[비즈한국] ソウルの住宅価格を抑制する政策は数多く存在する。しかし、ソウルで家を借りて住まなければならない人々の次の契約まで責任を負う政策は十分だろうか。チョンセ（全税）の選択肢が減り、家賃負担が増す市場において、政府が答えなければならない問いである。多住宅者の売却を促し実居住を強化すれば住居問題が解決するという期待には、重要な前提が欠けている。ソウルは、現在居住している者同士だけで家を分け合う閉ざされた市場ではない。ソウルの外から入ろうとする需要が絶えず待機している開かれた市場なのだ。
京畿道や仁川から長い通勤時間を甘受する会社員は、ソウルへの移住を夢見る。地方の両親は、子どもの進学や就職を機にソウルの住まいを探す。仕事、教育、医療、文化にアクセスしようとする需要は、行政区域の境界線で止まらない。売買市場には、海外在住の同胞や外国人の関心まで加わる。海外需要が市場全体を左右するという意味ではない。ソウルの住宅を求める人の範囲をソウル住民登録人口に限定しては、市場を正しく読み解くことはできないという意味だ。
もちろん、待機需要すべてが今すぐ契約できる有効需要ではない。価格、金利、所得、融資の条件によって、実際の取引につながる規模は変わる。ソウルという理由だけで住宅価格が常に上昇するわけでもない。ただ、取引が減ったからといってソウルに住みたいという欲求まで消えたと判断してはならない。購入能力を備えていない人はチョンセを探し、チョンセ保証金が不足している人は半チョンセ（保証金＋月家賃）や月家賃を探す。ソウルにアクセスしようとする需要は、住居形態を変えながら残っている。
大家が変わっても賃借人の「次の家」は残る
政府の構想は理解できる。投資目的の住宅保有を減らし、売り物を増やして無住宅者のマイホーム購入の機会を広げるということだ。実居住中心の取引を誘導し、供給も拡大するという方向性だ。問題は、政策の目標よりもその目標に到達するまでのプロセスである。すべての無住宅者が購入待機者ではない。今すぐ家を買えない世帯、職場や家族の事情で賃貸を選択する世帯もある。彼らに必要なのは、今すぐ住める価格の賃貸住宅だ。
多住宅者が家を売れば賃貸住宅が減るという主張には反論がある。既存の賃借人がその家を買えば、賃貸供給1戸と賃貸需要1世帯が同時に減るということだ。それは正しい。住宅の所有権が変わっても建物がなくなるわけではない。したがって、多住宅者の売却自体を直ちにチョンセ難と同一視するのは正確ではない。しかし、この説明が十分であるためには、購入者と既存賃借人の移動、地域別の需要変化まで併せて見る必要がある。
ソウルでは、その点が重要だ。ソウルの外に住んでいた人がソウルの賃貸住宅を購入して入居すれば、その住宅はソウルの賃貸市場から外れる。既存の賃借人がソウルに住み続けなければならない場合、賃貸需要はそのまま残る。購入者が空けた家が別の地域にあれば、そこでの賃貸環境は改善するかもしれないが、ソウルの賃借人の職場や子供の学校まで移転するわけではない。全国の住宅数が同じだという説明だけでは、特定の生活圏で発生する賃貸住宅不足を解明できない理由がここにある。
ソウル市内で賃借人が持ち家へ移動したとしても、市場が単純に整理されるわけではない。その人が空けたチョンセ物件を待っていた別の需要があるかもしれない。だからといって、待機需要が無限であるとか、すべての空き家が即座に埋まると言いたいわけではない。核心は、住宅1戸の所有権移転を賃貸借市場全体の安定へと拡大解釈してはならないということだ。ソウルの住居安定は、所有者の数よりも、生活圏ごとに「入居可能な家」と「その家を求める世帯」の関係によって決まる。
実居住の強化が賃貸供給を減らす可能性がある
土地取引許可区域における実居住義務も、この観点から評価しなければならない。投資需要を制限する効果と、賃貸供給に及ぼす影響を同時に見るべきだ。購入者が直接入居しなければならない取引では、既存の賃貸住宅を賃貸のまま維持することは難しい。賃借人がいる家の取引が制限されれば、売買と賃貸借の両方の移動も円滑にならない可能性がある。実居住という政策目標が正当だとしても、その過程で引っ越しを余儀なくされる賃借人の代替案まで自動的に用意されるわけではない。
政府もこうした衝突を意識し、実居住の猶予や賃貸借更新を認める補完策を打ち出した。必要な措置だ。しかし猶予は、既存の賃借人が居住する時間を確保する手段に過ぎない。賃貸住宅を持続的に増やす政策とは効果が異なる。猶予が終わった後もその生活圏に借りて住む家が十分か、新しく参入する若者や新婚夫婦はどのような家を選択できるのかまで答えなければならない。契約終了日を延ばすだけで供給問題が解決するわけではない。
登録賃貸事業者への優遇措置も同様の基準で判断すべきだ。税制優遇は、長期賃貸や賃料増額制限といった義務に対応する政策手段だ。優遇が過度であったり、制度を悪用した事例があれば是正すべきだ。同時に、優遇縮小後も賃貸人が安定的な賃貸を維持するインセンティブは残っているか点検しなければならない。登録抹消が直ちにチョンセ消滅を意味するわけではないが、賃料を制限しつつ長期間供給していた住宅がどのような形態に変わるかは、賃借人の生活と直結する。
チョンセ縮小と家賃転換のコストは賃借人へ
賃貸人の税金が上がれば、その分が家賃に転嫁されると断定するのも警戒すべきだ。賃料は大家の希望だけで決まるわけではない。競合する賃貸住宅が十分にあれば、コストが増えても勝手に上げることはできない。逆に、待機需要があり代替物件が不足していれば、賃借人の交渉力は弱まる。したがって、政策が注目すべきなのは大家のコスト増加そのものだけでなく、賃借人が他の家を選択できる市場を維持できているかという問題だ。
チョンセから月家賃への転換には、金利や金融状況、保証金返還リスク、賃貸人のキャッシュフロー選好など、複数の要因が作用する。すべての変化を規制一つの結果として片付けることはできない。しかし政策は、こうした変化が進行する市場に介入する。すでにチョンセ維持のインセンティブが弱まっている状況で賃貸供給まで萎縮させれば、負担は大きくなり得る。チョンセ縮小を長期的なトレンドとして説明することと、その過程での住居費上昇に対応することは別個の責務だ。
家賃が増えること自体を「失敗」と呼ぶ必要はない。適切な賃料で長く居住できるのであれば、家賃も安定的な住居形態になり得る。問題は、チョンセ市場から押し出された世帯が、所得の増加なしにより大きな月々の支出を背負う場合だ。増えた住居費は貯蓄余力を減らし、マイホーム購入に必要な自己資本の蓄積を遅らせる。無住宅者の購入を支援するという政策が、賃借人の資産形成を難しくさせているのであれば、政策の手段と目的を再点検すべきだ。
売買価格よりも賃借人の住居費を見るべきだ
2027年を懸念しなければならない理由もここにある。新築マンションの入居が少なく、整備事業による移住が重なり、職場や学区の需要が維持される生活圏では、賃借人の選択肢がさらに狭まる可能性がある。全国が同じ流れを見せるという予測は警戒しなければならない。ソウルの中でも地域や住宅タイプによって差があるはずだ。ただ、供給が不足している生活圏で、購入制約と賃貸供給の減少が同時に作用すれば、家を買うことも借りることも難しい世帯の負担はさらに重くなる。
供給対策にはタイムテーブルが必要だ。整備事業を推進し宅地を確保することは重要だが、計画や着工は「今すぐ住める家」ではない。数年後の供給を待つ間、既存の賃貸住宅がどのような状態で維持されているかも管理しなければならない。公的賃貸も量だけで評価してはならない。需要者が必要な場所に、必要な広さで供給されるべきだ。通勤・通学が困難な場所の住宅は、ソウルの特定の生活圏で減少した賃貸住宅を完全には代替できない。
民間賃貸政策も、保有戸数に対する評価を超えて、実際に提供される住居サービスに注目すべきだ。長期賃貸、予測可能な賃料、保証金保護という義務を守る賃貸人には、それに見合うインセンティブを提供する必要がある。逆に、義務に違反したりリスクを賃借人に転嫁する行為には、責任を厳格に問わなければならない。優遇措置の存廃を論じる時も、結果として賃借人が得るもの、失うものは何かをまず見極めるべきだ。
需要を分散するには、ソウル以外の競争力も高めなければならない。良質な仕事、教育、医療、交通が揃って初めて、ソウルへの進入にこだわらなくても良い選択肢が生まれる。行政区域の外に家だけを供給しても、生活の中心まで移動することはない。これもまた時間を要する課題だ。したがって、長期的な需要分散と短期的な賃貸住宅維持、そして実際の入居供給拡大を同時に推進しなければならない。どれか一つを他方の代替品にしてはならない。
政府が管理すべき成績表も変わらなければならない。売買価格と取引量だけでなく、生活圏別の新規賃貸物件、契約更新の可能性、所得に対する住居費負担をあわせて見るべきだ。売買取引が減ったのに賃借人の月々の支出が増えたのであれば、住居安定が達成されたとは言えない。多住宅者の売り物がどれだけ出たか以上に、その家に住んでいた世帯が次の契約でどのような条件を受け入れたかが重要だ。
ソウルの待機需要は、規制の文言だけで消えることはない。政策が変えられるのは、その需要が家を探す条件と供給の経路だ。その経路を狭める時、最も先に困難に陥るのは、資金が不足し移動の自由も少ない賃借人である可能性がある。政府は今、答えなければならない。ソウルの大家を変える間、ソウルで借りて住まなければならない人の生活も良くなっているのか。