
ガーデンファイブ・ツール棟の残余店舗が随意契約方式で再び市場に出てから2ヶ月が経過したが、ツール棟の至る所に依然として空き店舗が残っている。この日会ったツール棟の商人は、空き店舗が減ることを切望していた。ツール棟で工具店を営むA氏は「空き店舗が埋まることは、商売をする立場からすれば歓迎すべきことだ」とし、「人々の関心を引くような大規模な施設が入ってきてほしい」と話した。
ツール棟にネガティブなイメージが定着することを懸念する声も出ている。別の店主B氏は「外部からは『幽霊屋敷のようだ』という表現を使われていると聞いている」とし、「こうしたネガティブなイメージのせいで、空き店舗に入居しようとする人も敬遠するのではないか」と語った。
SH（ソウル住宅都市公社）は今年1月と3月の二度にわたり、ツール棟の地下2階と地上2・3階の未分譲店舗の分譲公告を出した。その後も買い手が見つからなかった残余店舗は、4月に別途の入札を行わない随意契約方式に切り替えられた。今年の手続きは、長期間残っていた未分譲店舗を処分するための措置であった。SHによると、現在のツール棟の空室率は13〜14%水準である。清渓川（チョンゲチョン）の商人移転対策として造成された店舗だが、依然として新しい所有者や賃借人が見つかっていない。近隣の不動産仲介業者の仲介士は「18年間空き店舗のままの場所もある」と明かした。
ガーデンファイブは、清渓川復元事業に伴い営業拠点を移転しなければならなかった商人のための移転対策として造成された。ツール棟は工具や産業用資材商人のための空間だった。ソウル市は移転の公聴会で、清渓川の商人に専用面積23㎡の店舗を7000万ウォンで優先分譲すると提示したが、2007年の分譲当時は実際の分譲価格が1億5000万〜2億1000万ウォン水準まで高騰した。経済的負担が増大し、入居を諦める商人が相次いだ。
高い分譲価格は初期の定着失敗を招き、工具・産業用資材専門商店街としての集客力も十分に形成されなかった。一般消費者を呼び込める業種が制限されていた点も、長期的な空室を拡大させる要因となった。空き店舗を新たに供給しても、新たな購入者や賃借人が期待できる営業基盤は限られていた。
長期的な空室は公的な負担へと拡大した。2024年のソウル市議会の行政事務監査では、SHが2009年から2024年9月までにガーデンファイブの空室管理費として586億ウォンを支出したとの指摘が出た。長期間売れなかった店舗の管理費をSHが負担したという点で、公企業の財政負担に関する議論が提起された。ただし、SHは29日、Biz Hankookとのインタビューで「初期に空室が多かった時期から累積された金額であり、現在の負担水準をそのまま示すものではない」と説明した。
SHはこれまで空き店舗を減らすために様々な対策を推進してきた。定期的に未分譲店舗の分譲公告を出し、特に1階の空室が商店街全体の雰囲気に与える影響が大きいと見て、継続的に売却を試みた。2020年にはIKEAコリアの1階入居も議論した。2021年にはツール棟の5階を販売施設から業務施設に用途変更した後に売却した。しかし、こうした試みにもかかわらず、ツール棟には依然として空き店舗が残っている。
空き店舗を減らすことが難しいもう一つの理由は、区分所有の構造にある。ツール棟は7〜10坪前後の小規模店舗に分割されて分譲された。大型の賃借人を誘致したり用途を変更したりするには、既存の所有者や分譲を受けた者（分譲受領者）の利害関係を調整しなければならない。SHの関係者は「区分所有構造の店舗は、用途を変更したり他の方法を推進しようとしても、全員の同意を得るのが容易ではない」と語った。
SHは優先分譲を通じて空室を減らし、必要に応じて部分的な賃貸も検討する計画である。ただし、既存の分譲受領者からの反対があり、賃貸への切り替えは容易ではないという説明だ。SHはまた「7月初旬にはツール棟1階の一括供給も推進する予定」とし、「1階の供給が実現すれば、2・3階の空室解消にも役立つと見ている」と明かした。
専門家たちは、分譲手続きを繰り返すだけでは長期的な空室解消は困難だと指摘する。初期の分譲方式と区分所有の構造をそのままにしたまま、空き店舗だけを繰り返し供給しても、実際の需要にはつながりにくいという見方だ。
建国大学不動産学科のユ・ソンジョン教授は「最初からこのような店舗は分譲ではなく賃貸方式で進めるべきだった」とし、「分譲したことで分譲受領者がそれぞれの利害関係を持つようになり、その後、新たな開発や用途変更をしようとしても同意を得るのが難しい構造になってしまった」と述べた。
ユ教授は、残りの店舗を再販売するだけでは限界があると指摘する。「すでに利害関係が複雑化した店舗を正常化するには、これを引き受けて運営する能力のある主体が必要だ」と述べ、SHが特別予算と別途の運営フレームを設けて、実質的な正常化対策を推進する必要があると提言した。
世宗大学不動産AI融合学科のシン・ボヨン教授は、工具商店街中心の既存の活用方式から脱却し、ツール棟の用途と運営方式を再検討すべきだと見ている。「工具商店街よりも人を呼び込めるような施設が入ってくることが必要だ」と述べた。
シン教授は、大型店舗を誘致したり、複合販売施設や業務施設のような別の用途として活用する案を検討する必要があると指摘する。同教授は「個々の分譲受領者がそれぞれ運営する方式では限界がある」とし、「マスターリース方式で一定のエリアをまとめて運営する主体を探す方法も考えられる」と付け加えた。マスターリースとは、運営会社が空間を一括賃借し、細部の賃貸や運営を担う方式である。ただしシン教授は「他のショッピングモールの事例を見ても、商業施設の運営環境は全体的に厳しい状況であり、こうした方式も現実的には容易ではないだろう」と付け加えた。