[비즈한국] 不動産市場において、ニュータウンは概して「新しいもの」として評価される。新しいマンションが多く、道路が広く、学校や公園が計画的に配置されている点が長所だ。しかし、20年ほど経つと話は変わってくる。ニュータウンという名称はそのままなのに、マンションは老朽化し、周辺に新たに開発された地域と比較され始める。
東灘（トンタン）もその段階に入った。東灘1ニュータウンは2000年代半ばから本格的に入居が始まった。すでに20年近い歳月が流れている。一方、東灘2ニュータウンは東灘駅やGTX-A（首都圏広域急行鉄道）、湖水公園、新築の大型団地を武器に、最近の東灘住宅市場の中心として定着した。そのため市場では自然と「東灘2は新築、東灘1は中古」という構図が出来上がった。
しかし、最近の東灘市場を見ると少し違った考えが浮かぶ。果たして東灘1の問題は立地が古いことなのだろうか。それとも、優れた立地に対して住宅商品が古いのだろうか。
今年の東灘の住宅価格の動きは非常に力強い。韓国不動産院の基準で見ると、東灘区のマンション売買価格は9月第1週までで年初比17.5%上昇した。「東灘駅ロッテキャッスル」専有面積84㎡は6月に22億2500万ウォンで取引され、「東灘駅モデルウナムファーストビル」は18億6000万ウォン、「モデルハンファ夢にグリーンプレステージ」は18億4000万ウォンなど、17億〜20億ウォン台の取引が続いた。今年1〜7月の華城市のマンション取引量のうち、約70%が東灘区で発生した。
もちろん、短期間で価格が急騰した側面もある。6月には週間の上昇率が2%を超えるほど市場が過熱し、その後規制が強化されて取引が大幅に減少した。一部で契約解除まで発生しただけに、最近の上昇分すべてを正常な長期トレンドとして解釈するのは困難だ。
それでも一つ明らかなことがある。東灘には15億ウォン、20億ウォンを支払える住宅需要が実際に存在するという事実だ。なぜだろうか。
東灘の最大の競争力は、結局のところ「仕事」だ。サムスン電子の華城・器興（キフン）事業所を中心に、高所得の半導体関連従事者が厚い。GTX-Aの開通でソウルへのアクセスも改善された。実際に現地でも、サムスン電子事業所への通勤に便利な地域を探す問い合わせが増えているという分析がある。
ここまではよく知られた話だ。私がさらに注目するのはその先だ。
東灘の住民自身が20年間で成長した。東灘1に最初に入居した30代の会社員は、今や40代後半や50代になった。会社では部長や役員になっている可能性もあり、共働き世帯であれば所得もかなり高くなっているはずだ。その間、住宅価格の上昇とともに資産も増えた。子供も小学生から中高生、大学生へと成長した。
ところが、この家族が「もっと良い家に住みたい」と思ったからといって、必ずしも東灘を去らなければならないのだろうか。むしろ逆かもしれない。
職場は依然として華城・器興にあり、子供たちが利用していた学校や塾もある。頻繁に通った病院や飲食店があり、馴染みの商業エリアがある。「東灘セントラルパーク」もある。生活のあらゆる動線がすでに出来上がっているのだ。
東灘1ニュータウンの強みはまさにこの点だ。生活インフラが「予定」ではなく、すでに完成している。新しいニュータウンでは「5年後に商業施設が入ります」「学校ができる予定です」「公園が造成されます」といった話をする。東灘1ではその必要がない。すでに人々が20年近く生活して検証済みだからだ。
問題は住宅だ。充実した生活圏に住み続けたいのに、住宅の選択肢がほとんど15〜20年前のマンションであれば、自然と「住み替え」の欲求が発生する。私は今後、首都圏の第1期・第2期ニュータウンを見る際、この「生活圏残留型の住み替え需要」が非常に重要になると考えている。
人々が常に新しい街を探して移動するわけではない。満足度の高い生活圏であれば、その中でより良い家を探すものだ。だからこそ、今後の東灘1の核心的な問いは「東灘2より良いか悪いか」ではない。「東灘1に住み続けたい人が選択するに値する、良い新しい家が十分にあるか？」ということだ。
重要なのは需要が存在するという点だ。住宅市場が成長する初期には「何戸供給するか」が重要だが、都市が成熟した後は「どんな家を供給するか」が重要になる。
かつての東灘の問いが「ソウルへの通勤が可能か」「84㎡をいくらで買えるか」だったとすれば、今は変化している。駐車場は便利か、収納スペースは十分か、眺望は良いか、天井高や仕上げ材はどうなっているか、コミュニティ施設は実際に使えるかといった点を見極める需要が生まれている。
これは単なる贅沢品への需要ではない。所得と資産が増えた世帯が、住宅に求める生活品質の水準が高まったことを意味する。
分譲価格がいくらになるかはもちろん重要だ。最近、東灘の主要住宅商品の価格が17億〜22億ウォン台に上がったからといって、新築マンションならどんな価格でも受け入れられるという意味ではない。分譲価格、金融費用、入居時点の市場状況は必ず精査すべきだ。
ただ、現在の東灘を10年前の価格観念で評価するのも正しくない。GTXと半導体の雇用だけでなく、すでに形成された高所得層の需要と資産価値の上昇が、住宅市場の基準線を塗り替えたからだ。私はむしろ、これからは東灘1を再評価すべきだと考えている。
東灘2の新築マンションが優れているから東灘2が上昇したのは事実だ。しかし、それが東灘1の住宅需要が弱いという意味ではない。東灘1にはすでに学校があり、商業施設があり、公園があり、職場がある。欠けているのは生活インフラではなく、その生活水準に見合った「新しい住宅商品」なのかもしれない。
良い街になれば、人々は去らない。その代わり、より良い家を探す。東灘1も今、そのような段階に入った。今後この地域の住宅市場を見る際は、中古の築年数だけでなく、20年間積み重なった生活圏と購買力、そしてその中で発生するハイグレードな住宅への住み替え需要をあわせて見る必要がある。
結局、東灘1の未来は「新築マンションがなくて終わった街」ではなく、「質の高い住宅施設を待ち望む需要が蓄積された街」に近いといえるだろう。