[BizHanKook] 不動産市場において、新都市は概して「新しいもの」と評価される。新築マンションが多く、道路が広く、学校や公園が計画的に整備される点が長所である。しかし、20年ほど時間が経つと話が変わってくる。新都市という名はそのまま残っているが、マンションは旧式化し、周辺で新たに開発された地域と比較されるようになる。
東灘（トンタン）もその段階に入った。東灘1新都市は2000年代半ばから本格的に入居が始まった。すでに20年近い歳月が流れた。対して東灘2新都市は、東灘駅とGTX-A、湖水公園、新築の大規模団地を前面に押し出し、最近の東灘住宅市場の中心として定着した。そのため市場では自然と「東灘2は新築、東灘1は旧式」という構図が出来上がった。
ところが最近の東灘市場を見ると、少し違う考えに至る。果たして東灘1の問題は、立地が古いことだろうか。それとも良い立地に対して、住宅商品が古いのだろうか。
今年、東灘の住宅価格の動きは非常に力強い。韓国不動産院基準で、東灘区のマンション売買価格は9月第1週まで年初比17.5%上昇した。東灘駅ロッテキャッスル（専用84㎡）は今年6月に22億2500万ウォンで取引され、東灘駅シボム・ウナムファーストビルは18億6000万ウォン、シボム・ハンファ・ドリーム＆グリーンプレステージは18億4000万ウォンなど、17億～20億ウォン台の取引が続いた。今年1～7月の華城市のマンション取引量のうち、約70%が東灘区で発生した。
もちろん、短期間で価格が上がりすぎた側面もある。6月には週間の上昇率が2%を超えるほど市場が過熱し、その後規制が強化されたことで取引が大幅に減少した。一部で契約解除まで見られただけに、最近の上昇分すべてを正常な長期トレンドと解釈するのは困難だ。
それでも一つはっきりしたことがある。東灘には15億ウォン、20億ウォンを支払える住宅需要が実際に存在するという事実だ。なぜだろうか。
東灘の最大の競争力は、結局のところ雇用である。サムスン電子の華城・器興（ギフン）事業所を中心に、高所得の半導体従事者の層が厚い。GTX-Aの開通でソウルへのアクセスも改善された。実際、現地でもサムスン電子の事業所への通勤が便利な地域を探す問い合わせが増えているという分析が出ている。
ここまではよく知られた話だ。私がさらに注目しているのは、その先のことである。
東灘の住民自身が20年間で成長した。東灘1に初めて入居した30代の会社員は、今や40代後半から50代になった。会社では部長や役員になっているかもしれないし、共働き世帯であれば所得もかなり上がっているはずだ。その間に住宅価格が上昇し、資産も増えた。子供たちも小学生から中・高校生、大学生へと成長した。
ところが、この家族が「もっと良い家に住みたい」と思ったとき、必ずしも東灘を去らなければならないのだろうか。むしろ逆かもしれない。
職場は依然として華城・器興にあり、子供たちが通っていた学校や塾もある。よく行く病院やレストランがあり、馴染みの商圏がある。東灘セントラルパークもある。生活のあらゆる動線がすでに完成しているのだ。
東灘1新都市の強みはまさにこの点だ。生活インフラが「予定」ではなく、すでに完成されている。新しい新都市では「5年後に商圏が入ります」「学校ができる予定です」「公園が造成されます」といった話をする。東灘1ではその必要がない。すでに人々が20年近く生活し、検証済みだからだ。
問題は住宅である。良い生活圏で住み続けたいのに、住宅の選択肢がほとんど15～20年経過したマンションであれば、自然と「住み替え」の欲求が発生する。私は今後、首都圏の第1期・第2期新都市を見る際、この「生活圏残留型住み替え需要」が非常に重要になると見ている。
人々は常に新しい都市を探して移動するわけではない。満足できる生活圏であれば、その中でより良い家を探すものだ。したがって、今後東灘1の核心的な問いは「東灘2より良いか、悪いか」ではない。「東灘1に住み続けたい人が選択するに値する良い新しい家が十分にあるか？」である。
重要なのは需要があるという点だ。住宅市場が成長する初期には「何戸供給するか」が重要になる。都市が成熟した後は「どのような家を供給するか」が重要になる。
過去の東灘の問いが「ソウルへの通勤が可能か」「84㎡をいくらで買えるか」だったとすれば、今は変わりつつある。駐車場は便利か、収納スペースは十分か、眺望は良いか、天井高や内装材はどうか、コミュニティは実際に使えるものか、を吟味する需要が生まれた。
これは単なる贅沢品への需要ではない。所得と資産が増えた世帯が、住宅に求める生活品質のレベルが高まったという意味だ。
分譲価格がいくらになるかは、もちろん重要だ。最近、東灘の主要住宅商品の価格が17億～22億ウォン台に上昇したからといって、新築マンションであればどんな価格でも受け入れられるという意味ではない。分譲価格、金融コスト、入居時点の市場状況は必ず見極めなければならない。
ただし、現在の東灘を10年前の価格観念で評価するのも正しくない。GTXと半導体の雇用だけでなく、すでに形成された高所得需要と資産価値の上昇が、住宅市場の基準線を変えてしまったからだ。私はむしろ、今後東灘1を再評価すべきだと考えている。
東灘2の新築マンションが良いために東灘2が値上がりしたのは事実だ。しかし、それが即ち東灘1の住宅需要が弱いという意味ではない。東灘1にはすでに学校もあり、商圏もあり、公園もあり、職場もある。足りないのは生活インフラではなく、その生活水準に見合う新しい住宅商品かもしれない。
良い都市になれば、人々は去らない。その代わりにもっと良い家を探す。東灘1も今やその段階に入った。今後この地域の住宅市場を見る際は、旧式マンションの年数だけを見るのではなく、20年間積み重なった生活圏と購買力、そしてその中で発生する上級住宅への住み替え需要を合わせて見るべきだ。
結局、東灘1の未来は「新築マンションがなくて終わった都市」ではなく、「良い住宅施設を待つ需要が蓄積された都市」に近いかもしれない。