[비즈한국] 政府は、空室問題に直面している「知識産業センター（日本でいうインキュベーション施設やオフィスビルに近いもの）」を住宅供給に活用する方策を推進している。業界側は、空室解消と住宅供給を同時に図れるという点で期待感を示しているものの、構造変更にかかるコストや複雑な所有関係、用途変更の許認可などが事業推進のハードルとして指摘されている。現場からは、政策の実効性を高めるには業界との対話を強化すべきだという意見も出ている。
韓国不動産開発産業研究院の報告書「住宅・産業空間間の需給ミスマッチ解消のための知識産業センター用途転換検討」によると、首都圏の知識産業センターの空室率は約55%と推定される。高い空室率を背景に、空き物件を住宅として活用すべきだという意見は以前から提起されてきた。
最近開催された「不動産政策国民大討論会」でもこの話題が取り上げられた。オンラインの政策提案掲示板では、空室の知識産業センターを公共賃貸住宅として提供したり、居住用への転換を可能にするよう規制を緩和してほしいといった提案が相次いだ。
国土交通部も、知識産業センターの空室を住宅供給に活用できるよう制度改革を推進している。非アパート供給を拡大するため、一般工業地域内の知識産業センターを2027年まで期間限定でオフィステルの用途に変更できるよう、「国土計画法施行令」の改正案を立法予告した。
また、知識産業センターを公共賃貸住宅として活用できるよう、韓国土地住宅公社（LH）の買い取り対象も広げる予定だ。国土交通部は、買い取り賃貸住宅の対象に「工場」を追加する内容の「公共住宅特別法」施行令改正案を立法予告し、9月の改正を目標に手続きを進めている。法令改正前ではあるが、LHは非住宅リフォーム事業の受付対象に知識産業センター内の工場を含めた。実際の審査や対象選定は、改正の進捗に合わせて検討する計画だ。
政府が知識産業センターの活用に乗り出したのは、既存の建物を活用することで、比較的迅速に住宅を供給できると見ているからだ。知識産業センターを活用すれば、再建築・再開発のように移転や撤去を経る必要がなく、公的住宅地のように土地や基盤施設を新たに確保する必要もない。駅周辺や業務地区に近い知識産業センターは、職住近接型の住宅として活用できる余地がある。
ただし、政策の趣旨とは別に、実際に居住用へ転換するまでには克服すべき現実的な課題が少なくない。施行令の改正は、知識産業センターのオフィステル転換やLHによる買い取りのための制度的ルートを開く措置に過ぎない。個々の建物が即座に居住施設に変わるわけではない。建築物の既存用途や構造はまちまちであるため、建物ごとに用途変更の許認可を個別に受けなければならない。
構造変更にかかるコストも重荷だ。知識産業センターの中には、広い内部空間をパーティションで仕切っていたり、フロアごとに共同トイレを使用したりする建物も多い。これを住居空間に変えるには、各室ごとのトイレやキッチン、給排水設備を新設する必要がある。建物の状態によっては、防水や採光、換気、消防、防音性能を補強する工事も必要だ。構造変更の範囲が広がるほど、工事費の負担も増大する。
区分所有の構造も変数だ。知識産業センターは、一つの建物を複数の人が室単位で分割所有する形で分譲されることもある。共用部分を変更したり、建物単位で用途を変えたりするには、区分所有者の同意が必要になる可能性がある。一部の室だけを居住用に転換すれば、同じ建物の中に産業施設と居住施設が混在するという問題も生じ得る。
専門家も、知識産業センターの設備や所有構造が実際の転換過程で制約になると見ている。大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン研究委員は、「室ごとのトイレやキッチン、配管などを完備し、壁や防音を補強するのには多額の費用がかかる可能性がある。個別に分譲された知識産業センターは、所有者の同意を得る過程でも困難が生じ得る」と指摘した。政策が実際に住宅供給へとつながるためには、建物ごとの条件を綿密に検討するプロセスが必要だという声が上がっているのはそのためだ。
業界側は、空室解消と住宅供給を同時に図れるという点で、今回の政策を肯定的に評価する雰囲気だ。7月23日に開かれた「不動産政策国民大討論会」でも、京畿道義王市の知識産業センター施行会社の代表が登壇し、政策を歓迎する意向を表明した。
その一方で、政策推進過程において現場とのコミュニケーションが不足しているという指摘もある。韓国知識産業センター連合会のイ・ヨンボク会長は、政策への歓迎の意を示しつつも、「（政府は）連合会との対話を特に行っていない。実際に現場を知る関係者らの意見が十分に反映されておらず残念だ」と語った。